不動産取得税はいくら？固定資産税評価額から購入後の税負担を読む方法
更新日：9月25日
不動産を買うときに見落としやすいのが、決済後に届く不動産取得税です。購入価格に税率を掛けるのではなく、原則として固定資産課税台帳の登録価格などを基に計算するため、売買価格だけでは正確な税額は分かりません。
2026年9月時点では軽減措置も続いています。購入前に評価額を確認し、固定資産税とは別に現金を残しておくことが重要です。
▪️不動産取得税は購入価格ではなく評価額が基準
三重県の案内では、不動産取得税は課税標準額に税率を掛けて計算し、不動産の価格は原則として市町の固定資産課税台帳の登録価格を使います。売買価格や建築工事費そのものではありません。
▪️2026年時点の税率は土地3％・住宅3％・非住宅家屋4％
三重県公式では、2027年3月31日までの取得について、土地3％、住宅用家屋3％、住宅以外の家屋4％と案内されています。取得日や用途で扱いが変わるため、決済日と建物用途を確認します。
古い情報で一律4％と計算するとズレることがあるため、取得時点の公式情報を確認します。
▪️宅地評価土地は2027年3月31日まで価格が2分の1になる特例がある
三重県公式では、宅地評価土地を2027年3月31日までに取得した場合、不動産取得税の計算上の価格が2分の1に軽減されると案内されています。
土地の固定資産税評価額をそのまま3％で掛ける前に、この特例の対象かを確認します。
▪️住宅は要件を満たすと別の軽減が使える場合がある
新築・中古住宅やその敷地には、床面積や取得時期などの要件を満たすと控除・減額が適用される場合があります。すべての住宅に同じ軽減が自動適用されるわけではありません。
投資用の共同住宅や店舗併用などは条件が変わることがあるため、物件ごとに県税事務所へ確認します。
▪️2026年4月以後は免税点も変更されている
三重県公式では、2026年4月1日以後の取得について、土地16万円未満、家屋の建築による取得66万円未満、その他の家屋34万円未満など、課税標準の免税点が案内されています。
少額物件でも取得状況の組み合わせで扱いが変わる場合があるため、単純に価格が安いから非課税とは判断しません。
▪️固定資産税は毎年、不動産取得税は取得時に別で考える
固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税される税で、不動産取得税とは別です。購入時の収支では、決済後の不動産取得税と、保有中の固定資産税を分けて予算化します。
築古物件では取得価格が低くても、土地評価や建物評価との関係で想定より税負担が残ることがあります。
▪️購入前に固定資産税課税明細と評価証明を確認する
売主から固定資産税の課税明細を見せてもらうと、土地・建物の評価額を把握しやすくなります。自治体の評価証明等が必要になる場面もあるため、仲介会社へ確認します。
評価額が分かれば、不動産取得税の概算と毎年の固定資産税を別々に置けます。
▪️取得税まで入れた初年度キャッシュフローで購入判断する
初年度は仲介手数料、登記、火災保険、修繕に加え、不動産取得税が後から発生します。決済時の残金だけで資金を使い切らず、通知が来ても対応できる現金を残します。
税金を含めた購入後の手残りや融資条件を整理したい場合は、物件資料と評価額をそろえて相談すると比較しやすくなります。
▪️よくある質問
Q. 不動産取得税は売買価格の3％ですか？
A. 原則として売買価格ではなく、固定資産課税台帳の登録価格などを基に計算します。
Q. 土地は評価額の半分に3％を掛ければいいですか？
A. 宅地評価土地の特例など対象条件があります。物件の地目・評価と取得時期を確認します。
Q. 中古アパートでも住宅の3％ですか？
A. 用途や取得時期で扱いが変わります。共同住宅を含め、物件ごとに県税事務所等へ確認してください。
Q. 不動産取得税はいつ払いますか？
A. 取得後に都道府県から納税通知が届く流れが一般的ですが、時期は地域や手続状況で異なります。
Q. 固定資産税と同じ税金ですか？
A. 別の税金です。不動産取得税は取得時、固定資産税は保有中に毎年かかるものとして分けて考えます。
▪️まとめ
不動産取得税は、購入価格ではなく固定資産税評価額等を基準に計算するのが基本です。2026年時点の税率や土地の特例、住宅の軽減条件を確認し、決済後に税通知が来ても困らないよう初年度資金へ織り込んでおくことが重要です。
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