【MIRAIU｜滋賀県の空き家リフォームまとめ】どこまで直す？貸す・売る・最低限修繕の判断順
更新日：10月9日
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滋賀県で空き家や築古戸建を持っていると、「どこまで直せばいい？」「北部の古い家は屋根や寒さまでやるべき？」「売るなら先にリフォームした方がいい？」と迷いますよね。
滋賀は大津・草津などの市街地と、長浜・高島・米原など積雪や寒さも意識したい地域で、同じ県内でも優先順位が変わります。しかも2026年度は、県が既存住宅インスペクションへの直接補助も行っています。最初から全面改修を決めず、家の状態と出口から順番に整理していきましょう。
▪️結論｜滋賀県の空き家は「直してから考える」ではなく出口から決める
滋賀県の空き家・築古戸建は、住む、貸す、売る、最低限だけ直す、解体するのどれを選ぶかで、必要な工事が変わります。自宅として長く使うなら耐震や断熱まで考える意味がありますが、数年以内に売る家へ同じ費用をかける必要はありません。
まず建物の傷みを確認し、その次に耐震・災害リスク・市町の支援制度を見ます。工事内容から入るより、「この家をあと何年、何のために使うか」から逆算した方が予算を決めやすくなります。
▪️① まず「住む・貸す・売る・最低限修繕・解体」を並べる
同じ築40年の木造住宅でも、自分で20年住む家と、3年以内に売る家では工事の回収期間が違います。まだ出口が決まっていないなら、最低限修繕費、想定家賃、現況査定、解体費の4つを先に並べます。
全面リフォームの見積もりを取ってから悩むより、「安全に使える最低ラインはいくらか」を知る方が判断しやすくなります。
▪️② 滋賀は2026年度、インスペクション補助を先に確認できる
滋賀県は2026年度、既存住宅状況調査（インスペクション）費用の2分の1を補助しています。市町の空き家バンク登録住宅や一定の居住誘導区域等にある住宅は上限5万円、それ以外の対象住宅は上限2万5,000円です。
対象は個人の売主または買主で、災害レッドゾーンに立地する住宅は対象外です。また、調査は補助金の交付決定後に実施する必要があります。売る・買う前に建物の状態を知りたい場合は、工事より先に使えるか確認する価値があります。
▪️③ 旧耐震木造は内装より先に無料耐震診断を確認する
滋賀県では、昭和56年5月31日以前に着工した木造住宅について、市町を通じた無料耐震診断制度があります。主な対象は2階以下、延床300㎡以下、延床の2分の1以上が住宅として使われている木造住宅などです。
古い家でクロスや水回りだけを先に新しくしても、構造の不安が大きければあとから工事範囲が変わることがあります。対象になりそうなら、所在地の市町窓口で診断可否を先に確認します。
▪️④ 耐震改修は市町メニューで上限が違う
滋賀県の2026年度案内では、市町が国の総合支援メニューを使う場合、耐震改修工事等に補助対象経費の80％・上限115万円という例が示されています。従来メニューでは補助率23％・上限97.86万円という枠もあります。
ただし、実際に使える制度、受付期間、工事条件は市町ごとに違います。多雪区域の住宅では上限額の割増もあるため、長浜・高島・米原など北部の古い家は所在地の条件まで見ます。
▪️⑤ 空き家リフォームの支援は「滋賀県一律」ではない
県は住宅リフォーム支援制度の検索窓口を案内していますが、空き家改修や除却の具体的な補助は市町で内容が違います。大津市と高島市で同じ制度が使えるとは限りません。
補助を前提に工事契約してから対象外だと分かるのが一番もったいないので、見積もり段階で市町の制度を確認します。工事前申請が条件になる制度もあるため、順番が大切です。
▪️⑥ 大津・草津などの市街地と、北部では優先順位を変える
大津・草津・守山・栗東など、通勤や市街地需要を意識しやすいエリアでは、駐車、間取り、設備、家賃・売却需要を見ながら費用対効果を考えます。
一方、長浜・高島・米原などでは、物件によって雪、寒さ、結露、屋根、雨樋、凍結、給排水なども確認したいところです。地域名だけで決めつけず、現地の建物状態と使い方を見て優先順位を変えます。
▪️⑦ 琵琶湖周辺や低地は「地先の安全度マップ」も見る
滋賀県は、大雨時の最大浸水深を市町単位で確認できる「地先の安全度マップ」を公表しています。物件周辺の浸水想定を確認しておくと、床・給湯設備・電気設備をどこまで直すか、将来売却時に何を説明するかを考えやすくなります。
ハザードがあるから即リフォームしない、ではありません。利用年数、保険、避難条件、修繕費、売却しやすさを合わせて判断します。
▪️⑧ 山際・斜面の家は土砂災害情報を更新して確認する
滋賀県は2026年、高精度な地形図を使って土砂災害のおそれがある基礎調査予定箇所を1,431箇所抽出し、防災情報マップで公表しています。古い資料だけで判断せず、最新の区域情報を確認することが大切です。
山際の家では、外壁や内装だけでなく、斜面、擁壁、排水、避難経路も確認します。大きな工事をする前に、将来の利用と売却まで含めて予算を決めます。
▪️⑨ 町家・古民家は「古いから全部残す」でも「全部新品」でもない
滋賀には彦根、長浜、近江八幡など、古い町並みや歴史的な建物が残る地域があります。こうした住宅は、意匠を活かせる可能性がある一方、構造・雨漏り・設備更新の費用は別に考える必要があります。
