はじめての不動産投資131｜地方築古アパートは“出口”を考えないと危険な理由

■「安いから買う」が一番危険｜地方の築古アパート投資で“出口”を考えない人が最後に苦しむ理由

地方の築古アパート投資では、「利回りが高い」「価格が安い」という理由だけで購入してしまう人が少なくありません。

たしかに、300万円〜1500万円前後で購入できる地方アパートは、数字だけを見ると魅力的に見えます。

しかし実際には、“買った後”に苦しむ人が非常に多い世界でもあります。

特に初心者ほど見落としやすいのが、「出口戦略」です。

不動産投資は、買う時よりも“終わらせる時”の方が難しいケースがあります。

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■地方築古アパートは「売れにくい」

初心者の方は、

「家賃が入ればOK」

と思いがちです。

ですが実際は、

・空室が増える

・修繕費が増える

・設備が古くなる

・管理が重くなる

・融資が付きにくくなる

こういった問題が年数とともに増えていきます。

地方の築古アパートは、都心のように「とりあえず売れる」市場ではありません。

つまり、最初に出口を考えずに買うと、

“誰にも売れない資産”になるリスクがあります。

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■特に危険なのは「満室前提」で考える人

地方不動産では、

満室想定利回りだけを見て購入する人がいます。

しかし現実は、

・1室空くだけで赤字

・募集しても決まらない

・家賃を下げる

・広告費が増える

こういったことが普通に起こります。

特に築30年〜40年を超えるアパートは、

「建物が古い」だけではなく、

・駐車場不足

・間取りが古い

・設備競争に負ける

・ネット環境弱い

など、“時代とのズレ”が起きやすいです。

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■初心者ほど「土地」を見た方がいい

地方投資で本当に重要なのは、

建物より“土地”です。

なぜなら、

・建物価値は下がる

・修繕費は増える

・最後に残るのは土地

だからです。

つまり、

「最悪、建物がダメになっても土地として処分できるか」

これが重要になります。

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■地方で強い土地の特徴

・駐車場が複数台取れる

・接道がしっかりしている

・洪水ハザードが弱い

・生活道路が狭すぎない

・スーパーや学校が遠すぎない

・再建築可能

・用途地域に無理がない

この辺はかなり重要です。

逆に、

・崖地

・擁壁あり

・再建築不可

・私道トラブル

・極端な山奥

・駐車場なし

は、出口でかなり苦しみます。

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■「CFが出てるから安心」は危険

初心者が一番勘違いしやすいのがここです。

築古アパートは、

最初だけCFが良く見えることがあります。

しかし実際には、

・退去

・給湯器

・外壁

・防水

・排水

・エアコン

・共用部

など、あとから修繕が重なります。

つまり、

「今のCF」だけで判断すると危険です。

本当に見るべきなのは、

“5年後も残るか”

です。

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■地方築古で失敗しにくい人の特徴

逆に、長く残る人は共通しています。

・買う前に出口を考える

・土地を重視する

・駐車場を軽視しない

・利回りだけで判断しない

・空室を前提で考える

・修繕を甘く見ない

・管理しやすさを重視する

この考え方がある人は、

地方でも生き残りやすいです。

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■初心者は「安いから買う」を一度止めた方がいい

地方投資は、

価格が安いほど危険が隠れていることがあります。

本当に重要なのは、

・長く持てるか

・貸し続けられるか

・最後に処分できるか

です。

🔹不動産投資は「買うゲーム」ではなく、「残る物件を持ち続けるゲーム」です。

地方築古アパートほど、この感覚が重要になります。