和歌山市の空き地は管理だけでいい？草刈り費・土地活用・収益化・売却を徹底比較
- MIRAIU
- 2月27日
- 読了時間: 14分
更新日：8月13日
和歌山市に、
使っていない土地がある。
親から相続した。
以前は家が建っていた。
将来使うかもしれない。
という理由で、
とりあえず所有している。
しかし、
土地を使っていなくても、
固定資産税。
草刈り。
清掃。
近隣への配慮。
など、
管理は続きます。
例えば、
固定資産税など。
年間8万円。
草刈り。
年間6万円。
その他管理。
年間2万円。
なら、
年間16万円。
です。
10年間なら、
単純計算で、
160万円。
になります。
だからといって、
「草刈り代がもったいないから、すぐ土地活用しよう」
という判断も危険です。
土地活用には、
初期投資。
空室。
管理費。
修繕。
撤去費。
など、
新しいリスクが発生するからです。
大切なのは、
草刈り費をなくすことではありません。
現在の維持費と、土地活用した場合の最終手残りを比較することです。
今回は、
和歌山市で使っていない土地を所有している方へ、
そのまま管理。
駐車場。
貸地。
トランクルーム。
その他土地活用。
売却。
まで、
どの段階で検討すればいいのか整理します。
▪️最初に年間維持費を出す
土地活用を考える前に、
現在の支出を確認します。
例えば、
固定資産税など。
年間8万円。
草刈り。
年間6万円。
清掃・管理。
年間2万円。
合計。
年間16万円。
だったとします。
収入。
0円。
なら、
年間収支。
▲16万円。
です。
まず、
この▲16万円が、
土地活用をするかどうかの比較基準になります。
▪️草刈り代だけを見ない
空き地管理では、
草刈り費が目立ちます。
しかし、
草刈りだけではありません。
固定資産税。
清掃。
樹木管理。
不法投棄への対応。
遠方なら交通費。
なども考えます。
例えば、
草刈り費。
年間5万円。
でも、
土地全体では、
年間15万円。
負担しているかもしれません。
土地管理費は一つずつではなく、年間総額で確認します。
▪️何もしない場合の10年間を計算する
例えば、
年間維持費。
15万円。
なら、
5年間。
75万円。
10年間。
150万円。
20年間。
300万円。
です。
もちろん、
将来の税金や管理費は変わる可能性があります。
それでも、
使う予定がない土地を、
長期間持つほど、
支出が積み上がる。
という点は変わりません。
▪️管理を続けること自体が悪いわけではない
年間15万円。
払っている。
だから、
土地活用しなければ損。
というわけではありません。
例えば、
3年後に自宅を建てる。
子どもが将来使う。
近いうちに売却する。
という土地なら、
大きな設備投資をせず、
管理だけを続ける方が合理的な場合があります。
保有目的が明確なら、管理費は土地を維持するための必要経費です。
▪️使う予定がないなら次の選択肢を考える
一方、
自分では使わない。
子どもも使わない。
10年以上保有する理由もない。
という土地。
なら、
管理だけを続ける意味を考えます。
この場合、
小さく貸す。
土地活用する。
売却する。
という選択肢を比較します。
▪️最初から建物を建てる必要はない
土地活用というと、
アパート。
賃貸住宅。
店舗。
など、
建物を建てる方法を考えがちです。
しかし、
初期投資が大きくなれば、
失敗したときの損失も大きくなります。
まず、
今の土地に近い状態で収益化できないか。
を考える方法があります。
▪️貸地なら小さく始められる可能性がある
例えば、
資材置場。
車両置場。
事業用地。
などとして、
土地だけを貸せる場合があります。
仮に、
月3万円。
なら、
年間36万円。
です。
初期整備。
30万円。
年間経費。
10万円。
なら、
年間手残り。
26万円。
という計算になります。
もちろん、
実際に借りる人がいることが前提です。
しかし、
大きな設備を作らず収益化できる土地なら、貸地は比較する価値があります。
▪️駐車場なら需要を先に確認する
例えば、
6台。
月5,000円。
なら、
満車時。
月3万円。
年間36万円。
です。
しかし、
周辺に駐車需要がなければ、
舗装しても利用されません。
平均4台なら、
年間24万円。
平均3台なら、
年間18万円。
です。
ここから、
整備費。
管理費。
税金。
などを考えます。
「駐車場を作れる」と「駐車場として儲かる」は別です。
▪️100万円かけて年間いくら残るか
例えば、
駐車場整備。
100万円。
年間売上。
24万円。
年間経費。
8万円。
なら、
年間手残り。
16万円。
です。
単純回収期間は、
約6.3年。
になります。
一方、
年間手残り。
8万円。
なら、
12.5年。
です。
同じ土地でも、
利用台数によって、
投資回収期間は大きく変わります。
▪️トランクルームも需要調査が先
和歌山市には、
住宅地。
市街地。
事業所周辺。
など、
収納需要を考えられる場所があります。
しかし、
だからといって、
和歌山市全体が、
トランクルームに向いている。
とは言えません。
確認するのは、
自分の土地周辺です。
住宅。
世帯。
事業所。
競合施設。
料金。
空き状況。
道路。
車両アクセス。
などを見ます。
