空き家を売ると税金はいくら？譲渡所得・取得費・相続の特例を確認
更新日：1 日前
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「実家が1,000万円で売れたら、税金で何百万円も引かれるんやろか？」
売値を聞いたあと、こんな不安が出てきませんか。でも土地や建物を売却したときの譲渡所得税は、単純に1,000万円へ税率を掛ける仕組みではありません。
親がいくらで買ったか、売るために直接かかった費用は何か、どれくらいの期間所有していたか。さらに相続した家なら、要件を満たす特例を使える場合もあります。
『売れた代金』と『税務上の利益』と『実際に手元へ残るお金』は三つとも別。順番に考えてみましょう。
▪️① 1,000万円で売れたら、いくらに税金がかかる？
土地・建物の譲渡所得は、原則として売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。売却代金の全部が利益になるわけではありません。
例えば売却代金1,000万円、税務上の取得費600万円、譲渡費用60万円なら、特例を考慮する前の譲渡所得は340万円です。これは計算方法を示す仮の数字で、実際の税額ではありません。
この340万円にも、所有期間に応じた税率の区分や適用可能な特例が関係します。最初から税額を決めつけないようにしましょう。
▪️② 親の購入契約書、どこにあるか知ってる？
相続した実家を売る場合、取得費や取得時期は、原則として亡くなった親などのものを引き継ぎます。相続したときの評価額が、そのまま売却時の取得費になるわけではありません。
購入時の売買契約書、工事請負契約書、仲介手数料などの資料を探しましょう。建物の取得費には所有期間中の減価償却費相当額を差し引くなど、土地と違う計算があります。
取得費が不明な場合などは、売却代金の5％相当額を概算取得費として使える取扱いがあります。しかし実額の資料があれば有利になる場合もあるため、最初から5％でよいとは決めないことが大切です。
▪️③ 草刈り代も税務上の譲渡費用になる？
家計では売却までに必要だった草刈りや保険の支払いも負担です。でも、手元に残る現金の計算と、譲渡所得の計算で差し引ける費用は同じとは限りません。
譲渡費用には、仲介手数料や売るために直接必要になった一定の費用などが該当する場合があります。一方、通常の管理費や一般的な維持修繕費が何でも自動的に譲渡費用になるわけではありません。
領収書は『売るための支払い』『保有していた間の管理費』などに分けて保存し、個別の税務上の扱いは税務署や税理士へ確認しましょう。
▪️④ 相続したのが最近でも、短期譲渡とは限らない
土地・建物を売ったときの譲渡所得では、一般に売った年の1月1日時点の所有期間が5年を超えるかどうかで長期・短期の区分を判定します。
相続の場合は原則として親などが取得した時期を引き継ぐため、相続して2年だから必ず短期譲渡とは言えません。
『自分が相続した日』と『親が購入した日』は別に調べましょう。複数回の取得や特例が絡む場合は専門家に確認してください。
▪️⑤ 3,000万円控除、相続実家なら全員使える？
相続した一定の空き家では、要件を満たす場合に譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。ただし、2024年以後の譲渡で対象の相続人が3人以上の場合などは、上限2,000万円となる取扱いがあります。
対象となる家の建築時期、親の居住状況、相続と譲渡の時期、売却価格、耐震や取壊しなど、多くの条件を確認する必要があります。『相続空き家なら誰でも税金ゼロ』という意味ではありません。
2026年10月時点の国税庁の案内では、特例の対象となる譲渡期間は2027年12月31日までです。ただし相続日による期限などもあるため、売却日を決める前に個別条件を確認してください。
▪️⑥ 税額と手元に残るお金は、別々に試算する
譲渡所得の税額が分かったとしても、売却代金から仲介手数料、片付け代、登記や測量にかかる費用、ローン残債などを支払う場合は、自由に使えるお金が減ります。
税務上の譲渡費用に該当しない支払いも、実際の現金支出には含まれる場合があります。これを混ぜると税額と手残りの計算が分からなくなってしまいます。
査定額は成約価格の保証ではないことも忘れずに。現況の条件を知り、売却前に高額な工事をするべきかも費用を並べて考えましょう。
譲渡所得と空き家の特例について、国税庁の一次情報と専門家の確認を優先しましょう。
▪️⑦ 税金が不安なら、まず資料を三つに分けよう
最初は親の購入契約書や建築時の資料など『取得費が分かる書類』を探します。
次に仲介手数料や売買契約書の印紙など『売却のための費用』を整理し、管理費や片付け代とは分けておきましょう。
最後に、所有期間と使えそうな特例の条件を国税庁の案内で確認し、分からなければ税務署や税理士へ相談します。
今日、税額を確定できなくても大丈夫です。売値だけで税金を推測せず、必要な資料をそろえるところから始めてみましょう。
▪️⑧ Q&A
Q1. 1,000万円で売ったら1,000万円に税率を掛ける？
通常は売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得をもとに計算します。
所有期間や特例の適用なども関係するため、実際の税額は個別に確認が必要です。
Q2. 相続した空き家なら3,000万円控除は必ず使える？
建築時期、親の居住状況、譲渡時期など細かな要件があるため、すべての相続空き家に適用されるわけではありません。
国税庁の案内を確認し、適用を見込む場合は事前に専門家へ相談しましょう。
Q3. 購入時の契約書がなければ取得費はゼロ？
取得費が不明な場合などは売却代金の5％を概算取得費とできる制度があります。
ただし実際の取得費を示す資料があれば税額へ影響するため、まず探すことが大切です。
▪️⑨ まとめ
空き家の売却税金は、売値だけで決められません。取得費・譲渡費用・取得時期・相続空き家の特例を分けて確認しましょう。
現金の手残りを計算するときは、税務上の費用だけでなく、実際に払う片付けや管理、残債も関係します。国税庁の一次情報と手元の書類を確認して、売却前の判断に使いましょう。
