新築アパートの利回りは何％必要？総事業費・家賃・空室・返済の計算順
更新日：10月8日
新築アパートで『利回り何％なら買えるか』を一律に決めることはできません。同じ表面利回りでも、土地・建築・諸費用、想定家賃、空室、融資条件によって手残りは変わります。数字の定義と資金の流れをそろえて判断します。
① 何を購入価格とするか決める
土地代、建物本体、外構、設計、地盤、登記などを分け、総事業費を求めます。建物本体だけで利回りを計算すると実際の投資規模からずれます。
見積に含まれない工事がないか確認し、予備費まで確保します。
② 表面利回りを年間満室家賃から求める
総事業費1億円、8戸それぞれ月6万円なら、満室年額は576万円です。単純な表面利回りは576万円÷1億円＝5.76％となります。
これは空室や経費を差し引く前の数字です。高い家賃を仮定すれば利回りが上がって見えるため、近隣の成約・募集条件を確認します。
③ 実質利回りは経費と取得費で比べる
仮に年間家賃576万円から空室損・運営経費を合計126万円差し引くと、年間の物件収益は450万円です。総事業費が1億円なら、この定義での実質利回りは4.5％となります。
経費の範囲や取得費の扱いは資料によって異なります。計算式を明記し、他物件と比較するときは同条件にそろえます。
④ 借入返済後の現金を別に計算する
実質利回り4.5％は、ローン返済後の手残りではありません。例えば年間返済が320万円なら、追加支出・税金等を別途考える前の差額は130万円です。
融資比率・金利・期間を変えれば返済額も変わります。利回りだけでなく月次の資金繰りも確認します。
⑤ 初回募集と次回募集の家賃を分ける
新築時の想定家賃が次の退去時も維持できるとは限りません。周辺の築浅・中古物件を確認し、家賃が下がるケースを置きます。
8戸のうち2戸が3か月空けば家賃6万円の仮定で36万円の賃料機会を失います。募集費用等はさらに別途です。
⑥ 修繕と売却時の残債を入れる
新築でも設備更新や外装・共用部の将来支出はあります。初期の手残りを全額使わず、工事に備える額を設定します。
売却時は売価から費用と借入残債を差し引くため、保有中の利回りだけで出口の安全性は判断できません。
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新築アパートを比較するときは、資料上の満室家賃が強めに設定されていないか、仲介会社の賃料査定と近隣の築浅賃貸を確認します。同じ間取りでも駐車条件や初期費用が違えば入居者の選択は変わります。募集価格をそのまま将来の成約賃料とみなさないことが重要です。
修繕や空室が重なる悪化ケースも必要です。例えば満室家賃576万円に対して想定外の退去や募集期間の長期化が起これば、空室損以外に原状回復・広告費が増える場合があります。平常年と悪化年を分け、借入返済を続けながら資金を保有できるか確かめます。
⑦ 利回りの目安より買わない基準を決める
利回りの分母へ土地と建物の総事業費を含めているか確認します。
賃料査定に根拠がなければ、購入を急がず成約事例を調べます。
空室時に返済と修繕を賄えない計画なら取得額を見直します。
利回りの数字と現金収支、残債を同じ表で比較して結論を出します。
⑧ Q&A
Q1. 新築アパートは利回り6％なら買えますか？
6％だけでは判断できません。
事業費・返済・空室と工事予備費を比べます。
Q2. 実質利回りは返済後の数字ですか？
通常は運営収益を見る指標で、返済後現金とは区別します。
計算時の費用の定義を確認します。
Q3. 新築なら修繕費は不要ですか？
長期保有なら将来の設備更新が必要になります。
修繕予備費と売却出口を確認します。
⑨ まとめ
新築アパートの利回りは総事業費と実現可能な家賃から計算し、空室・経費を入れた数字と区別します。
ローン返済後の手残りや修繕・売却費まで見て、購入できる条件を判断します。