「和歌山市だから需要がある」ではなく「この土地の周辺に利用者がいるか」で判断します。
▪️トランクルームを置けば不労所得になるわけではない
例えば、
10区画。
平均月額。
8,000円。
なら、
満室時。
年間96万円。
です。
しかし、
稼働率50％なら、
年間48万円。
70％なら、
67万2,000円。
です。
さらに、
広告。
管理。
修繕。
保険。
設備維持。
などがあります。
土地を整備して、
設備を置いただけで、
安定収入。
になるわけではありません。
▪️500万円投資した場合を考える
例えば、
設備。
350万円。
土地整備。
100万円。
その他。
50万円。
合計。
500万円。
だったとします。
年間売上。
67万2,000円。
年間経費。
25万円。
なら、
年間手残り。
42万2,000円。
です。
単純回収。
約11.8年。
です。
年間売上だけを見ると、
約67万円。
ですが、
投資額まで見ると、
印象が変わります。
▪️草刈り6万円をなくすために500万円使わない
ここは非常に重要です。
現在、
草刈り費。
年間6万円。
だったとします。
トランクルームにすれば、
草刈り負担が減る。
としても、
そのためだけに、
500万円。
投資する。
のでは意味がありません。
必要なのは、
草刈り費削減ではなく、
500万円を投資した結果、それ以上の経済的メリットを得られることです。
草刈り後の土地管理はこちら。
▪️土地活用には「やらない判断」もある
調査した。
しかし、
駐車需要が弱い。
貸地需要もない。
トランクルームも競合が多い。
建物を建てるには投資額が大きい。
という土地。
なら、
無理に土地活用しない。
という判断があります。
最低限管理しながら、
売却。
を考える方法もあります。
土地を持っているから、必ず何か事業をしなければならないわけではありません。
▪️土地活用プランを比較する
土地活用したい。
しかし、
自分の土地に、
何が向いているか分からない。
という場合。
一つの方法だけで決めず、
複数案を比較します。
駐車場。
貸地。
住宅。
その他活用。
など、
土地によって選択肢は変わります。
そして、
提案された売上だけではなく、
初期投資。
借入。
年間経費。
空室。
修繕。
返済後手残り。
まで確認します。
住宅・土地活用のプランを比較したい方はこちら
▪️本格的な土地活用は返済後手残りを見る
例えば、
賃貸住宅。
店舗。
その他建物。
を建てる場合、
投資額はさらに大きくなる可能性があります。
その場合、
表面利回り。
年間家賃。
だけでは判断できません。
借入を使うなら、
毎月返済。
があります。
例えば、
年間家賃。
300万円。
年間経費。
80万円。
借入返済。
180万円。
なら、
返済後手残り。
40万円。
です。
土地活用では売上より、最後に残る現金を見ることが重要です。
▪️高い売上より投資効率を見る
例えば、
貸地。
年間手残り。
25万円。
初期投資。
30万円。
一方、
設備型土地活用。
年間手残り。
60万円。
初期投資。
600万円。
だったとします。
年間収益なら、
設備型。
です。
しかし、
初期投資まで考えると、
貸地の方が効率的な場合があります。
「一番儲かる方法」ではなく「投資額に対して一番残る方法」を考えます。
▪️5年後に売る土地へ10年回収の投資をしない
例えば、
5年後。
土地売却予定。
だったとします。
そこへ、
投資回収。
12年。
の設備を作れば、
回収前に売却時期が来ます。
その場合、
貸地。
簡易駐車場。
最低限管理。
など、
投資額の小さい方法が合う可能性があります。
土地を何年間保有する予定なのかと、投資回収期間を合わせます。
▪️撤去費まで考える
土地活用には、
終わりがあります。
設備を撤去する。
土地を売却する。
別用途へ変える。
という可能性があります。
例えば、
設備撤去。
100万円。
必要なら、
その費用も、
最終的な収益へ影響します。
始める費用。
だけではなく、
やめる費用まで含めて投資判断します。
▪️税金の話は「空き家」と「更地」を分ける
ここは、
元の記事で大きく整理し直した部分です。
空き家の敷地について、
住宅用地に対する固定資産税等の特例が関係する場合があります。
一方、
単なる更地。
空き地。
について、
「管理が悪いから固定資産税が最大6倍になる」
と単純に考えるのは適切ではありません。
土地上に住宅があるのか。
どのような状態なのか。
現在どの特例が適用されているのか。
によって確認する必要があります。
空き家の税制と、何も建っていない空き地の税金を混同しないことが重要です。
▪️家を解体して空き地にする場合は税負担も確認する
古い家がある。
草刈りも大変。
だから、
解体して更地にしよう。
という場合。
解体費だけではなく、
解体後の土地に関する税負担も確認します。
住宅がなくなることで、
それまで適用されていた住宅用地の特例が適用されなくなる場合があります。
だから、
解体。
売却。
土地活用。
を一緒に考えます。
▪️管理費10年分と活用費を比較する
例えば、
現在管理費。
年間15万円。
10年間。
150万円。
です。
土地活用初期費用。
500万円。
だったとします。
