西都市の空き家は市街地・一ツ瀬川低地・台地・山間で別判断｜住宅改修・中古取得・耐震を確認
更新日：5 日前
西都市の空き家は、妻・中心市街地、一ツ瀬川や支川周辺の低地、三財・都於郡の台地、東米良など山間で、洪水・土砂・道路・住宅流通・遠方管理の条件が変わります。沿岸津波より河川・地形と市場性を先に見たい地域です。
2026年度は、築10年以上の持ち家を対象にした住宅改修支援が工事費20％・上限10万円で実施されています。さらに一定の転入子育て世代が空き家バンク登録中古住宅を購入する場合は50万円の住宅取得助成があります。
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▪️1 市街地・一ツ瀬川低地・台地・山間で入口を変える
妻地区など市街地では生活利便と住宅流通、一ツ瀬川や支川周辺では洪水、台地では道路・給排水、東米良など山間では土砂・アクセス・遠方管理を先に確認します。
同じ築年数でも、市場へ出しやすい家と、外周・道路管理が重い家では改修上限が違います。
まず現況査定、道路・駐車、3年管理費を並べ、建物へ使える金額を決めましょう。
▪️2 洪水・土砂を地区別防災マップで確認する
西都市防災マップは、自宅周辺の土砂災害警戒区域や洪水浸水想定区域、避難所・避難経路を地区別に確認できる構成です。
市街地・低地では洪水、台地や山間では斜面・土砂を重ねます。2026年には宮崎県が県管理河川すべてで洪水浸水想定区域指定を完了しているため、県の最新情報も併用しましょう。
川から離れているだけで安全と決めず、道路冠水や避難経路まで確認してから工事へ進みます。
▪️3 2026住宅改修は20％・上限10万円
2026年度の西都市住宅改修支援事業は、市内在住者または転入予定者が、市内施工者へ築10年以上の持ち家の改修を依頼する場合を対象としています。
総工事費20万円以上が要件で、補助額は工事費の20％・上限10万円です。補助は西都商工会議所ギフト券で交付されます。
交付決定前に着工した工事は対象外で、予算に達し次第終了します。空き家を購入して住む場合も、対象条件を満たすか事前確認が必要です。
▪️4 子育て転入者の中古住宅取得は50万円
2026年度の子育て世代移住促進住宅取得助成金は、一定の転入者が西都市空き家等情報バンク登録の中古住宅を購入する場合、50万円を助成します。
中古住宅は土地代を含む購入費が税込300万円以上で、売買契約締結後から引渡し前までに申請するなどの条件があります。
この制度はリフォーム工事補助ではなく住宅取得支援です。購入費と改修費を混ぜず、総額で比較しましょう。
▪️5 空き家バンク物件ほど取得前に修繕上限を決める
空き家バンク登録中古住宅を取得する場合、50万円の取得支援があっても、屋根・基礎・給排水・外周の修繕費が大きければ総額は増えます。
購入前に現況査定、インスペクション的な現地確認、住宅改修支援の適用可否を並べて、工事上限を決めましょう。
市場へ出しやすい家なら、全面改修せず生活に必要な部分だけ直す選択も残せます。
▪️6 2026耐震アクションプログラムも確認する
西都市は2026年3月に住宅耐震化緊急促進アクションプログラムを改定し、木造住宅の耐震診断・耐震改修支援の周知を継続しています。
旧耐震住宅では、通常リフォームを先に契約せず、所在地の耐震診断・改修制度の対象や受付状況を建築住宅課へ確認しましょう。
改修する家は、構造・通常リフォーム・外周管理を同じ条件で複数社へ伝えて費用差を見ます。
▪️7 確認する順番
確認する順番は、①市街地・一ツ瀬川低地・台地・山間の立地、②洪水・土砂、③道路・駐車・3年管理、④建物劣化、⑤住宅改修・中古取得支援、⑥耐震・工事費、⑦売る・貸す・住む出口です。
最初は防災マップと現況査定を確認し、市場へ出しやすい家か、外周や道路管理が重い家かを分けます。
次に築年数、屋根・基礎・給排水、旧耐震かを確認し、住宅改修支援と子育て世代の取得支援を別々に当てはめます。
最後に購入費・改修費・3年管理費を合計し、現況売却、部分補修、自宅利用向け改修を並べて判断しましょう。
▪️⑧ Q&A
Q. 西都市の2026住宅改修補助は上限10万円ですか？
はい。一定の築10年以上の持ち家について、市内施工者へ依頼する総工事費20万円以上の工事を対象に20％・上限10万円です。
Q. 空き家バンクの中古住宅を買うと50万円もらえますか？
一定の転入子育て世代が、空き家等情報バンク登録の税込300万円以上の中古住宅を購入する場合が対象です。年齢・世帯・申請時期など条件があります。
Q. 西都市は津波より洪水を優先して見ますか？
内陸の市なので、一ツ瀬川流域など洪水と土砂、道路条件の優先度が高い家があります。所在地ごとの防災マップで確認してください。
▪️⑨ まとめ
西都市の空き家では、市街地・一ツ瀬川低地・台地・山間を同じ基準で直さず、洪水・土砂・道路・住宅流通を先に確認します。
2026住宅改修20％・上限10万円と、一定の転入子育て世代の中古住宅取得50万円は目的が違います。購入・改修・管理を分け、出口へ必要な工事だけを選びましょう。
売却のために直す範囲と費用を決める前に、今の状態で売る場合の条件と手残りを比較できます。
