不動産の資産管理会社はいつ設立する？個人・法人の費用と融資の比較順
更新日：10月8日
不動産の資産管理会社は『早く作れば節税できる』『物件が増えたら法人が有利』とは一律に言えません。個人の所得と保有方針、法人維持費、社会保険、融資条件、所有権移転の費用を比較したうえで設立時期を考えます。
① 何のために法人を使うのか決める
今後の物件取得主体にするのか、既存の管理契約を集約したいのか、承継に備えるのかを分けます。法人に物件を保有させる方法と管理業務のみを行う方法では収支や契約が異なります。
目的が曖昧なまま節税を期待せず、必要な業務と将来の計画を明確にします。
② 個人と法人の年間収支を比較する
個人の不動産所得とその他の所得、法人の利益、役員報酬等の想定を並べます。税率の数字だけで損得を比べず、控除・費用・納税時期を含めて専門家へ試算を依頼します。
個人側と法人側に発生する税負担を分け、家計に実際に残る現金で比較します。
③ 法人の設立・維持費を積み上げる
設立手続き、登記、税理士、会計、申告、法人住民税の均等割等を確認します。利益が少ない場合も費用が続く可能性があります。
事業規模に対して毎年の維持費が大きいなら、急いで法人化しない案と比較します。
④ 役員報酬と社会保険を確認する
役員報酬の設計や社会保険の加入義務・保険料は、法人と役員の状況で変わります。会社を作れば社会保険を避けられる、または必ず有利になるとは考えません。
具体的な手続きと負担は税理士や年金事務所などへ確認します。
⑤ 既存物件を法人へ移す費用を見る
個人所有の土地建物を法人へ移す場合、売買・税金・登記費用、借入先との調整などが必要になる場合があります。法人設立だけで所有者が自動的に変わるわけではありません。
既存物件を動かさず、将来購入分から法人で保有する案も比較対象になります。
⑥ 融資と承継を別々に確認する
法人名義の融資は事業実績、自己資金、担保、保証条件など案件ごとに判断されます。法人化で借入可能額が増えるとは断定しません。
相続・承継でも持分や株式の評価、受け渡し方法によって負担が異なるため、税務・法務を別途確認します。
例えば個人で小規模な賃貸事業を行っている場合、法人を設立しても会計・税務申告・均等割・口座管理などの固定費が毎年増える可能性があります。所得税率と法人税率の単純比較だけでは、個人の手取りが増えるか分かりません。事業利益と家計へ移す現金を別々に試算します。
既存物件を法人へ移す計画では、法人が買い取る方法などに応じて所有権移転費用や税務上の取扱いが問題になります。担保設定された借入がある場合は金融機関との調整も必要です。新規購入分のみ法人名義とする案も並べ、取引費と将来の保有方針を比較します。
⑦ 設立時期を決める前の停止条件
法人設立の目的が明確でなければ急ぎません。
税務・社保・維持費を含む個人法人比較ができるまで判断を保留します。
既存借入と物件移転の条件が不明なら金融機関・専門家へ確認します。
収支だけでなく買い増し・融資・承継の目的に合う時期を選びます。
⑧ Q&A
Q1. 物件が何戸になったら法人化しますか？
戸数だけでは決められません。
所得と法人維持費、保有計画を比べます。
Q2. 法人化すれば税金は必ず減りますか？
一律には言えません。
個人・法人双方の税負担と費用を試算します。
Q3. 個人所有物件をそのまま法人に移せますか？
所有権移転や借入先との調整が必要になる場合があります。
費用と条件を専門家へ確認します。
⑨ まとめ
資産管理会社の設立時期は所得、買い増し、維持費、社会保険、融資方針から判断します。
個人と法人それぞれの現金収支を比べ、既存物件の移転や承継まで整理してから決定します。
