桑名市の農地・市街化調整区域はどう管理する？草刈り・農地転用・貸借・売却の判断基準
- MIRAIU
- 1月8日
- 読了時間: 14分
更新日：8月16日
▪️桑名市の農地・市街化調整区域は「草を刈れば解決する土地」ではない
桑名市に、
相続した田畑がある。
長期間使っていない農地がある。
市街化調整区域の土地を所有している。
将来使う予定がなく、草刈りだけ続けている。
という人もいると思います。
以前の記事では、
「農地や市街化調整区域は売りにくく、使いにくい。」
「だから活用が決まらなくても草刈りだけは先にする。」
という流れで説明していました。
方向性として、
使わない土地でも管理を放置しない
ことは重要です。
ただし、
農地と市街化調整区域は、そもそも同じ制度ではありません。
農地では、
農地法。
農業委員会。
農地転用。
農地の売買・貸借。
などを確認します。
一方、市街化調整区域では、
都市計画法。
建築できる用途。
開発許可。
土地利用条件。
などを確認します。
両方に該当する土地もあります。
その場合には、
「農地として使えるか」と「建物を建てられるか」を別々に確認する必要があります。
草刈りは制度上の制限を解除するものではありません。
まず土地の状態を確認しやすくし、その次の判断へ進むための管理作業として考えます。
桑名市で草刈りに困った場合はこちら。
▪️以前の記事の「農地・調整区域＝売りにくい」は一括りにしすぎていた
以前の記事では、
「農地や市街化調整区域は今すぐ売って終わりにしづらい」
という説明をしていました。
これは少し大きくまとめすぎました。
農地だから売れない。
市街化調整区域だから売れない。
と一律に判断することはできません。
例えば農地でも、
農業を続ける人へ売却・貸借できる土地。
農地中間管理機構を通じて貸せる土地。
条件を満たせば転用できる土地。
があります。
市街化調整区域でも、すべての建築行為が禁止されているわけではありません。
桑名市は、市街化調整区域では建築物の新築・改築・用途変更などについて原則として制限があり、都市計画法第34条などの基準に該当する場合に許可を受けられる仕組みを案内しています。 (桑名市公式ホームページ)
つまり、
「農地」「市街化調整区域」という言葉だけで土地価値や売却可否を決めないこと
が重要です。
最初に、
農地なのか。
農振農用地なのか。
市街化区域なのか。
市街化調整区域なのか。
を整理します。
▪️「農地」と「市街化調整区域」は別の分類
ここを最初に理解しておくと、その後がかなり分かりやすくなります。
農地
とは、農地法による土地利用の区分です。
田や畑として利用されている土地について、
売買。
貸借。
転用。
などを行う場合に農地法上の手続きが関係します。
一方、
市街化調整区域
は都市計画法による区域区分です。
市街化を抑制する区域として、建築や開発が制限されています。
そのため、
農地だが市街化区域。
農地で市街化調整区域。
農地ではないが市街化調整区域。
という組み合わせがあります。
桑名市では公開型GISで、
都市計画図。
道路情報。
農振農用地。
などを確認できるよう案内しています。 (桑名市公式ホームページ)
つまり、
「畑だから調整区域だろう」
「調整区域だから農地だろう」
と見た目だけで判断しないようにします。
▪️農地を売る・貸す場合は農地法の手続きを確認する
土地が農地であれば、
「普通の宅地と同じように売買契約をすれば終わり」
とは限りません。
農林水産省は、農地の売買・貸借について、
農業委員会による農地法上の許可。
農地中間管理機構を利用した手続き。
など、法律に基づく手続きが必要になると案内しています。 (農林水産省)
桑名市でも、農地法第3条による農地の権利移動に関する申請を農業委員会で扱っています。 (桑名市公式ホームページ)
そのため、
「使わない農地だから誰にでも売れる。」
「知り合いが欲しいと言っているからそのまま名義変更できる。」
とは考えない方がよいでしょう。
売却を考える場合には、
農地のまま売るのか。
転用してから売るのか。
貸す方法があるのか。
を分けて確認します。
▪️2025年度から桑名市の農地貸借の仕組みも変わっている
使っていない農地について、
「売るほどではないけれど、自分では耕作できない。」
という場合には、貸す方法もあります。
ここは制度が変わっています。
桑名市によると、農業経営基盤強化促進法の改正に伴い、従来の利用権設定による相対の貸借は2025年3月末で廃止されました。
2025年4月1日以降は、
農地法第3条による貸借
または
農地中間管理機構を介した貸借
が基本となっています。 (桑名市公式ホームページ)
農地中間管理事業では、
農地を貸したい所有者。
農地中間管理機構。
規模拡大などを希望する担い手。
をつなぐ仕組みがあります。
つまり、
「自分で耕作できない＝草を刈り続けるしかない」
とは限りません。
農地として利用する需要があるなら、
貸す。
担い手へつなぐ。
という選択肢も確認します。
ただし、すべての農地について必ず借り手が見つかるわけではありません。
立地。
面積。
形状。
接道。
農作業のしやすさ。
周辺農地とのまとまり。
などによって条件は変わります。