古い梁や建具を残す部分、安全性や生活機能のために直す部分を分けると、全面交換より家の個性を残せることもあります。地区ごとの景観・保存ルールがある場合は、市別記事で確認します。
▪️⑩ 貸すなら見栄えより「壊れにくさ」を先に直す
賃貸に出すなら、新築のように見せることより、入居後の大きな故障を減らす方が重要です。雨漏り、給排水、給湯、電気、安全性を先に確認し、そのあと内装や設備へ予算を回します。
家賃5万円の家へ200万円使うのか、最低限80万円で募集できるのかでは回収期間が大きく変わります。想定家賃から逆算して工事上限を決めます。
▪️⑪ 売るなら先に現況査定を取る
売却を考えているなら、全面リフォームを先にする必要はありません。古家付きのまま買いたい人、自分で直したい買主、土地として検討したい人がいる場合もあります。
現況査定を基準にして、「100万円直したら売却価格や売りやすさがどこまで変わるか」を比べます。工事費より売却条件の改善が小さいなら、直さず売る選択肢も残します。
▪️⑫ 最低限修繕は「安全・水・生活機能・見た目」の順
予算を抑えたいなら、全部を少しずつ直すより優先順位を決めます。まず構造、安全、雨漏り。次に給排水、給湯、電気など生活機能。そのあとにクロスや床などの見た目です。
古いけど使える部分まで新品にすると予算が膨らみます。「今直さないと困る」「数年以内に必要」「今回は残す」の3段階に分けると整理しやすくなります。
▪️⑬ 屋根・外壁は塗装前に原因と残存年数を見る
屋根や外壁が古いと全面塗装を考えたくなりますが、先に雨漏り、板金、ひび割れ、シーリング、下地の傷みを確認します。あと何年使う家なのかで、部分補修と全面工事の判断は変わります。
特に北部や雪の影響を受けやすい家では、屋根材だけでなく雨樋や積雪時の傷みも含めて見積もり範囲をそろえます。
▪️⑭ 水回りは「古い」だけで全部交換しない
キッチン、浴室、トイレ、洗面を全部新品にすると大きな金額になります。漏水、排水、床下地、給湯器、清掃で戻らない劣化を分けて確認します。
自宅なら毎日の使いやすさ、賃貸なら故障リスク、売却なら買主が気にしやすい部分というように、出口に合わせて交換範囲を決めます。
▪️⑮ 修繕費が大きいなら「直さない・解体」も比較する
耐震、屋根、配管、外壁、水回りまで重なると、建物価値に対して改修費が大きすぎる家もあります。そんなときは、再生だけを前提にしなくて大丈夫です。
現況売却、更地売却、最低限修繕、全面改修を並べて、最終的な手残りと管理負担を比べます。
▪️⑯ 見積もりは金額より「工事範囲」をそろえる
A社は部分補修、B社は全面交換なら、総額だけを比べても安い会社は分かりません。「絶対に直す」「提案を聞きたい」「今回は直さない」を分け、同じ条件で複数社へ見てもらいます。
工事範囲が大きくなりそうなら、一社で即決せず、同じ希望条件で複数の提案を比較すると過剰工事を避けやすくなります。
▪️滋賀県の市別リフォーム記事
滋賀県13市のリフォーム記事がそろいました。空き家・築古戸建がある市名から、補助制度、耐震、地域条件、貸す・売る・最低限修繕の具体的な判断へ進めます。
・大津市
・彦根市
・長浜市
・近江八幡市
・草津市
・守山市
・栗東市
・甲賀市
・野洲市
・湖南市
・高島市
・東近江市
・米原市
滋賀県13市すべて公開済みです。制度は年度ごとに変わるため、各市記事では自治体公式情報を確認しながら更新します。
▪️滋賀県公式情報で確認しておきたいこと
制度は年度や市町で条件が変わります。工事契約後に「申請前着工で対象外だった」とならないよう、見積もり段階で公式情報を確認しておきましょう。
▪️よくある質問
Q. 滋賀県の空き家リフォーム補助は県内どこでも同じですか？
A. 同じではありません。県が直接行うインスペクション補助はありますが、空き家改修・除却や耐震改修の具体的な制度は市町ごとに条件や受付時期が違います。
Q. 2026年度のインスペクション補助はいくらですか？
A. 対象経費の2分の1で、空き家バンク登録住宅や一定の居住誘導区域等は上限5万円、それ以外の対象住宅は上限2万5,000円です。交付決定後に調査する必要があります。
Q. 旧耐震の木造住宅は先に耐震診断した方がいいですか？
A. 対象住宅なら、市町を通じた無料診断を利用できる可能性があります。内装を先に直すより、構造の状態を確認してから工事範囲を決める方が整理しやすくなります。
Q. 北部の空き家は全部、雪対策へ大きくお金をかけるべきですか？
A. 一律ではありません。屋根、雨樋、寒さ、結露、給排水など実際の状態を確認し、利用年数と出口に合わせて必要な部分だけ直します。
Q. 売るか貸すか決まっていない場合はどうしますか？
A. 最低限修繕費、想定家賃、現況査定、インスペクション、耐震費用、今後の管理費を並べます。全面リフォームを先に決める必要はありません。
滋賀県で空き家をすぐに直す・売ると決めない場合でも、庭や外周の管理は続きます。草刈り、境界、刈草処分、遠方管理まで含めて持ち続ける負担を確認したい場合は、滋賀県の草刈りまとめから地域別の記事へ進めます。
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