トランクルームは最初から満室を狙う？稼働率・料金・集客費の考え方
更新日：9月25日
※本記事には広告・PRを含みます。
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トランクルームの収支を満室売上だけで作ると、開業直後の低稼働や広告費を見落としやすくなります。重要なのは100％稼働ではなく、何％で固定費を超えるかです。
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稼働率、料金、問い合わせ、契約、解約を分けて見ると、値下げ・広告・区画構成のどこを直すべきか判断しやすくなります。
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▪️結論｜満室率より損益分岐稼働率を見る
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固定費が月12万円、満室売上20万円なら、単純には60％稼働で売上が固定費に届きます。
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実際は広告、修繕、税金などもあるため、自分の固定費を入れて必要稼働率を計算します。
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▪️確認①｜3か月・6か月・12か月で稼働を分ける
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開業直後から90％で固定せず、立ち上がりの稼働率を段階で置きます。
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実績が計画より遅い場合に、広告や料金を変える時期を決めます。
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▪️確認②｜安売りだけで埋めない
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値引きキャンペーンで埋めても、通常料金へ戻したとき解約が増える場合があります。
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期間・対象区画を限定し、通常賃料との差額を記録します。
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▪️確認③｜区画サイズ別に空きを見る
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全体稼働率だけでなく、小型・大型のどちらが余っているか確認します。
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サイズごとの料金と需要が合っていない場合は、区画構成の見直しが必要です。
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▪️確認④｜問い合わせ・見学・契約を分ける
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問い合わせが少ないなら認知や立地、問い合わせは多いのに契約が少ないなら料金や使い勝手を疑います。
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広告を増やす前に、どの段階で止まっているか確認します。
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▪️確認⑤｜解約率を新規契約と同時に見る
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新規契約が増えても同じ数だけ解約が出れば稼働は上がりません。
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利用期間が短い区画や時期を記録します。
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▪️契約1件あたりの獲得費を見る
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広告費を月額だけで見るのではなく、新規契約1件を取るのにいくら使ったかを計算します。広告5万円で5件契約なら1件1万円、2件なら2万5,000円です。
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獲得費が高い区画サイズは、需要が弱い、料金が高い、広告の訴求が合っていないなど原因を分けます。
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短期解約が多い場合は、獲得費を回収する前に退去されるため、料金だけでなく契約継続期間も確認します。
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▪️契約継続月数で回収を見る
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月額1万円で獲得費2万円なら、単純には2か月で獲得費を回収します。ただし管理費やキャンペーン値引きがあるため、実際の回収期間は長くなります。
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新規契約数だけでなく、平均継続月数と解約率を見ると、満室へ近づいていても利益が残っているか確認できます。
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▪️まとめ｜満室を急ぐより損益分岐を超える運営を作る
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必要稼働率、料金、集客費、サイズ別空室、解約を見ます。
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値下げや広告は、止まっている段階が分かってから一つずつ変えます。
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