鳥羽市で相続した土地・空き家を放置しない｜草刈り・維持費・活用・売却まで徹底解説
- MIRAIU
- 1月8日
- 読了時間: 19分
更新日：8月13日
鳥羽市にある、
親の実家を相続した。
使っていない土地を相続した。
しかし、
自分は鳥羽市に住んでいない。
今後使う予定も決まっていない。
このような場合、
「とりあえずそのまま」
になってしまうことがあります。
土地なら、
雑草。
樹木。
不法投棄。
境界周辺。
空き家なら、
雨漏り。
屋根。
外壁。
庭木。
防犯。
など、
所有しているだけでも確認することがあります。
ただし、
ここで勘違いしたくないのが、
草刈りを続ければ土地の資産価値が守られる、という単純な話ではないことです。
草刈りは、
土地を管理するための一つの作業です。
本当に重要なのは、
相続した土地や空き家を、
今後、
残すのか。
使うのか。
貸すのか。
売るのか。
を考えることです。
今回は、
鳥羽市で土地・空き家を相続した方へ、草刈りなどの日常管理から、年間維持費、遠方管理、相続登記、空き家活用、売却まで
を整理します。
▪️相続した土地は「とりあえず保有」が長期化しやすい
自分で購入した土地なら、
住宅を建てる。
駐車場にする。
投資する。
など、
購入目的があります。
しかし、
相続は違います。
突然、
土地。
実家。
山林。
農地。
などを引き継ぐ場合があります。
そのため、
何に使うか決まっていないまま、
数年経過することがあります。
相続不動産では、所有したことより「目的が決まっていない状態」が長期化することに注意します。
▪️最初に相続した不動産の種類を確認する
土地を相続した。
といっても、
住宅地。
古家付き土地。
農地。
山林。
駐車場。
などでは、
管理方法が違います。
例えば、
農地なら、
通常の宅地と同じように、
すぐ住宅地として売却。
とは限りません。
古家付きなら、
建物管理も必要です。
まず、
登記。
地目。
建物の有無。
利用状況。
を確認します。
▪️相続登記が終わっているか確認する
鳥羽市の土地を、
父から相続。
しかし、
登記は父名義のまま。
という場合があります。
現在、
相続登記は義務化されています。
そのため、
土地活用や売却を考える以前に、
相続関係。
現在の登記名義。
を確認します。
相続した空き家・土地はこちら。
▪️相続人が複数なら共有状態も確認する
兄弟3人で相続。
という場合、
土地が共有名義になっていることがあります。
この場合、
自分一人の土地。
として考えることはできません。
誰が残したいのか。
誰が売りたいのか。
固定資産税は誰が払うのか。
管理費は誰が負担するのか。
を確認します。
相続直後に費用と今後の方向性を整理しておく方が、後の共有トラブルを防ぎやすくなります。
▪️草刈りは資産価値を上げる作業ではなく管理の一部
元の記事では、
定期的な草刈りが、
資産価値を守る。
という説明が中心でした。
確かに、
雑草が伸び続けている土地より、
管理されている土地の方が、
現地確認はしやすくなります。
しかし、
土地価格を決めるのは、
草の状態だけではありません。
立地。
接道。
面積。
土地形状。
用途。
高低差。
インフラ。
周辺需要。
などがあります。
草を刈れば土地価格が維持される、と考えるのではなく、管理状態を悪化させないための作業と考えます。
▪️雑草を放置すると管理負担が増える場合がある
雑草が伸びると、
土地内部へ入りにくい。
境界付近を確認しにくい。
ごみを発見しにくい。
害虫などが気になる。
ということがあります。
さらに、
隣地。
道路。
へ草木が広がれば、
近隣から連絡が来る可能性もあります。
だから、
使っていない土地でも、
定期的に状態を確認します。
▪️草刈り回数は土地ごとに考える
年2回。
年3回。
毎月。
など、
全国一律で正解があるわけではありません。
土地面積。
草の種類。
周辺環境。
季節。
近隣住宅。
によって変わります。
大切なのは、
「年○回やれば安心」
ではなく、
周囲へ影響する前に対応できる状態を作ることです。
▪️草刈り後に確認したいこと
草を刈った後は、
土地全体を確認しやすくなります。
例えば、
境界杭。
側溝。
排水。
地面の高低差。
残置物。
不法投棄。
樹木。
フェンス。
などです。
草を刈って終了。
ではなく、
