はじめての不動産投資84｜築古物件で“給排水”確認が重要な理由

はじめての不動産投資84｜築古物件で“給排水”確認が重要な理由

築古物件投資では、

・利回り

・価格

・場所

・空室率

ばかり見てしまう人が多いです。

ですが、実際にかなり重要なのが“給排水”です。

ここを甘く見ると、購入後に数十万〜数百万円単位の修繕費が発生することがあります。

地方の築古投資ほど、給排水確認は重要です。

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結論｜給排水は“建物の寿命”に直結します

築古物件では、クロスや外壁よりも給排水の方が重要なケースがあります。

なぜなら、水回りは毎日使うからです。

例えば、

・漏水

・排水詰まり

・悪臭

・赤水

・排水逆流

などが起きると、入居者満足度は一気に下がります。

しかも、水トラブルは退去理由になりやすいです。

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地方築古で多い問題

地方の古いアパートや戸建てでは、

・鉄管のサビ

・古い塩ビ管

・排水勾配不良

・木の根侵入

・漏水放置

などが残っているケースがあります。

昭和物件では特に注意です。

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見た目では分かりません

初心者が怖いのはここです。

給排水は、基本的に隠れています。

つまり、

・室内が綺麗

・外壁塗装済

・利回り高い

でも、配管がボロボロというケースがあります。

逆に、古く見えても給排水更新済なら安心感があります。

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現地で見るポイント

現地では、

・水圧

・排水スピード

・臭い

・床の湿気

・漏水跡

を確認します。

また、

・配管交換歴

・高圧洗浄履歴

・漏水履歴

も重要です。

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浄化槽か下水か

地方では、

・下水道

・浄化槽

の違いも重要です。

浄化槽の場合、

・点検費

・清掃費

・ブロワー交換

・維持管理費

などがかかります。

初心者はここを見落としやすいです。

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給排水工事は高額になりやすい

給排水工事は、想像以上にお金がかかります。

例えば、

・床をめくる

・壁を壊す

・土を掘る

などが必要になる場合があります。

つまり、クロス交換のような軽いリフォームとは別物です。

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高利回り物件ほど注意

地方の高利回り物件では、

「なんでこんなに安いんや？」

という物件があります。

その理由が、

・漏水歴

・排水不良

・配管老朽化

というケースもあります。

だから初心者ほど、給排水を軽く見ない方がいいです。

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まとめ

築古物件投資では、給排水確認がかなり重要です。

特に地方物件では、

・古い配管

・浄化槽

・排水不良

などが残っていることがあります。

見た目だけでは分からないからこそ、

「水回り、大丈夫か？」

を必ず確認することが大切です。