「150万円も管理に使うなら500万円投資した方がいい」
とは限りません。
500万円投資して、
10年間で、
それ以上の手残りが得られるか。
を確認する必要があります。
管理費を払いたくないという感情だけで、大きな投資を決めないことが重要です。
▪️相続した土地ほど「とりあえず保有」になりやすい
親から相続。
祖父母から相続。
した土地。
では、
自分で購入していないため、
とりあえず持っておこう。
となりやすい場合があります。
しかし、
購入価格。
0円。
でも、
所有コスト。
0円。
ではありません。
固定資産税。
草刈り。
管理。
が、
毎年必要です。
相続した土地・空き家についてはこちら。
▪️遠方から管理しているなら交通費と時間も考える
和歌山市の土地を、
大阪。
京都。
東京。
その他遠方。
から管理している場合。
草刈り費だけではなく、
交通費。
移動時間。
現地確認。
業者手配。
なども負担になります。
年間支出だけでなく、
自分が管理へ使っている時間も考えます。
▪️土地を売却した場合も比較する
例えば、
現在売却すれば、
手残り。
600万円。
だったとします。
一方、
土地活用へ、
500万円。
投資。
年間手残り。
40万円。
なら、
投資額の単純回収だけでも、
12年以上。
です。
土地を将来使う予定がないなら、
600万円を現金化する。
という選択肢とも比較します。
▪️売れない土地なら原因を確認する
以前、
土地を売り出した。
しかし、
売れなかった。
という場合。
価格。
接道。
土地形状。
境界。
立地。
需要。
など、
売れない理由を確認します。
売れない原因によっては、
土地活用にも同じ問題が出る可能性があります。
売れない土地の考え方はこちら。
▪️活用が難しい土地は無理に設備投資しない
道路条件が悪い。
需要が弱い。
土地形状が特殊。
境界問題がある。
再建築が難しい。
という土地。
では、
土地活用の選択肢も限られる可能性があります。
その状態で、
何とか収益化しよう。
と追加投資すると、
さらに資金を入れることになります。
問題が複数あるなら、
現状のまま売却できる可能性も含めて比較します。
訳あり・売却しにくい不動産の買取相談はこちら
▪️売却価格ではなく最終手残りで比べる
例えば、
一般売却。
800万円。
しかし、
測量。
造成。
撤去。
その他費用。
100万円。
なら、
手残り。
700万円。
一方、
現状買取。
650万円。
追加費用。
ほぼなし。
なら、
差額は、
50万円。
です。
どちらがいいかは、
金額だけでなく、
時間。
手間。
リスク。
も含めて考えます。
▪️和歌山市の空き地は4段階で考える
使っていない土地がある場合、
いきなり、
トランクルーム。
アパート。
と決める必要はありません。
まず、
管理。
次に、
低投資活用。
次に、
本格活用。
最後に、
売却。
という順番で考えます。
例えば、
管理。
年間▲15万円。
貸地。
年間＋25万円。
駐車場。
年間＋15万円。
設備型活用。
年間＋40万円。
売却。
手残り600万円。
というように、
同じ土地を数字で比較します。
▪️土地活用の目的を決める
最大収益。
を狙うのか。
管理負担を減らす。
のか。
毎月少額でも収入を得る。
のか。
将来売却するまでの一時利用。
なのか。
目的によって、
選ぶ土地活用は違います。
例えば、
3年間だけ。
なら、
高額設備投資は合いにくい。
20年間保有。
なら、
長期回収型の活用を検討できる。
という違いがあります。
▪️まとめ｜和歌山市の空き地は「草刈り代を収益へ変える」だけでは判断しない
和歌山市で、
使っていない空き地。
相続した土地。
管理費だけがかかっている土地。
を所有している場合、
土地活用を検討する意味はあります。
しかし、
草刈り費がもったいない。
だから、
トランクルームを置く。
という判断ではありません。
最初に、
現在の年間維持費。
を確認します。
例えば、
年間15万円。
なら、
10年間。
150万円。
です。
次に、
貸地。
駐車場。
トランクルーム。
その他土地活用。
の、
初期投資。
年間経費。
年間手残り。
投資回収期間。
を確認します。
例えば、
年間40万円。
残る土地活用でも、
初期投資。
500万円。
なら、
回収には長い期間が必要です。
反対に、
年間25万円。
でも、
初期投資。
30万円。
なら、
効率の良い活用になる可能性があります。
さらに、
土地を何年持つのか。
将来使うのか。
相続するのか。
売却するのか。
まで考えます。
そして、
数字が合わなければ、
土地活用をしない。
という判断もあります。
重要なのは、
草刈り費をなくすことではありません。
管理を続ける場合・活用する場合・売却する場合の最終手残りを比較することです。
土地は、
何かを建てれば、
自動的に収益資産になるわけではありません。
需要があり、
初期投資を回収でき、
最後に現金が残って初めて、
土地活用として意味があります。
和歌山市の空き地を、
このまま管理するのか。
小さく貸すのか。
本格的に活用するのか。
売却するのか。
まず数字を並べてから判断することが大切です。
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