土地の状態確認まで行うと、その後の管理判断につながります。
草刈り後の土地管理はこちら。
▪️遠方に住んでいるなら自主管理コストも計算する
例えば、
鳥羽市の土地を相続。
現在は、
大阪。
名古屋。
東京。
などに住んでいる場合。
現地へ行くには、
交通費。
時間。
場合によっては宿泊費。
が必要です。
年間4回。
1回往復1万円。
なら、
交通費だけでも、
年間4万円。
です。
自分で管理する場合も無料ではありません。
▪️管理を外注する方法もある
遠方。
仕事が忙しい。
高齢。
などで、
自分で草刈りや清掃をするのが難しい場合があります。
その場合、
草刈り。
剪定。
空き家確認。
などを外部へ依頼する方法があります。
鳥羽市でも、
空き家の適正管理を進める取り組みとして、
清掃。
除草。
樹木剪定。
などにつなげる仕組みがあります。
大切なのは、
自分でやるか。
外注するか。
ではなく、
管理できない状態のまま長期間放置しないことです。
▪️年間管理費を一度数字にする
例えば、
固定資産税8万円。
草刈り6万円。
交通費4万円。
その他管理2万円。
なら、
年間20万円。
です。
5年間なら、
100万円。
10年間なら、
200万円。
になります。
相続した土地だから、
購入費0円。
と思っていても、
保有中には費用が発生します。
相続不動産では取得価格より、これからいくら必要になるかを見ることが重要です。
▪️空き家付きならさらに費用が増える可能性がある
土地だけではなく、
古い実家。
が残っている場合。
固定資産税。
草刈り。
だけではありません。
火災保険。
雨漏り。
屋根。
外壁。
給湯器。
水道。
残置物。
などがあります。
例えば、
年間管理費20万円。
10年間200万円。
途中修繕150万円。
なら、
350万円。
です。
誰も使わない空き家を残すなら、維持費まで含めて判断します。
▪️思い出と維持費は分けて考える
親が住んでいた。
子どもの頃に遊んだ。
祖父母から続く土地。
という場合、
簡単には売れません。
それは当然です。
しかし、
思い出がある。
ということと、
毎年20万円の維持費を負担する。
ということは別です。
例えば、
10年間200万円。
払ってでも残したい。
なら、
それも一つの判断です。
残す場合も、費用を理解したうえで残すことが大切です。
▪️「いつか使う」の時期を決める
将来、
子どもが使うかもしれない。
定年後に使うかもしれない。
という場合。
いつ頃なのか。
を考えます。
2年後。
なら、
管理しながら保有する意味があります。
20年後。
なら、
その間の維持費を計算します。
年間20万円。
20年間なら、
400万円。
です。
さらに修繕が必要になる可能性もあります。
「いつか」を数字にすると、保有判断がしやすくなります。
▪️空き家を貸すなら修繕費から考える
相続した実家を、
賃貸。
という方法があります。
例えば、
月5万円。
年間60万円。
しかし、
貸すために、
修繕300万円。
必要だったとします。
さらに、
固定資産税。
保険。
管理。
空室。
設備交換。
などがあります。
年間手残り30万円。
なら、
300万円を回収するだけでも、
単純計算10年。
です。
家賃だけではなく、最初に使う現金が何年で戻るかを確認します。
▪️観光地だから民泊にすれば儲かるとは限らない
鳥羽市。
と聞くと、
観光。
宿泊。
民泊。
を考える場合があります。
しかし、
観光地に土地や家がある。
だけで、
宿泊事業が成功するわけではありません。
立地。
建物状態。
許認可。
初期投資。
清掃。
運営。
集客。
稼働率。
などがあります。
「鳥羽＝民泊」というイメージだけで大きな投資をしないことが重要です。
▪️活用するなら初期費用と年間手残りを見る
例えば、
リフォーム500万円。
年間手残り50万円。
なら、
単純回収10年。
です。
一方、
リフォーム800万円。
年間手残り40万円。
なら、
20年。
です。
建物の残存耐用。
将来修繕。
売却予定。
まで考えます。
土地活用・空き家活用では売上より回収期間を見ると判断しやすくなります。
▪️土地だけなら駐車場や貸地も検討できる
立地によっては、
月極駐車場。
貸地。
資材置場。
などを検討できる場合があります。
例えば、
駐車場6台。
1台4,000円。
なら、
満車時、
