地方で相続土地の評価額に驚く人が多い理由
更新日：10月9日
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相続した土地の固定資産税評価額を見て「この金額で売れるはず」と考えたものの、実際の査定価格が違って戸惑う場合があります。逆に低く評価された土地でも、使い方によって買主が見つかることもあります。
土地には固定資産税・相続税・市場での売買という異なる目的の数字があります。地方の土地ほど一律に高い・低いと決めつけず、何のための評価なのかを分けて考えましょう。
① 固定資産税評価額は売却価格ではない
固定資産税評価額は、固定資産税などの課税のために市区町村が評価する金額です。納税通知書や課税明細などで確認できる場合があります。
この評価額は、売却するときに買主が支払う金額を保証するものではありません。接道や用途、地形、市場での需要などによって取引価格は変わります。
固定資産税評価額だけで相続した土地の手残りを計算しないようにします。
② 相続税評価額は路線価方式と倍率方式
相続税を計算するとき、土地は宅地・田畑・山林などの地目に応じて評価します。宅地の評価では、路線価が定められている地域の路線価方式と、定められていない地域などの倍率方式があります。
路線価方式では、路線価に土地の形状などによる補正を反映して評価します。倍率方式では固定資産税評価額に国税庁が定める倍率を掛ける方法が使われます。
相続税の評価と売買の成立価格は目的が異なります。相続税の申告には適用年分や特例も関係するため、国税庁の資料で確認しましょう。
③ 同じ土地でも市場価格は買主の用途で変わる
住宅を建てられるか、車が入りやすいか、利用できる面積がどれだけあるかは、買主が考える価格に影響します。地目が宅地でも道路や権利の制限がある場合があります。
地方では、周辺で土地の売買が少なく成約事例が限られる地区もあります。需要の少なさを考慮せず評価額だけで売値を決めると、売却まで時間がかかる可能性があります。
同じ市内でも集落の中心と山間部では利用条件が異なるため、所在地ごとに確認する必要があります。
④ 評価額が高くても売却で費用がかかる
仮に資料にある評価額が800万円、現況査定額が500万円の土地があったとしても、どちらかが誤りとは限りません。評価の目的と、市場での買主の判断が違うためです。
査定額500万円で売却すると仮定しても、仲介手数料、境界調査、残置物処分、税金などを差し引いた手残りは別に計算します。必要な費用は物件ごとに異なります。
解体が必要か分からない場合は、解体前の現況査定と更地の査定、解体費を比べましょう。
⑤ 山林・農地・接道問題は別の確認が必要
山林や農地では、宅地と同じ用途ですぐ使えるとは限りません。農地は農地法上の手続きが必要となる場合があり、山林は進入路や境界の状況が買主の判断に影響します。
再建築の制限、土砂災害や浸水のリスク、共有名義なども売却方法に関わります。評価額が付いていることと、自由に利用・売却できることは同じではありません。
売却を急ぐ前に、登記名義、地番、公図、現地の状態を確認しておきましょう。
⑥ 買取査定と仲介の売出価格を混同しない
不動産会社へ相談すると、仲介で売り出す場合の査定と、業者が直接買い取る場合の提示額が異なることがあります。売出価格は、その金額で成約すると決まった数字ではありません。
複数社へ現況のまま査定を依頼し、買主を探す期間や必要な手続き、費用を確認します。訳あり土地の場合も買い取ってもらえる保証はありません。
管理費を払い続ける案と、価格を見直して売却する案を同じ期間の費用で比較しましょう。
公式資料の確認先
相続土地を管理し続ける負担が大きく、普通の売却が難しい場合は、訳あり不動産を扱う買取相談先と条件を比較する方法もあります。買い取りは保証されず、所在地・権利関係で対象が異なります。
⑦ 土地の評価額を見た後の四つの確認
最初に見ている金額が固定資産税評価額、相続税評価額、売却の査定価格のどれなのか明確にします。
次に登記名義と地番、地目、境界、接道、災害リスクなど、買主が土地を使える条件を確認します。
売却を考えるなら現況の査定と必要な手続きを複数の相談先で調べ、仲介手数料・測量・税金などを整理します。
最後に売却の手残りと保有の管理費を比較し、評価額だけを理由に高値で売れる・売れないと決めつけないようにしましょう。
⑧ よくある質問
Q1. 固定資産税評価額で土地を売れる？
固定資産税評価額は課税のための評価であり、売却価格を保証するものではありません。
実際の市場条件と現況査定を確認します。
Q2. 路線価がない土地は相続税評価できない？
路線価が定められていない地域などでは倍率方式が用いられることがあります。
地目や状況によって方法が異なるため国税庁の評価基準を確認します。
Q3. 評価額より査定額が低ければ損？
目的の異なる数字なので、単純比較だけでは判断できません。
売却費用と税金、今後の管理負担を含めて検討しましょう。
⑨ まとめ
地方の相続土地では、固定資産税評価額、相続税評価額、実際の売却価格が異なることがあります。数字の目的をそろえず比較しないことが大切です。
土地の利用条件と現況査定、必要な売却費用を確認し、管理を続ける場合の負担も含めて手放す時期を考えましょう。