▪️相続した農地は「相続登記」だけでなく農業委員会への届出も確認する
親から農地を相続した場合には、もう一つ確認したい手続きがあります。
桑名市では、
相続・時効取得などによって農地を取得した人について、農地法第3条の3による届出
を受け付けています。 (桑名市公式ホームページ)
これは法務局で行う相続登記とは別の手続きです。
農林水産省も、農地を相続した場合には、
法務局での相続登記。
農地所在地の農業委員会への届出。
の両方を確認するよう案内しています。 (農林水産省)
そのため、
「相続登記をしたから農地関係の手続きは全部終わった。」
とは限りません。
相続した農地を管理しているなら、
登記名義。
農業委員会への届出。
現在の耕作者。
今後の利用予定。
を一度確認しておくと、その後の貸借・売却を進めやすくなります。
相続不動産全体の整理はこちら。
▪️農地を駐車場・資材置き場・宅地にするなら「農地転用」が関係する
使わない農地について、
「駐車場にしたい。」
「資材置き場なら使えるのでは。」
「家を建てたい。」
と考えることがあります。
しかし、自分の所有地でも農地を自由に別用途へ変更できるとは限りません。
農林水産省は、農地を住宅、駐車場、資材置場など農業以外の用途へ変更する場合には農地転用の手続きが必要になると案内しています。 (農林水産省)
一般に、
自分の農地を自分で転用する場合は農地法第4条。
売買・貸借など権利移動を伴って転用する場合は農地法第5条。
の手続きを確認します。
桑名市農業委員会でも、第4条・第5条の許可申請を受け付けています。 (桑名市公式ホームページ)
つまり、
「草を刈って砂利を敷けば駐車場として使える」
と先に工事を始めないようにします。
まず農地転用が可能か確認します。
▪️農振農用地なら「農地転用だけ見ればいい」でもない
農地の中でも特に注意したいのが、
農振農用地
です。
三重県は、農用地区域内の農地について、原則として農地転用が認められず、転用を検討する場合には事前に農振法上の農用地区域からの除外などを確認する必要があると案内しています。
また、申出をすれば必ず除外できるわけではありません。 (三重県公式サイト)
桑名市の公開型GISでも、農振農用地の情報を確認できます。 (桑名市公式ホームページ)
そのため、
農地だから農地法だけを見る。
転用申請だけ出せば宅地になる。
とは考えない方が安全です。
土地によっては、
農振法。
農地法。
都市計画法。
を順番に確認する必要があります。
▪️市街化調整区域なら、農地転用できても建物を建てられるとは限らない
ここが最も混同しやすいところです。
例えば、
農地＋市街化調整区域
の土地を所有しているとします。
この土地について、
「農地転用できれば家を建てられる。」
とは限りません。
三重県も、都市計画法の規制がある土地については、
都市計画法上の許可の見込みがなければ農地転用許可もできない
場合があると案内しています。 (三重県公式サイト)
また桑名市では、市街化調整区域における建築物の新築・改築・用途変更などについて、都市計画法第43条による建築許可を案内しています。
市街化調整区域では原則として建築行為が制限され、都市計画法第34条などの基準に該当するものが許可対象になります。 (桑名市公式ホームページ)
つまり、
農地転用
と
市街化調整区域での建築許可
は別の確認です。
土地活用を考えるなら、
「転用できるか。」
だけでなく、
「転用したあと、予定している使い方ができるか。」
まで確認します。
▪️草刈りしても農地法・都市計画法の制限が軽くなるわけではない
元の記事では、
「先に草を整えるだけで状況が軽くなる。」
「売却や活用の検討が進めやすくなる。」
と説明していました。
ここも少し整理が必要です。
草刈りをしたから、
農地転用が許可されやすくなる。
市街化調整区域で建築できるようになる。
農地の売却制限がなくなる。
ということはありません。
一方で、草木が繁茂している土地では、
現地へ入りにくい。
土地形状を確認しにくい。
水路や農道を確認しにくい。
境界標が見つけにくい。
不法投棄などに気づきにくい。
ということがあります。
したがって草刈りは、
法律上の制限を変える作業ではなく、土地の現況を確認して次の判断へ進むための管理
として考えます。
特に、
売却査定。
貸借相談。
測量。
農地転用の検討。
を始める前に、必要な範囲を確認しやすくする意味があります。
草刈り全体の考え方はこちら。
▪️農地の草刈りは「年○回」が一律の正解ではない
農地を所有していると、
「年に何回刈ればいい？」
という疑問があります。
ただし、
桑名市の農地なら年○回
という一律の回数では考えにくいところです。
田。
畑。
耕作を休止している土地。
水路沿い。
住宅に近い農地。
周囲も農地の場所。
では管理条件が違います。
まず確認したいのは、
隣接農地へ草が広がっていないか。
農道や水路へ出ていないか。
土地へ入れる状態か。
周囲の耕作に支障がないか。
です。
実際に耕作を再開する予定がないなら、
毎年草刈りだけを続けるのか。
農地として貸せないか。
将来的に売却するのか。
まで考えます。
▶ 桑名市の農地・市街化調整区域で草刈り費用を確認したい方はこちら
