満室アパートを買う前に何を確認？契約賃料・入金・空室時CFの判断順
更新日：5 日前
『今は満室です』と聞けば、購入後すぐ家賃収入が見込めそうで安心しますよね。実際に入居者がいることは大切な材料です。
でも満室は将来の賃料を保証するものではありません。入居者の年齢や国籍などから退去を決めつけず、契約と建物状態を確認しましょう。
① レントロールの内容
各部屋の契約家賃と入居の状態を確認します。
募集資料の満室想定と金額・共益費・駐車場収入が一致するか照合しましょう。
② 実際の家賃入金
契約があることと毎月予定どおりに入金されていることは別です。
管理会社の入金報告と未収時の対応、保証契約の内容を確認します。
③ 入居者の属性で決めつけない
高齢の方・外国籍の方、長期入居者だからといって将来の退去やトラブルを予測できません。
契約と実際の管理記録を確認し、先入観ではなく事実で判断しましょう。
満室物件の良さを認めながら、契約賃料と実際の入金を区別することが大切です。レントロールの数字だけでは管理料や設備の修理費まで分からないため、資料を揃えて確認しましょう。
入居者がいることは良い収益材料ですが、再募集した場合も同じ家賃が取れるとは限りません。今の家賃・入金実績、退去時の修理費を別に確認して、購入価格に見合うか考えましょう。
④ 一室空室時の家賃
4戸中1戸が空けば戸数ベースで稼働率は75％ですが、部屋ごとの賃料が違えば減収額は異なります。
税金・管理料や返済と比較し、どの程度の余裕が残るか試算してください。
⑤ 退去後の費用
清掃・必要な設備修理、次の募集費がかかることがあります。
すべての部屋で全面リフォームが必要と決めず、現況と過去の退去費用を確認しましょう。
⑥ 再募集時の家賃
長く住んでいる部屋の契約賃料は、現在の募集条件と異なることがあります。
周辺家賃と設備・駐車場を比べて再募集した場合の金額を想定しましょう。
長期入居の部屋があっても、契約家賃と新たに募集できる家賃は一致しない場合があります。退去後の条件と原状回復費を別に見積もると判断しやすくなります。
⑦ 退去連鎖は必然ではない
一室空いたから他の入居者も必ず退去するという根拠はありません。
共用部の清掃や設備など、確認できる管理の状態を見ておきましょう。
⑧ 修繕履歴と建物状態
屋根・給排水と給湯器の工事履歴は将来の維持費を考える材料です。
工事記録がなくても現況点検を行い、必要な費用を把握しましょう。
⑨ 返済後CFの計算
家賃収入から管理・保険・税金・修繕と借入返済を差し引きます。
満室時だけでなく空室と修理が重なった場合も考えて現金余力を見ます。
入居者の年齢・国籍や職業などの属性だけでリスクを決めつけることは適切ではありません。契約条件・入金・修繕の情報をもとに、確認できることを大切にしましょう。
管理会社に何を任せているかも購入時の大切な情報です。入金の報告、入退去の手配と緊急設備修理の承認条件を確認し、満室という結果だけで管理品質を判断しないようにします。
満室時の家賃が安定していても、大きな修繕が近いかもしれません。屋根・外壁や給排水の工事履歴を確認し、空室一室と必要な修理が重なる場合にもローン返済が続けられるか試算しましょう。
入居者の年齢や国籍だけから将来の退去を予測するのは適切ではありません。長期入居でも再募集時の賃料が今の契約と違う場合があるので、地域の家賃相場と設備を確認することが大切です。
契約家賃が満室想定どおりに入金されているかを確認するには、レントロールと入金記録を照らす方法があります。保証会社や敷金の条件も部屋ごとに違うため、不明な項目は購入前に説明を求めましょう。
⑩ 買う前に売却出口
今満室でも将来同じ価格で売却できるとは限りません。
残債・売却費用と建物の状態を確認して保有期間を考えます。
満室という状態と将来の安定経営は違います。空室一室が発生しても返済を続けられるか、現金をいくら残せるかを計算して購入を判断してください。
販売時の表面利回りが高くても、将来の建物工事や入居募集には費用がかかる場合があります。購入後の管理と出口まで考え、今の数字だけで急いで決めないようにしましょう。
退去時のリスクを想定することは入居者を疑うという意味ではありません。大家が経営に必要な資金を備えるための数字の確認として扱いましょう。
よくある質問
Q. 満室なら将来も安定しますか？
A. 今の状況は確認できますが将来の保証ではありません。
Q. 長期入居者が多い物件は危険ですか？
A. 属性でなく契約・管理状況を調べましょう。
Q. 一室空室の試算は必要ですか？
A. 返済後CFと予備費を知るために役立ちます。
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まとめ｜判断する順番
契約・入金→修繕と再募集→一室空室CF→保有と売却。
