再建築不可の家は売れる？接道・43条の認定許可・解体前の判断順
更新日：5 日前
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相続した実家を売ろうとしたら『再建築不可』と言われた。家が今あるのに建替えは難しいと聞くと、売れるのか不安になりますよね。
再建築不可というだけで価値ゼロ、誰にも売れないという話ではありません。道路と権利・建物の状態を調べ、売却方法を落ち着いて比較しましょう。
① 建築基準法上の道路を確認
見た目には道路でも建築基準法上の道路とは限りません。公道か私道かの区別だけでも可否は決まりません。
地番と地図を持って建築担当へ道路種別を確認しましょう。
② 接道の2m原則を知る
建物の敷地は原則として建築基準法上の道路に2m以上接することが求められます。
通路の幅を見た目で測って決めつけず、敷地の境界と図面を確かめましょう。
③ 43条2項の認定・許可
通常の接道を満たさない場合も、周囲の空地や道・建築計画によって認定・許可の対象になり得ます。
全国一律の許可ではないため自治体の建築担当に個別相談してください。
建築基準法43条の認定・許可が存在することと、その土地で新築できることは違います。自治体へ具体的な敷地図と計画を示して確かめましょう。
④ 建替えと現況の居住は別
今ある家を使う条件と、解体後に建替えられる条件は同じではありません。
家が安全に使えるか点検し、工事を急ぐ前に建築の見通しを確認しましょう。
接道が2mに満たないときでも、建築基準法43条2項による認定・許可の対象となる場合があります。ただし個別の安全条件や建築計画が関係するため、制度があるという理由だけで建てられるとは言えません。所在地の建築担当へ地番と道路の資料を示して確認しましょう。
⑤ 改修できる工事の範囲
通常の設備修理と大規模な建築行為では手続きが異なる場合があります。
どんな補修も禁止と決めつけず、建築士へ工事内容と建物の状態を示して確かめましょう。
⑥ 私道・境界・隣地を確認
私道通行や配管工事の権利、隣地の利用によって条件が変わる場合もあります。
登記と契約を確認し、隣人が必ず買い取ってくれるとも決めつけないようにします。
再建築不可でも今ある家を住まいとして使いたい方がいる場合があります。ただし耐震や設備の点検は欠かせず、売却前に不具合の把握が必要です。
⑦ 値下げ率を一律に決めない
再建築の制限で買い手が限られる場合はありますが、立地や家屋・利用目的でも需要は異なります。
価格が必ず半分、価値ゼロといった根拠のない数字を避け現況査定を確認しましょう。
⑧ 仲介・買取の違いを知る
通常の売却活動で買い手を探す方法と、現況を扱う買取業者へ相談する方法があります。
必ず売れる保証はないので価格・諸費用と引渡し条件を比べてください。
⑨ 査定時に未確認を伝える
道路資料と登記、建物の写真があれば不動産会社も条件を確認しやすくなります。
建替え可能性が未確認なら、確認済みと説明しないことが大切です。
隣地と一体化する案や別用途への活用も、接道・権利・用途の条件で変わります。売却先の幅を決めつけないようにしたいですね。
道路や権利の未確認事項を正しく伝えて、対応できる会社と費用を確認しましょう。
売却では査定金額だけでなく、登記・境界や私道通行の確認、家財処分と解体費の負担も変わります。現在の家を利用したい人がいる場合も建物安全は別に確認が必要です。無理に解体や値下げを決める前に、現況売却と解体後の費用・手残りを比較してください。
⑩ 解体前に税と費用も確認
先に家を壊しても更地なら高く売れるとは限らず、住宅用地特例などの税負担も変わる場合があります。
売却後の手残りと保有する場合の管理費を比較してから工事を決めましょう。
よくある質問
Q. 再建築不可の家は絶対売れませんか？
A. 売れる場合もあります。道路と家屋・利用条件を確認しましょう。
Q. 接道不足なら建替えは不可能ですか？
A. 43条2項の制度を含め、建築担当へ個別に確認しましょう。
Q. 解体した方が売却に有利ですか？
A. 一律ではありません。工事費・税負担と現況査定を比較してください。
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まとめ｜判断する順番
道路種別→接道・43条→既存家屋の安全→査定・権利→解体前の費用。難しい条件も事実を調べて判断しましょう。
