賃貸の内見は入るのに決まらない？生活臭・カビ・タバコ臭を原因別に直す空室対策
- MIRAIU
- 2025年12月7日
- 読了時間: 11分
更新日：8月21日
問い合わせは入る。
内見にも来てもらえる。
ところが、なぜか申込みにならない。
この状態になると、
「家賃が高いのか？」
「設備が古いから？」
「もっとリフォームした方がいい？」
と考えがちです。
しかし、写真では分からず、現地へ来て初めて気づく問題があります。
部屋の「におい」です。
旧記事でも、生活臭・カビ臭・タバコ臭・ペット臭・排水臭などを扱っていました。
ただ、スクリーンショットのように、
タバコ。
クロス。
天井。
建具。
エアコン。
と短い言葉を句点付きで縦に並べる箇所が大量にあり、さらに同じ結論を何度も繰り返して読了19分まで膨らんでいました。
ここは全面的に整理します。
この記事では、
「においの種類を特定する → 原因箇所を確認する → 必要な費用だけ使う → 家賃値下げと比較する」
という実務判断に絞ります。
※本記事には広告・PRを含みます。
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▪️結論｜内見まで来るのに決まらないなら「現地でしか分からない原因」を探す
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募集状況は、途中のどこで止まっているかによって対策が変わります。
問い合わせ自体が少ない場合
・家賃
・募集写真
・初期費用
・間取り
・立地
・掲載条件
などを先に確認します。
一方、
問い合わせはある
内見もある
でも申込みがない
という場合は、
・におい
・清掃状態
・室内の暗さ
・設備の状態
・共用部
・騒音
・駐車場
など、現地へ来て初めて分かる問題を疑います。
においだけが原因とは限りません。
しかし写真には写らないため、見落としやすい項目の一つです。
内見全体の改善ポイントはこちらで整理しています。
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▪️まず「臭い部屋」とまとめず、原因を5つに分ける
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におい対策で一番避けたいのは、
「何となく臭うから消臭剤を置く」
ことです。
先に原因を分けます。
・長期空室によるこもり臭・排水臭
・湿気やカビに関係するにおい
・タバコ臭
・ペット臭
・共用部や屋外から入るにおい
原因が違えば対策も違います。
例えば、排水トラップの封水が減っているだけなら通水で改善することがあります。
一方、壁紙や下地までタバコ臭が残っているなら、換気だけでは十分でない場合があります。
カビ臭が繰り返すなら、清掃より先に湿気・結露・漏水などの原因確認が必要かもしれません。
におい対策は「消す作業」ではなく、発生場所を探す作業から始めます。
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▪️原因①｜長期空室なら、換気と排水を最初に確認する
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退去後に数か月空室になると、室内を閉め切った状態が長く続きます。
その場合、
・玄関を開けた瞬間のこもった空気
・押し入れや収納内部の湿気っぽさ
・浴室や洗面所のにおい
・キッチンや洗濯機置場からの排水臭
を感じることがあります。
まず費用をかけずに確認できるのは、
・窓を開けて換気する
・収納扉を開ける
・浴室を乾燥させる
・換気扇を動かす
・キッチン、洗面、浴室などへ通水する
ことです。
ただし、
「空き家は通水していないと必ず臭う」
とは言い切れません。
通水後も下水のようなにおいが続くなら、排水トラップだけでなく配管・設備など別の原因も考えます。
内見当日だけ30分換気するより、募集期間中から定期的に室内状態を確認する方が管理しやすくなります。
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▪️原因②｜カビ臭は芳香剤ではなく「湿気の原因」を見る
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部屋全体はきれいでも、
押し入れを開けたらカビ臭い。
クローゼットの奥が湿っている。
窓際だけ黒ずんでいる。
ということがあります。
確認したいのは、
・収納内部の壁、床、天井
・窓やサッシ周辺
・北側の壁
・浴室や洗面所
・雨漏り跡
・結露しやすい部分
です。
表面の軽い汚れなら清掃で改善する可能性があります。
しかし、
何度掃除しても再発する。
壁紙の裏側まで影響している。
木部まで湿っている。
という状態なら、表面だけを消臭しても原因が残ります。
また、
カビ臭＋強い芳香剤
にしても根本解決にはなりません。
内見者によっては強い香りそのものを不快に感じることもあります。
カビそのものが広範囲にある空き家についてはこちらで整理しています。
