空き家の解体は何から始める？業者選び・石綿調査・工事後の7ステップ
更新日：1 日前
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「実家を解体することになったけど、何から頼めばええんやろ」。家を壊す工事は何度も経験することではないので、業者選びや書類に不安がありますよね。
まず大切なのは、見積もりを取る前に『どこまで壊すか』『家の中の荷物はどうするか』を整理することです。工事の契約から完了後の手続きまで、順番に確認しましょう。
① STEP1｜本当に解体する必要があるか決める
建物が危険なほど傷んでいる場合には安全確保が必要です。一方、古いだけであれば直して住む人や、建物付きのまま買いたい人がいる場合もあります。
売却目的なら、解体する前に古家付きと更地の二つの査定を比べましょう。解体費を払った金額が、必ず売値へ上乗せできるわけではありません。
家を今後どう使うか家族で確認し、解体する理由を整理します。次の使い道が決まっていない場合は、管理の負担も含めて判断しましょう。
② STEP2｜家財・庭木・付帯物を確認する
家の中の家具や家電、畳の下の荷物、物置の中の道具を確認しましょう。解体工事へどこまで含めるかは会社の見積もりによって違います。
庭木・塀・門柱・井戸・浄化槽なども建物の本体工事と別の費用になる場合があります。何を残すか、何を撤去するかを写真や簡単な図で伝えると話が進めやすくなります。
家財を自分で片付ける場合も、自治体のごみの決まりに沿って処分してください。大量の物を急いで捨てる前に、相続人や家族と大切な物の確認をしておきましょう。
③ STEP3｜業者へ同じ条件で見積もりを頼む
解体会社へは、建物の広さや構造、前の道路、工事用の車が入れるかなどを伝えます。現地を見てもらい、作業範囲をそろえた見積もりを比べましょう。
安い総額だけを見るのではなく、建物本体、付帯物、家財、廃材の運搬と処分、重機や養生の費用が含まれるか確認します。追加費用の条件も大切です。
必要な建設業許可や解体工事業の登録など、工事の内容に合う資格・登録がある会社かも確認します。見積もりは金額だけではなく説明が分かる会社を選びましょう。
建物の解体費は本体だけでなく家財・付帯物・処分費を分けて見積もると比較しやすくなります。
④ STEP4｜石綿の調査と必要な届出を確認
古い建物ではアスベスト（石綿）を含む建材が使われている場合があります。使われているかどうかは、見た目や築年数だけで決めつけられません。
解体工事では原則として石綿の事前調査が必要です。建築物については法令で定められた資格を持つ人が調べ、一定規模以上の場合は結果の報告も必要になります。
『昔の家だから必ず石綿がある』『調査さえすれば撤去費は要らない』とはいえません。調査費と実際に石綿が見つかった場合の処理費を、契約前に確認しましょう。
解体・改修工事に必要な石綿の事前調査、調査者と報告の条件は環境省で確認できます。
⑤ STEP5｜近所とライフラインの準備をする
工事では騒音や粉じん、工事車両の出入りが生じることがあります。隣の家や道路へ迷惑を掛けにくいよう、作業時間と周りの養生、近隣への説明方法を確認しましょう。
電気・ガス・水道などは、停止や撤去の手続きが必要になる場合があります。ただし水道を工事に使うこともあるため、全部を先に止めてよいとは限りません。
業者とライフラインの管理者へ、誰が何日までに連絡するか確認してください。私道や隣地へ入る必要がある場合も、勝手に使うのではなく事前に相談しましょう。
⑥ STEP6｜追加工事は内容と金額を確認する
工事を始めてから地中に古い基礎やがれきが見つかるなど、見積もり時には分からなかった問題が出ることがあります。追加工事が必要になったら、写真と費用を確認しましょう。
『想定外の費用が出たら必ず払わなければならない』と一律に決まるわけではありません。契約と実際の事情に沿って、作業前に説明を受け合意できる手順を決めることが大切です。
工事完了後は、残す予定だった塀や樹木に問題がないか、地面の状態が契約どおりかを確認します。必要な写真と書類を保管しておきましょう。
売却するための解体なら、工事の前に古家付きのまま査定を取って手残りを比較しましょう。
⑦ STEP7｜工事後の登記・税金と土地管理まで確認
建物を取り壊したら、建物の滅失登記など必要な手続きの期限や担当者を確認します。登記が終わったか業者任せにせず確認しましょう。
建物がなくなると、住宅用地の固定資産税の扱いが変わる場合があります。土地の税金が必ず6倍になるわけではないので、自治体へ翌年度の見込みを確認してください。
更地になっても、土地を売るまで草刈りや見回りなどの管理は続きます。いつ売り出すのか、管理を誰が行うか家族で決めておきましょう。
今日できることは、業者へ『家財・塀・石綿調査・追加費用・整地を、見積書で分けて説明してください』と頼むことです。
⑧ よくある質問
Q1. 家の中の荷物は解体業者が全部片付けますか？
見積もりや契約によって異なります。建物を壊す費用と家財処分は別になることがあります。
どこまで含むか写真と見積書で確認しましょう。
Q2. 古い家は必ずアスベストがあるんですか？
使用の有無は個々の建材で異なります。解体前に法令に沿った事前調査が必要です。
調査の範囲と費用を業者へ確認しましょう。
Q3. 解体すれば空き家の問題は全部終わりますか？
建物の管理は終わりますが、更地の草刈り、税金、売却などの対応は続く場合があります。
解体後の土地の使い道まで決めましょう。
⑨ まとめ
空き家の解体を始めるときは、まず建物を本当に壊す必要があるか判断し、家財や塀・庭木などの撤去範囲を整理します。業者へ同じ条件で見積もりを頼み、石綿の調査や近隣への配慮も確認しましょう。
解体後も登記や固定資産税、土地の管理が残ります。工事費だけで判断せず、最初から最後まで誰が何をするのか決めておくことが大切です。
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