築古物件の家賃は上げられる？反響・競合・設備・駐車場から増額余地を判断
更新日：10月3日
築古物件でも、周辺相場や物件条件によっては家賃を上げられる余地があります。ただし、設備を新しくすれば自動的に増額できるわけではありません。
大切なのは、現在の反響、競合家賃、駐車条件、設備差、退去後の募集事例を見て『どこまでなら選ばれるか』を判断することです。
この記事では、現在家賃→反響→競合→設備→駐車→退去後家賃→年間収入の順で整理します。希望額ではなく市場から増額余地を逆算しましょう。
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▪️1 現在家賃が相場のどこにいるか見る
まず現在家賃が周辺相場より高い・同程度・低いのどこにあるか確認します。長期入居で家賃が据え置かれている物件は相場との差が出ることがあります。
同じ間取りだけでなく、駐車台数、築年数、設備も近い物件と比べてください。
相場より低いからといって、その差をすべて上げられるとは限りません。
▪️2 問い合わせ・内見反響を確認する
募集中なら、現在の家賃で問い合わせや内見がどれくらいあるか見ます。反響が強い場合は増額余地を検討しやすくなります。
反対に問い合わせが少ない状態で家賃を上げると、空室期間が長くなる可能性があります。
増額を考える前に、現価格で市場から選ばれているか確認してください。
▪️3 競合物件との設備差を見る
独立洗面、追い焚き、エアコン、収納など、競合より明確な設備差がある場合は家賃へ反映できることがあります。
ただし設備投資額と家賃差が見合うかは別問題です。数千円上げるために高額工事をするなら回収期間を確認しましょう。
設備は家賃アップのためだけでなく、空室短縮効果も含めて評価してください。
▪️4 駐車場・間取りなど変えにくい条件を見る
地方の築古物件では、駐車2台、庭、戸建の広さなど設備以外の条件が強みになることがあります。
一方で駅距離、道路、駐車しにくさなど改善できない弱点があると、設備を増やしても家賃上限が変わりにくい場合があります。
変えられない条件と変えられる条件を分け、増額余地を現実的に見ましょう。
▪️5 退去後の募集家賃で試算する
入居中の家賃ではなく、退去後に新規募集するときの家賃で収支を作ります。更新時の増額と新規募集の増額は分けて考えてください。
新規募集なら写真や設備改善を反映しやすい一方、空室期間が発生します。
退去後の家賃と募集期間を同じ表に入れると、増額が本当に得か判断しやすくなります。
▪️6 家賃アップ後の空室期間も比較する
月3,000円上げても、募集が1か月長引けば年間収入が減ることがあります。月額ではなく年間収入で比較しましょう。
高い家賃で長く空けるより、適正家賃で早く決めた方が手残りが多い場合があります。
最終的には、家賃アップ額と空室期間の両方を入れ、年間収入が増える範囲で設定してください。
築古物件の家賃アップは、設備を追加する前に反響と競合を確認することが重要です。相場・駐車・間取りまで含めて増額余地を見ましょう。
家賃を上げる場合は、月額差ではなく空室期間を含む年間収入で比較してください。
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▪️7 確認する順番
確認する順番は、①現在家賃、②反響、③競合、④設備差、⑤駐車・間取り、⑥退去後家賃、⑦年間収入です。この順で見ると、希望額だけで家賃を上げにくくなります。
最初に、現在の家賃で市場から選ばれているか確認します。
次に、競合との差を見て、設備投資で本当に増額できるか判断しましょう。
最後は、増額後の空室期間を入れて年間収入が増えるか確認してください。
▪️⑧ Q&A
Q. 築古物件でも家賃を上げられますか？
周辺相場や物件条件によっては可能です。現在の反響と競合家賃を確認してください。
Q. リフォームすれば家賃は上がりますか？
工事内容と市場によります。高額工事をする前に、家賃差と回収期間を確認しましょう。
Q. 入居中でも家賃を上げられますか？
契約内容や合意などの確認が必要です。新規募集時の家賃設定とは分けて考えてください。
▪️⑨ まとめ
築古物件の家賃アップは、現在家賃・反響・競合・設備・駐車条件から判断します。
確認は、家賃→反響→競合→設備→駐車→退去後家賃→年間収入の順で進めましょう。
最終的には、月額を上げることではなく年間手残りが増える家賃設定を選んでください。