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▪️原因③｜タバコ臭は「床を掃除したから終了」ではない
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前入居者が室内で喫煙していた場合、
退去後にクリーニングをして見た目がきれいになっても、においが残ることがあります。
確認する場所は、
・クロス
・天井
・建具
・収納内部
・エアコン
・照明器具周辺
・カーテンなど残された布製品
です。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」でも、喫煙によってクロス等へヤニによる変色やにおいが付着している場合、通常使用による損耗を超えるものと判断されることが多いという考え方が示されています。
つまりタバコ臭は、
単なる大家の感覚的な悩みではなく、退去時の原状回復でも具体的に扱われている問題
です。
ただし、
「喫煙歴があれば全面クロス交換」
と全国一律に決まっているわけではありません。
まず現在どこに臭いが残っているのか確認します。
特に見落としやすいのがエアコンです。
室内ではそれほど気にならないのに、内見時にエアコンを動かした瞬間に臭うケースがあります。
募集前には、設備は見た目だけでなく実際に動かして確認することも重要です。
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▪️原因④｜ペット臭も「部屋全体」ではなく強く残る場所を探す
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ペット可物件では、退去後に犬や猫のにおいが残る場合があります。
確認したいのは、
・ペットトイレを置いていた場所
・床材
・巾木
・壁際
・建具
・収納
・エアコン
です。
部屋全体を何となく消臭するより、
どこへ強く染みついているのかを探す方が先です。
軽ければ専門清掃で改善することがあります。
一方、床材や下地まで影響していれば部分交換が必要になる場合もあります。
ここでも、
「ペット臭＝全面リフォーム」
ではありません。
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▪️原因⑤｜室内だけでなく共用廊下・ゴミ置場・玄関前も確認する
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一棟アパートやマンションでは、
室内を完璧に清掃しても決まらないことがあります。
例えば、
・共用廊下にゴミのにおいがある
・排水まわりが臭う
・玄関前にタバコ臭がある
・階段や廊下が湿気っぽい
・ゴミ置場の管理状態が悪い
というケースです。
入居希望者の内見は、部屋へ入ってから始まるわけではありません。
駐車場。
外観。
共用部。
玄関前。
そして室内。
という順番で物件を見ています。
そのため、
室内だけ消臭しても、物件全体の印象が改善しないことがあります。
築古戸建・アパートの内見全体を整える場合はこちらも確認できます。
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▪️におい確認は「玄関→収納→水回り→エアコン→共用部」の順で行う
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内見後に決まらない部屋なら、自分でも内見者と同じ順番で確認してみます。
・玄関を開けた瞬間
・リビング、居室
・押し入れ、クローゼット
・キッチン、シンク下
・洗面所
・浴室
・トイレ
・エアコン運転時
・玄関前、共用部
この順番です。
同じ室内に長くいると、においへ慣れてしまうことがあります。
そのため可能なら、
一度外へ出る。
しばらくして再入室する。
初めてその部屋へ入る第三者にも確認してもらう。
という方法があります。
大家本人だけではなく、管理会社・仲介会社にも、
「臭いは大丈夫ですか？」
だけでなく、
「玄関、収納、水回り、エアコンのどこで気になりますか？」
と具体的に聞く方が原因を特定しやすくなります。
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▪️家賃を5,000円下げる前に、改善費と2年間の家賃差を比べる
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においが原因だと分からないまま、
家賃5万円。
↓
4万5,000円へ値下げ。
とすると、毎月5,000円下がります。
年間では6万円。
2年間入居すれば12万円です。
一方、においの原因が特定でき、
3万円の清掃。
5万円の部分補修。
などで家賃5万円を維持できる可能性があるなら、先に比較する意味があります。
もちろん、
3万円使えば必ず入居が決まる
という話ではありません。
重要なのは、
・現在の内見数
・内見者からの指摘
・改善費
・値下げした場合の年間収入減
・改善後も維持できる家賃
を数字で並べることです。