月2万4,000円。
年間28万8,000円。
です。
しかし、
平均4台なら、
年間19万2,000円。
です。
そこから、
税金。
整備。
管理。
募集。
などを考えます。
作れる台数ではなく、借りてもらえる台数で計算します。
▪️土地活用そのものを比較する
駐車場。
貸地。
資材置場。
トランクルーム。
など、
土地活用には複数の方法があります。
初期費用。
需要。
年間手残り。
回収期間。
を比較します。
土地活用全体はこちら。
▪️住宅・土地活用のプランを比較したい場合
建替え。
住宅利用。
賃貸。
土地活用。
など、
複数の方法で迷う場合があります。
一つの案だけで決めず、
費用と将来性を比較します。
住宅・土地活用のプランを比較したい方はこちら
▪️相続した土地を売るという選択肢も普通にある
親からもらった土地だから、
売ってはいけない。
と感じる場合があります。
しかし、
自分も使わない。
子どもも使わない。
毎年管理費だけ必要。
という土地なら、
売却を検討することも、
資産管理の一つです。
大切なのは、
売る。
残す。
の感情論ではなく、
自分の家族にとってどちらが合理的なのかを考えることです。
▪️売却前に大きなお金を使いすぎない
草刈り。
伐採。
測量。
造成。
解体。
残置物処分。
など、
全部行ってから売る。
とすると、
数百万円必要になる場合があります。
例えば、
解体250万円。
測量50万円。
伐採30万円。
残置物50万円。
合計380万円。
です。
その380万円を使えば、
売値が380万円以上高くなるのか。
を確認します。
売却前工事は売値ではなく最終手残りで判断します。
▪️古家付きのまま売却できる可能性も確認する
建物が古い。
雨漏り。
残置物。
庭木。
などがある。
だから、
全部直さないと売れない。
とは限りません。
現状で購入する人。
建物を自分で直す人。
解体前提の買主。
などもいます。
まず、
現在の状態。
ならいくらなのか。
を確認します。
▪️相続・空き家など事情があるなら現状売却も比較する
相続。
共有。
遠方。
老朽化。
残置物。
接道。
などが重なると、
売却前の整理に時間と費用がかかる場合があります。
その場合、
全部解決してから売る。
だけではなく、
現在の状態での売却方法も比較します。
空き家・訳あり不動産の買取相談はこちら
▪️相続手続きそのものが分からない場合
親名義のまま。
兄弟共有。
必要書類が分からない。
相続登記が終わっていない。
という場合は、
土地活用より先に、
相続関係を整理します。
相続手続きを確認したい方はこちら
▪️鳥羽市でも空き家を「使う」選択肢がある
相続した実家だから、
管理する。
売却する。
だけではありません。
建物状態。
立地。
需要。
などによっては、
住む。
貸す。
事業へ利用する。
などの方法があります。
鳥羽市でも、
空き家バンク。
空き家の利活用。
移住・定住。
などの取り組みがあります。
だから、
使える建物なら、
解体を先に決める必要はありません。
建物価値が残っているうちに、利用できる可能性を確認します。
▪️ただし「空き家バンクに出せば売れる」とも限らない
空き家バンクは、
売却や賃貸の選択肢を広げる方法の一つです。
しかし、
登録。
↓
すぐ売れる。
とは限りません。
価格。
立地。
建物状態。
修繕費。
交通。
生活環境。
などによって、
需要は変わります。
制度があることと、自分の物件に需要があることは分けて考えます。
▪️空き家を活用するなら「いくら使うか」を最初に決める
相続した家を、
何とか残したい。
という気持ちから、
屋根。
外壁。
水回り。
内装。
と、
次々リフォームすると、
費用が大きくなることがあります。
例えば、
屋根150万円。
外壁120万円。
水回り250万円。
内装150万円。
合計670万円。
です。
その670万円を、
自己利用。
賃貸。
事業。
で回収できるのか。
を考えます。
修繕箇所ではなく、利用目的から予算を決めます。
▪️使わない建物へ過剰投資しない
将来売るかもしれない。
誰も住む予定がない。
という建物へ、
フルリフォーム。
する必要があるとは限りません。
雨漏り防止。
第三者への危険防止。
防犯。
など、
保有中に必要な工事。
と、
商品価値を上げる工事。
は分けます。
