小松島市の空き家売却｜解体判定3,000円は6月で終了？補助80万円と内水709haの判断
更新日：2 日前
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小松島市の実家を売る前に壊そうかと考えている。屋根も傷み、庭の草も増えてきた。危険な住宅には補助金があると聞くけれど、2026年度の判定受付はもう終了しています。今から工事費を見積もるなら、使える制度と使えない制度を先に分けたいところです。
また本港周辺と立江・和田島では、生活の動線も気になる災害情報も違います。内水の地図に表示されていないから安全とは限らない。その家を残すか、更地で引き渡すかを、管理終了までの手残りで考えていきます。
▪️補助の前に、まず建物付きで売れるか確かめる
古い空き家でも、買い手が自分で修繕したいなら建物付きで売る可能性があります。先に解体すれば買い手の使い方を狭めることもあるため、道路と敷地の条件を確認してから見積もりを取りたいところです。
売値の差だけでなく解体代、測量、残置物処分と税負担まで考えます。古家付きで早く引き渡す方が、長く更地を持つ案より手残りが良いことも考えられます。
▪️不良度判定の3,000円は、2026年の受付が6月まで
小松島市の2026年度老朽危険空き家除却支援は、判定士による調査の自己負担3,000円と、対象工事費の5分の4・上限80万円が案内されています。しかし判定申込の期間は6月15日から30日で、終了後は判定のみの受付も行わないとしています。
10月時点で今から通常受付に申し込める、と案内するのは誤りです。次年度も同じ制度があると保証されないので、まず市の今後の案内を待ち、補助を除いた解体価格も把握しましょう。
2026年の判定受付・費用・対象条件を確認
▪️道路を塞ぐ危険と、ただ古い住宅は違う
制度で扱う危険な空き家は、倒壊時に前面道路を閉塞するおそれがあり、判定結果が所定の基準を満たすものです。築年数が古いだけで、すべての住宅が認定されるわけではありません。
実際に屋根材が落ちそうなら、安全対策の検討を先延ばしにするべきではありません。ただし部分的な危険の解消と建物全部の除却は異なる判断です。
▪️危険な家の解体には、税の減免という別制度もある
家を壊すと住宅用地の固定資産税特例が外れ、土地の税負担が増える場合があります。小松島市は一定の老朽危険空き家の除却後、増えた税額に対する最長5か年度の減免制度も案内しています。
すべての更地へ自動適用されるわけではないので、制度の該当性を市へ確認しましょう。解体後に必要な草刈りや雨水の排水管理は、この減免とは別に残ります。
▪️320万円の改修支援は、普通の中古売却とは目的が違う
2026年度の空き家スマート化リノベーション支援は、移住者向け住宅や店舗・飲食店・宿泊施設として改修後10年以上活用する計画などが対象です。対象経費の3分の2、上限320万円とされています。
申し込みは6月8日から30日で予定1件と案内されました。単に売主が古い浴室や台所を交換するための制度ではありません。利用者の用途や耐震性の条件が合わないまま高額工事を発注しないことが重要です。
10年活用と受付終了の条件を確認
▪️本港地区で商売に使いたい買い手には、用途と道路を伝える
小松島の本港近くで古家を店舗や宿泊施設に使いたい人がいても、用途変更や建築、消防・営業の規制を満たせるとは限りません。現況の道路幅や搬入経路も、改修の費用を左右します。
売主が先に店舗用に改装しても、それを求める買い手が必ず現れるとは言えません。建物と土地の条件を整理し、買い手が自分の利用計画を判断できる情報を用意したいところです。
▪️小松島駅周辺・立江・和田島で暮らしと運搬が違う
市街地の家では通勤・買い物、敷地内の駐車の使いやすさが検討材料になります。立江や和田島などでは住宅の位置によって車移動の距離、海風や庭の管理も関心事になるでしょう。
『海沿いだから売れない』とも『駅から近いから必ず高い』とも決められません。道路、建物の傷み、住む人の毎日の使い勝手を個別に確認することが先です。
▪️内水マップは709ha対象。市域全体の災害予測ではない
小松島市が2026年5月に公表した内水ハザードマップは、市域約4,537haのうち雨水公共下水道全体計画区域の約709haを対象にしています。側溝や排水路からあふれる雨水による浸水を示す地図です。
この範囲の外にある家だから浸水しない、という意味ではありません。河川の洪水や津波・高潮は別に住所で確認し、公表想定と床下・設備の実際の修繕履歴も分けて伝えます。
内水と浸水実績図の対象区域を照合する
▪️本港の津波と排水路の内水は混ぜない
港に近い家では津波の想定を、内陸寄りの住宅では河川洪水や内水を確認する必要があります。同じ家でも複数の地図に該当することがあり、『この市は全部危ない』という書き方では買い手に役立ちません。
地図の色は過去の個別被害ではない点にも注意。雨漏り、錆や床下の湿り気は別の記録として残しておきましょう。
▪️直して売るなら屋根の進行する傷みを先に考える
雨漏りや漏水が進行しているなら点検や必要な対応を行います。ただし買い手が設備を自分好みに更新する予定なら、売主が内装を全面交換しても売価で回収できないかもしれません。
居住用と店舗利用では必要な工事も異なります。現況売却価格と最低限の補修後の価格を比べ、売主が負担する範囲を決めましょう。
▪️枝の処分と草刈りは、見学前と年間管理に分ける
玄関へ入る通路の草と、道路に伸びた木の枝は先に整えたい場所が違います。処分の分別や袋詰めの条件もあり、業者の見積もりに刈草の搬出が含まれるか確認する必要があります。
庭が広くても毎回全域を刈るとは限りません。売れるまで何度業者に頼むかを決め、交通費も含めて一年分の支出を計算します。
▪️補助がない場合の解体と現況売却を手残りで比較
判定の当年度募集が終了しているなら、補助を当てにしない売り方も残しておくべきです。建物付きの査定と更地価格、解体・家財・登記・仲介の見積もりを同じ条件で比較します。
更地になっても売れるまで税金と草刈りは続きます。高い売値を待つ案と、現在の家を引き渡して管理を終える案で、手元に残る額を見て判断したいものです。
徳島県内の別の市と売却条件を比べたい場合は、県の空き家売却ガイドから探せます。
▪️よくある質問｜小松島市の売却判断
Q. 3,000円の危険空き家判定は2026年10月から申し込めますか？
A. 公式案内の2026年度受付は6月15〜30日で終了しており、期限後に判定のみ申し込むこともできないと記されています。次年度の制度は市の新しい案内をご確認ください。
Q. 小松島市の解体補助80万円は全ての古家で使えますか？
A. 使えません。前面道路への倒壊危険や判定士の不良度判定、市の指導などの要件が必要です。工事を契約する前に該当性を確認します。
Q. 内水マップの対象外なら津波・洪水の確認は不要ですか？
A. 不要ではありません。内水マップ自体は市域の一部が対象で、津波・高潮・河川洪水は別の想定です。住所と建物の現況を分けて確認してください。
▪️関連記事｜売る前に確認したい判断
仲介・登記・家財・管理費まで分けて、売却方法を比較する。
工事を始める前に建物付きで売れる可能性を残したいときに。
共有者と敷地の権利をそろえ、契約へ進む準備をする。
家財を全処分する前に、現況引渡しの条件を考える。
屋根や水道の傷みと内装更新を別々の予算で考える。