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▪️農地・市街化調整区域を今後どうするか4ステップで考える
使っていない土地なら、次の順番で整理します。
1．土地の制度区分を確認する
まず、
農地か。
農振農用地か。
市街化区域か。
市街化調整区域か。
を確認します。
桑名市の公開型GISや農業委員会、都市計画課などで確認できます。
2．現在の土地状態を確認する
草木。
農道。
水路。
境界。
接道。
現在の耕作者。
などを確認します。
必要なら草刈りを行い、現地を確認できる状態にします。
3．農地として残す・貸す・転用する・売るを比較する
農地として利用できるなら、
自分で耕作する。
農地として貸す。
農地として売る。
という方法があります。
利用予定が変わるなら、農地転用や都市計画法上の条件を確認します。
4．年間管理費と出口を比較する
草刈り。
固定資産税。
移動費。
水路・農道周辺の管理。
業者費用。
などを確認します。
そのうえで、
今後も保有する意味があるか。
貸す方がよいか。
売却できる可能性があるか。
を判断します。
「使い道が決まらないから、とりあえず草刈りだけ続ける」
を何年も繰り返さないことが重要です。
草刈り後の判断はこちら。
▪️売却を考えるなら「農地のまま」と「転用後」を混同しない
農地を売りたい場合、
「近くの宅地が坪○万円だから、この農地も同じくらい。」
と考えるのは避けたいところです。
農地のまま売買する場合には農地法上の条件があります。
一方、
転用可能。
市街化調整区域でも予定用途が認められる。
接道などの土地条件も問題がない。
という場合には、検討できる買主や用途が変わる可能性があります。
つまり売却価格を見るときも、
現在の農地としての状態
と
転用可能性を確認した後の状態
を分けて考えます。
ただし、
「転用すれば高く売れるだろう。」
という理由で先に造成工事などを行うのは避けます。
制度上可能か確認してから、
現況売却。
農地としての貸借。
転用を前提とした売却。
を比較します。
売れにくい土地全体の整理はこちら。
▶ 桑名市の農地・市街化調整区域について、現在の状態で売却可能性を確認したい方はこちら
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※農地の売買・転用には農地法等の手続きが関係するため、査定額だけで売却可否が決まるものではありません。
▪️桑名市の農地・市街化調整区域についてよくある質問
Q．農地を相続したら、そのまま売却できますか？
農地の売買には農地法上の手続きが関係します。
まず農業委員会へ相談し、農地のまま売却するのか、転用を検討するのかを整理します。
また相続によって農地を取得した場合には、桑名市農業委員会への届出も確認します。 (桑名市公式ホームページ)
Q．使っていない農地を誰かに貸せますか？
貸借する方法はあります。
桑名市では2025年度以降、農地法第3条による貸借または農地中間管理機構を介した仕組みが基本となっています。 (桑名市公式ホームページ)
借り手が見つかるかどうかは土地条件などによって変わります。
Q．市街化調整区域なら家は建てられませんか？
市街化調整区域では建築が原則制限されていますが、すべての建築が一律に不可能という意味ではありません。
桑名市では都市計画法第34条などの基準に該当する場合の許可制度があります。 (桑名市公式ホームページ)
具体的な土地については都市計画課へ確認します。
Q．農地を駐車場にしたい場合、草を刈って砂利を敷けば使えますか？
農地を駐車場など農業以外の用途に変更する場合は、農地転用の手続きを確認する必要があります。
農振農用地や市街化調整区域に該当する場合には、農地法以外の制度も関係する可能性があります。 (三重県公式サイト)
工事前に確認します。
▪️まとめ｜桑名市の農地・調整区域は「草刈りの前後」で制度確認する
桑名市で農地や市街化調整区域の土地を所有している場合、
「売りにくいから、とりあえず草を刈り続ける」
だけでは根本的な整理になりません。
まず重要なのは、
農地と市街化調整区域は別の制度だと理解することです。
農地なら、
農地法。
農業委員会。
農地の売買・貸借。
農地転用。
農振農用地。
を確認します。
市街化調整区域なら、
都市計画法。
建築・開発の許可条件。
予定する土地利用。
を確認します。
両方に該当する場合には、両方の条件を見る必要があります。
そして以前の記事のように、
「農地・調整区域だから売りにくい」
「放置すると必ず近隣トラブルになる」
「草刈りだけ先にしておけば状況が解決する」
と一律に考える必要はありません。
草刈りは、
現地へ入れる。
農道や水路を確認できる。
境界付近を見やすくする。
売却・貸借・転用の相談を進めやすくする。
ための管理作業として考えます。
そのうえで、
農地として利用する。
貸す。
売る。
転用可能性を調べる。
今後も管理する。
を比較します。
桑名市の農地・市街化調整区域で重要なのは、「草をどう刈るか」だけではありません。
まず土地にかかっている制度を確認し、その制度の中でどの出口が現実的なのかを決めることです。
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