保有目的が決まっていない段階では、大きな投資を慎重に考えます。
▪️解体するならその後の土地利用まで決める
古いから解体。
という判断もあります。
しかし、
建物をなくした後も、
土地は残ります。
草刈り。
固定資産税。
不法投棄。
境界。
などの管理があります。
だから、
解体後、
売る。
駐車場。
貸地。
自分で使う。
など、
次の用途まで考えます。
解体だけで問題が終了するとは限りません。
▪️解体前に固定資産税への影響も確認する
住宅が建っている土地には、
一定の条件で、
住宅用地に対する固定資産税の特例があります。
建物を解体すると、
土地の課税条件が変わる場合があります。
だから、
解体費だけでなく、
解体後の固定資産税。
売却予定。
土地活用。
まで確認します。
▪️古家付き売却と更地売却を比較する
例えば、
古家付き。
500万円。
解体費200万円。
更地。
650万円。
だったとします。
単純化すると、
解体後の手残りは、
450万円。
です。
現状500万円。
の方が多くなります。
一方、
更地なら、
800万円。
で売れる。
なら、
解体する意味が出る可能性があります。
解体した方が高く売れるかではなく、解体費を引いた後にいくら残るかを見ます。
▪️売却価格だけでなく売れるまでの期間を見る
高く売りたい。
というのは当然です。
しかし、
1,000万円。
で2年間売れない。
と、
850万円。
で3か月で売れる。
では、
条件が違います。
2年間、
固定資産税。
草刈り。
空き家管理。
が必要です。
年間20万円なら、
40万円。
です。
売却価格・維持費・売却期間をセットで比較します。
▪️遠方相続では時間もコストになる
鳥羽市まで、
片道2時間。
往復4時間。
年間6回。
なら、
24時間。
です。
さらに、
交通費。
草刈り。
建物確認。
業者立会い。
があります。
金額だけではなく、
休日。
時間。
心理的負担。
も含めて、
管理を続ける意味を考えます。
▪️「自分で草刈りすれば無料」でもない
自分で草刈りする場合、
業者代は不要です。
しかし、
草刈機。
燃料。
刃。
防護用品。
交通費。
作業時間。
が必要です。
夏場なら、
安全面も考えます。
土地が広い。
傾斜がある。
遠方。
という場合は、
外注した方が合理的な場合もあります。
▪️管理を外注するなら年間総額で比較する
1回2万円。
年3回。
なら、
6万円。
です。
自分で行けば、
交通費1万円×3回。
3万円。
さらに、
丸一日の作業×3回。
です。
どちらが得かは、
金額だけでは決まりません。
費用・時間・安全性を含めて判断します。
▪️草刈り費を払い続ける前に出口を決める
毎年、
草刈り6万円。
固定資産税8万円。
その他6万円。
合計20万円。
10年間なら、
200万円。
です。
その土地が、
10年後に、
200万円以上値上がりする。
とは限りません。
だから、
草刈りを続けること自体を目的にしない。
管理は「次の判断まで資産を維持する期間」と考えると分かりやすくなります。
▪️土地の資産価値は管理だけでは決まらない
きれいな土地。
荒れた土地。
なら、
きれいな方が、
購入希望者は現地確認しやすくなります。
しかし、
土地価格そのものは、
駅。
道路。
周辺需要。
建築条件。
面積。
形状。
など、
多くの要素で決まります。
草刈りを、
資産価値を上げる投資。
と考えるより、
売却・活用できる状態を保つための管理費と考える方が現実的です。
▪️売れない土地なら原因を分ける
草も刈った。
きれいにした。
それでも売れない。
という場合。
原因が、
草ではない可能性があります。
価格。
接道。
土地形状。
高低差。
境界。
需要。
インフラ。
などを確認します。
売れない土地の考え方はこちら。
▪️価格を下げる前に売却条件を整理する
例えば、
700万円。
で半年間問い合わせなし。
だから、
500万円。
へ値下げ。
とする前に、
査定価格。
周辺成約。
建築可能性。
測量状況。
古家。
残置物。
などを確認します。
200万円値下げする前に、
改善できることがあるかもしれません。
一方、
市場価格そのものが500万円。
なら、
管理を続けるより、
価格を合わせた方がいい場合もあります。
▪️相続した土地を「資産」と呼べるか数字で判断する
土地を持っている。
＝資産。
と考えることがあります。