家賃を下げる前の空室対策はこちらでまとめています。
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▪️全部交換する前に「原因箇所だけ直す」
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においが気になると、
クロス全面交換。
床張替え。
キッチン交換。
浴室交換。
まで一気に考えてしまうことがあります。
しかし原因が、
エアコン内部。
押し入れ。
シンク下。
一部のクロス。
だけなら、全面リフォームは過剰投資になる可能性があります。
順番は、
① 原因を探す
② 必要な作業を決める
③ 見積もりを取る
④ 家賃維持・空室短縮で回収できるか考える
です。
築古賃貸は「新品にする」ことではなく、内見時に不快な部分をなくすことの方が優先される場合があります。
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▪️退去後に「商品化」してから募集すると、におい問題も見つけやすい
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入居者が退去。
とりあえず募集開始。
申込みが入ったら細かい修繕をする。
という方法では、未完成の部屋を内見されることになります。
退去後に、
・清掃
・設備確認
・通水
・換気
・必要な原状回復
・照明確認
・におい確認
まで行い、そのまま入居できる状態へ整えてから募集する方が問題を発見しやすくなります。
ただし「商品化＝全部新品」ではありません。
その家賃帯で借りる人が、
このまま生活できる
と判断できる状態を作ることです。
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▪️空室損失まで入れて、におい対策へ使える上限を決める
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修繕費だけを見ると、
「5万円も払いたくない」
と思うことがあります。
しかし家賃5万円の部屋が3か月空けば、単純計算では15万円の家賃収入が入りません。
だから比較するのは、
修繕費5万円
だけではありません。
・何もしない場合の想定空室期間
・対策費用
・対策後に維持できる家賃
・入居後に何か月で費用を回収できるか
です。
例えば3万円の改善で家賃5万円の入居が早まれば、3万円は1か月分の家賃より小さい金額です。
一方、50万円使っても申込率や家賃がほとんど変わらない工事なら慎重に考えます。
空室対策は「いくら使うか」より「その費用でいくら家賃を守れるか」で判断します。
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▪️においを直しても決まらないなら、原因をにおいに固定しない
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ここも重要です。
清掃した。
換気した。
タバコ臭も改善した。
エアコンも洗浄した。
それでも決まらない。
なら、いつまでも、
「まだ臭うのかもしれない」
と考え続ける必要はありません。
次に、
・家賃
・初期費用
・募集写真
・駐車場
・収納
・設備
・競合物件
・仲介会社への周知状況
を確認します。
空室が決まらない理由を、一つの原因へ固定しないことが重要です。
問い合わせから内見、申込みまでのどこで落ちているのかを数字で見ます。
地方物件の客付け全体はこちらでも整理しています。
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▪️まとめ｜におい対策は「全部リフォーム」ではなく原因→費用→回収で決める
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旧記事では、
湿気。
クロス。
天井。
建具。
エアコン。
と短い文章が大量に縦並びになり、同じ内容を何度も説明していました。
しかし内見時のにおい対策は、もっとシンプルに考えられます。
まず、
・長期空室、排水
・湿気、カビ
・タバコ
・ペット
・共用部
へ原因を分けます。
次に、
・換気や通水で改善するのか
・清掃が必要なのか
・エアコン洗浄なのか
・部分的な内装交換なのか
・建物側の修繕が必要なのか
を確認します。
そして最後に、
対策費と空室損失、家賃値下げ額を比較する。
ここまでやって初めて、何円使うべきか決めます。
築古物件を新築のようにする必要はありません。
ただし、
臭い。
汚い。
暗い。
壊れている。
という内見時の減点要素は、できる範囲で取り除きます。
内見は入るのに決まらない物件ほど、家賃を下げる前に「玄関を開けた瞬間に何を感じるか」を一度確認する。
においが原因なら必要な場所だけ直す。
違うなら次の原因へ進む。
その繰り返しが、無駄なリフォームと安易な家賃値下げを避ける空室対策です。
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