不動産投資の銀行融資はどう判断される？自己資金・収支・返済余力の順番
更新日：5 日前
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不動産投資で銀行から融資を受けられれば、次の物件を購入しやすくなります。でも、借りられる額と安全に返済できる額は同じとは限りませんよね。
金融機関の融資が通れば必ず儲かる、年収が高ければ必ず審査に通るというものではありません。家賃・空室・修繕費と返済の関係を整理しましょう。
① 買う目的と保有期間を決める
中古戸建なのか築古アパートなのかで空室のリスクや維持費は異なります。何年貸し、いつ売るか考えましょう。
住宅ローンと不動産投資融資は資金使途が違うので、購入目的を金融機関に正確に伝えてください。
② 審査は年収だけでは決まらない
銀行は申込者の収入・金融資産・既存借入・物件収支や担保の状況を確認する場合があります。
審査基準は銀行や物件で異なるため、一定の年収なら必ず通るわけではありません。
融資審査では申込者の年収だけではなく金融資産やほかの借入、物件の収益性・担保評価など複数の条件を確認する場合があります。審査が通る金額と自分が安心して返し続けられる金額は違うため、購入できる額の上限だけを目標にしないようにしましょう。
③ 購入諸費用と手元資金を分ける
物件代金のほか登記、税金、保険、仲介手数料や初期修繕の費用が必要になる場合があります。
自己資金を頭金で使い切ると急な設備故障に対応しにくくなるので、予備費を残す計画も考えましょう。
中古戸建を安く購入しても、登記や仲介の費用、火災保険、雨漏りや水回りの改修が必要になる場合があります。頭金に現金を使い切ってしまうと、入居が決まる前に修理費が重なる場面で困ることがあります。手元に残す資金も購入計画へ入れましょう。
④ 満室想定と実際の家賃を比較する
販売資料の満室家賃が退去後も続くとは限りません。現在の賃貸契約と実際の入金を調べます。
空室三か月や家賃減額のケースでも返済を続けられるか確認してください。
現在の家賃は、次の入居者を募集したときにも維持できるとは限りません。周辺の管理会社へ募集賃料や空室期間、退去後の補修費を確認し、満室時だけでなく家賃を下げた場合の返済余力も比べてみてください。
⑤ 金利・期間で返済額が変わる
同じ借入金でも金利や返済期間が変われば毎月の負担と総利息が違います。
金利上昇と家賃下落が同時に起きる場合も試算すると、手元資金の余裕が分かりやすくなります。
金利と返済期間の比較では、毎月の返済額が少なく見える条件でも、総返済額と売却時の残債が大きくなる可能性があります。変動金利の場合は金利見直しの条件も確認し、金利上昇と空室が重なったときの家計や運営資金を試算しましょう。
⑥ 今のローンを全部合わせて確認
すでに住宅ローンや投資物件の借入があるなら、新しい物件だけでなく合計返済額を見ます。
返済予定表と申告資料をそろえ、銀行に借入状況を正確に説明しましょう。
⑦ 築古は修繕と売却出口に注意
低価格の物件でも屋根や給湯器、床下の修理で購入総額が大きくなることがあります。
接道や再建築、土地の需要も確認し、売れない場合の返済負担を考えておきましょう。
⑧ DSCRは数字の前提が大切
借入返済余裕率などは返済原資と返済額を見る参考ですが、計算へ含める費用で結果が変わります。
ある数値を超えたら融資が保証されるとは言えず、銀行へ算定条件を確認します。
⑨ 投資相談を使うなら比較材料を用意
家賃と運営費、修繕費、借入・自己資金、売却価格の見込みを整理して相談します。
投資相談サービスは融資や収益の保証ではありません。費用と提案の条件も確認してください。
自己資金・物件収支・修繕・売却の出口をそろえ、相談先の費用や提案条件を確認してください。
不動産投資相談サービスで示された融資条件は、金融機関の正式な審査結果ではありません。相談先の手数料と提案される物件・金融機関との関係を確かめ、物件の資料と返済計画を持って金融機関へ直接確認することが大切です。
⑩ 融資できる額より返せる額を考える
借入額を増やしても空室や修繕による負担が増えれば安心して経営できません。
手元資金と返済後のCF、売却時の借入残高を確認して購入額を決めましょう。
投資物件を買い増す場合は、一棟ごとの利回りよりも、全物件の借入額と返済額、空室が重なる場合の資金を確認しましょう。修繕費をかけた後にいくら現金が残るか、売却するときに残債を返せるかも含めた計画が必要です。
よくある質問
Q. 銀行が貸してくれたら利益の出る物件ですか？
A. 保証はありません。空室・修繕・返済後のCFを計算してください。
Q. 年収が高ければ必ず融資を受けられますか？
A. 物件収益や既存借入などを含めて銀行が判断します。
Q. 貯金は頭金へ全額入れるべきですか？
A. 諸費用と設備故障などに備えた現金も残しましょう。
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まとめ｜判断する順番
購入目的→自己資金→賃料・空室→返済→修繕・売却出口。銀行が貸す額より返済を続けられる額を大切にしましょう。