しかし、
年間20万円。
管理費が必要。
収入0円。
売却予定なし。
なら、
毎年現金が出ていきます。
一方、
年間30万円。
駐車場収入。
維持費10万円。
なら、
年間20万円。
残ります。
資産か負担かは、名前ではなくキャッシュフローでも考えます。
▪️土地を売った現金を別の用途へ使う方法もある
例えば、
使わない土地を、
500万円。
で売却。
その500万円を、
住宅ローン返済。
教育資金。
別の不動産。
資産形成。
などへ使うこともできます。
土地を残すことだけが、
資産を残すこと。
ではありません。
資産の形を変えるという考え方もあります。
▪️相続人全員で保有理由を確認する
兄弟3人。
全員、
使う予定なし。
しかし、
何となく売らない。
という状態なら、
一度、
なぜ残すのか。
を確認します。
将来利用。
値上がり期待。
思い出。
売却が面倒。
理由によって、
次の行動が変わります。
▪️「売却が面倒」だけなら一度査定まで進める
売るかどうか決めていなくても、
現在価格。
売却費用。
必要手続き。
を知ることはできます。
例えば、
現在価格600万円。
年間維持費20万円。
なら、
5年間保有すると、
単純に100万円。
維持費が必要です。
その数字を見てから、
残す。
売る。
を決めても構いません。
▪️相続手続きが止まっているなら先に進める
相続人が多い。
共有。
登記未了。
という場合、
時間が経つほど、
さらに相続が発生する可能性があります。
現在の相続人が話せるうちに、
所有関係を整理します。
相続手続きを確認したい方はこちら
▪️売却前にワケありだと決めつけない
古い。
遠い。
草が伸びている。
相続。
というだけで、
「こんな土地は売れない」
と決める必要はありません。
まず、
通常売却。
土地活用。
現状売却。
などを比較します。
そのうえで、
接道。
共有。
老朽化。
残置物。
などの事情があるなら、
専門的な売却方法も検討します。
▪️管理から早く離れたいなら現状買取も比較する
毎年草刈り。
遠方から移動。
固定資産税。
空き家修繕。
という負担から、
早く離れたい。
という場合があります。
その場合、
一般売却で時間をかける方法。
現状で買取を依頼する方法。
それぞれの、
価格。
期間。
追加費用。
を比較します。
空き家・訳あり不動産の買取相談はこちら
▪️まとめ｜鳥羽市で相続した土地は「草刈りを続けること」を目的にしない
鳥羽市で、
土地。
実家。
空き家。
を相続した場合、
何をすればいいか分からず、
とりあえず草刈り。
という状態になることがあります。
草刈りは必要な管理の一つです。
しかし、
草を刈り続ければ、
土地の資産価値が守られる。
という単純な話ではありません。
本当に確認したいのは、
相続登記。
共有関係。
年間固定資産税。
草刈り費。
空き家管理費。
交通費。
将来修繕費。
です。
例えば、
年間20万円。
10年間なら、
200万円。
さらに、
途中修繕200万円。
なら、
400万円。
です。
その400万円を使ってでも、
土地や空き家を残したいのか。
賃貸すれば回収できるのか。
土地活用できるのか。
売却した方がいいのか。
を考えます。
残す。
使う。
貸す。
活用する。
売る。
どれを選んでも構いません。
大切なのは、
「相続したから何となく持つ」を続けないことです。
そして、
方向性が決まるまでの間は、
周囲へ影響しないよう、
必要な管理を続けます。
草刈りはゴールではありません。
相続した土地を次にどうするか考えるまでの管理の一つです。
▪️相続した空き家・土地はこちら
相続。
共有。
名義。
空き家。
土地。
を整理したい場合はこちら。
相続した空き家・土地の総合ページ
▪️空き家全体の判断はこちら
管理。
修繕。
活用。
売却。
まで確認したい場合はこちら。
空き家売却・活用ガイド
▪️土地活用を比較する場合はこちら
駐車場。
貸地。
資材置場。
などを検討したい場合はこちら。
土地活用の総合ガイド
▪️相続・老朽化など事情がある不動産を売却したい場合
遠方管理。
共有。
古家。
残置物。
接道。
などがあり、
管理負担が大きくなっている場合は、
現在の状態での売却も比較します。
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