【MIRAIU｜高知県の空き家リフォーム】南海トラフ・豪雨河川・太平洋沿岸・山間部で「直す／持つ」を決める
更新日：10月12日
高知県の空き家は、県内を一つの市場として見ると判断を誤りやすいです。高知市都市圏、物部川流域、安芸・室戸の東部沿岸、須崎・中土佐・四万十町、幡多地域、嶺北や仁淀川流域では、津波・洪水・土砂・道路・住宅流通・管理の重みが大きく変わります。
令和5年住宅・土地統計調査では、高知県の空き家は7万8,700戸、空き家率は20.3％で全国5位。賃貸・売却用や二次的住宅を除く空き家は5万100戸、率は12.9％で全国2位となっており、「安く買って直す」より出口から先に考える必要があります。
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▪️1 高知は「中央・東部・西部」だけでなく、沿岸・平野・山間で分ける
高知市周辺では住宅流通と内水、南国・香南では物部川と沿岸、安芸・室戸では太平洋沿岸と山際、須崎以西ではリアス海岸・四万十川・山間道路が重要になります。同じ築年数でも、土地条件が違えば直す意味は変わります。
県名だけで一律の改修予算を置かず、まず地域と出口を分ける。その後で建物を見る方が、追加費用を読みやすくなる。
▪️2 高知市都市圏は、全面改修より現況市場と内水・道路を先に見る
高知市と周辺では、中古住宅として動く家と土地として見られる家があります。売却予定なら、水回りを新品へ替える前に現況査定、接道、駐車、浸水・内水条件を確認したいところです。
買い手が自分で直したい家では、先回りした設備交換が回収できないこともある。必要補修と見栄えの工事を分けて考えます。
▪️3 南国・香南・香美は、物部川と平野・山際を分けて見る
物部川流域では洪水浸水想定と家屋倒壊等氾濫想定区域を確認し、南国・香南の低地と香美の山際で見る項目を変えます。幹線道路へ近くても、河川・水路・ため池・斜面の条件は住所ごとに違います。
工事費だけでなく、床下・排水・外構へ必要な費用を別枠で置く。山際では擁壁・道路・搬入も先に確認したいところです。
▪️4 安芸・室戸・東洋は、太平洋沿岸と山側を同じに見ない
東部沿岸では津波・高潮、山側では土砂・狭い道路が重くなる家があります。2026年3月には東洋町から室戸岬以東の海部灘沿岸について高潮浸水想定区域も指定されました。
海が近いから一律に避けるのではない。避難路、外装管理、道路、売却時の市場性を同じ表へ置いて判断します。
▪️5 須崎・中土佐・四万十町は、湾奥・河川・山道を重ねる
須崎・中土佐・四万十町では、湾奥の津波、河川洪水、土砂、山間道路を住所ごとに切り替えて見る必要があります。海沿いの集落と窪川など内陸部では改修後に残る条件が同じではありません。
古民家らしさや眺望だけで改修額を上げない。避難、道路、外周管理まで見て、長く持てる家かを考えます。
▪️6 四万十市・黒潮町は、四万十川と沿岸津波を別々に見る
四万十市・黒潮町では、四万十川水系の洪水と太平洋沿岸の津波を同じ災害として扱わないことが大切です。中村周辺の低地と、大方・佐賀など沿岸部では確認順が変わります。
洪水区域だから持てない、津波区域だから売れないと単純化しない。道路、避難、床下、現況市場を同じ表へ置いて考える。
▪️7 土佐清水・大月・宿毛は、リアス海岸・港・遠距離管理を見る
県西部では、土佐清水・大月・宿毛の沿岸部と、山間集落で道路・搬入・巡回の条件が大きく違います。津波・高潮・洪水に加え、職人や資材の移動距離も見積もりへ影響します。
遠方所有なら、台風・豪雨後に誰が見に行くのかを先に決める。数年分の巡回費まで置いて、持ち続けられる家かを判断します。
▪️8 2025年10月に変更された津波浸水想定を古い地図へ上書きする
高知県は2025年10月29日、津波防災地域づくり法に基づく津波浸水想定を変更しました。東洋町・室戸市から高知市、須崎市、黒潮町、四万十市、土佐清水市、宿毛市まで地域別の予測図が公表されています。
古いハザード冊子だけで沿岸住宅を判断しない方がよいでしょう。最新の浸水想定と避難路を確認してから、耐震・外装・設備へかける上限を考えます。
▪️9 2026年9月の南海トラフ被害想定は、最新の震度・津波予測を前提に見る
高知県は2026年9月、令和7年度版の南海トラフ最大クラス被害想定を公表しました。2025年10月公表の震度分布・津波浸水予測を基に、建物・人的被害などを再推計しています。
耐震改修を考えるときは、築年数だけでなく利用期間と土地条件を重ねたいところです。長く住む家と、数年で売る家ではかける金額が違います。
▪️10 洪水は、2026年3月更新の県図まで確認する
高知県は2026年3月24日時点の洪水浸水想定区域図を公開し、想定最大規模降雨による浸水範囲・浸水深・浸水継続時間、家屋倒壊等氾濫想定区域を確認できるようにしています。
大河川だけを見れば十分とは限りません。住所に関係する河川と、道路・側溝・敷地高を現地で重ねる方が実務的です。
▪️11 土砂災害は、指定済み区域と今後の見直しを分けて見る
高知県は土砂災害警戒区域・特別警戒区域の指定を進め、指定後もおおむね5年ごとの基礎調査や地形改変に応じて追加指定・見直しを行っています。山際の家は古い資料だけで判断しない方がよいでしょう。
斜面・擁壁・水路・道路まで現地で確認し、必要なら建物とは別に専門家へ相談する。見た目だけで安全・危険を断定しないことが大切です。
▪️12 空き家率20.3％は「安く買える県」と単純化しない
高知県の空き家率20.3％は全国5位、賃貸・売却用や二次的住宅を除く空き家率12.9％は全国2位です。空き家数が多い一方、山間・沿岸・都市部で流通性と管理条件は大きく違います。
空き家が多いことは、どこでも貸しやすい・売りやすいという意味ではありません。市場性、管理のしやすさ、出口まで確認しておきたい。
▪️13 改修補助は、市町村ごとの耐震・移住・用途条件を見る
高知県は住宅改修に関する県・市町村の助成制度を一覧で案内し、耐震化や空き家対策の窓口は市町村としています。移住者向け空き家改修も、市町村ごとに対象者や補助額が異なります。
県の制度一覧は入口として使い、契約や着工前に対象市町村の最新要件を確認する。補助額を先に予算へ入れない方が安全です。
▪️14 高知市・沿岸都市・山間町村で、空き家の出口は同じではない
高知市周辺では中古住宅・土地としての市場を見やすい一方、沿岸集落や山間町村では移住、賃貸、事業利用、除却まで含めて出口を比較したい家があります。
リフォームすること自体を目的にしない。市場で動く家か、長く住む家か、管理を減らす家かを先に決めると工事範囲を絞りやすくなります。
▪️15 売る家は、全面改修より現況査定を先に取る
売却予定なら、現況査定・最低限補修・全面改修の三案を並べます。水回りを新品にしても、道路・津波・洪水・斜面など土地条件が弱ければ工事費をそのまま回収できるとは限りません。
買い手が自分で直す余地を残す方が合う家もある。見栄えの工事と、雨漏り・給排水・安全性の工事を分けます。
▪️16 貸す家は、想定家賃から改修上限を逆算する
賃貸では、家賃、空室期間、駐車、生活動線、管理委託費から改修上限を逆算します。高知市都市圏と県西部・山間では、同じ間取りでも需要や管理頻度が違います。
家賃へ反映しにくい設備更新まで一度に行わない。入居に必要な補修と、所有者の好みで増える工事を分けておくと収支が読みやすい。
▪️17 自分で住む家は、耐震・防水・給排水を段階的に考える
長く住む家なら、耐震、防水、給排水、断熱、電気容量などへ費用をかける意味があります。一方で、すべてを一度に新品へ交換する必要はありません。
まず雨漏りや構造、水回りの安全性を整え、その後で快適性へ広げる。段階改修なら建物の弱点へ予算を集中させやすくなります。
▪️18 道路・擁壁・排水は、リフォーム後も残る条件
建物は直せても、前面道路の狭さ、駐車、擁壁、敷地の高低差、周辺排水は簡単に変えられません。沿岸集落や山間では工事車両の進入も見積もりへ影響します。
室内の写真がきれいでも、変えにくい土地条件が出口を弱くすることがある。購入前に外周を歩いて確認したいところです。
▪️19 中山間・沿岸は、改修後の巡回費まで数える
中山間や沿岸の空き家では、草刈り、庭木、排水、台風・豪雨後の確認、長距離移動が毎年の管理費になります。工事を終えた後も、家を見に行く仕組みは必要です。
遠方所有なら誰が巡回するのかを先に決める。数年分の管理費まで置いて、持ち続けられる家かを判断します。
▪️20 最後は「直す／持つ／売る／除却」を総額で決める
高知県の空き家は、都市部の市場性、南海トラフ、津波、河川洪水、土砂、リアス海岸、山間道路と、地域ごとに変えにくい条件があります。安く取得できることと、無理なく持てることは同じではありません。
購入・改修・外周管理・巡回・売却・除却まで一つの表へ置く。数年後の出口まで見て初めて、その家をどこまで直すか決めやすくなります。
改修範囲が大きい家ほど、一社の提案だけで決めず、同じ現場条件を複数社へ伝えて比べます。屋根・外壁・防水・給排水・耐震・道路・外周管理を分けると、価格差の理由を確認しやすくなる。
見積もりは安い会社を探すためだけのものではありません。今直す工事、数年後でもよい工事、出口によって不要になる工事を分けるために使う。
▪️Q&A
Q. 高知県は空き家率が高いので、安く買って直せば得ですか？
空き家率が高くても、市場性や管理条件は地域ごとに違います。取得価格ではなく、改修・管理・売却まで総額で比べます。
Q. 高知県の沿岸部は、津波想定だけ見ればいいですか？
津波に加え、高潮、洪水、土砂、道路、避難動線を重ねて確認する必要があります。
Q. 南海トラフの想定は、古いハザードマップでも大丈夫ですか？
2025年10月に津波浸水想定が変更され、2026年9月に被害想定も公表されています。最新資料へ上書きして確認します。
Q. 空き家改修の補助は県内どこでも同じですか？
同じではありません。耐震、移住、空き家バンク、用途など条件は市町村で異なるため、契約や着工前に最新制度を確認しておく。
Q. 売る予定の空き家も全面リフォームした方がいいですか？
現況査定と最低限補修を先に比べる方がよいでしょう。全面改修の費用が売却価格へそのまま反映されるとは限りません。
▪️まとめ
高知県の空き家は、高知市都市圏、物部川流域、東部沿岸、須崎・中土佐、幡多、中山間で、津波・洪水・土砂・道路・管理の優先順位が変わります。空き家率が高い県だからこそ、地域差を見ずに直すのは避けたいところです。
2025年の津波想定と2026年の南海トラフ被害想定・洪水情報を確認し、変えにくい土地条件から先に見る。そのうえで必要補修を複数社で比べ、直す・持つ・売る・除却を総額で決める方が無理のない進め方でしょう。
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