売れない・貸せない実家はどうする？空き家の活用方法を解説
更新日：10月10日
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相続した実家を不動産会社へ相談したが売れず、賃貸に出しても借り手が見つからない。そんな段階では、別の活用法を次々に試す前に、なぜ売買と賃貸の両方で反応が得られなかったのか整理することが大切です。
価格や家賃が合わない場合もあれば、接道・建物の傷み、駐車場、地域の需要が理由の場合もあります。利用者がいないことを所有者の責任と決めつけず、今ある条件で実現できる選択肢を比較しましょう。
① 『売れない』と『貸せない』の経緯を記録する
最初に売却を相談した会社、査定価格、売り出した期間、問い合わせや内見の有無を確認します。まだ査定しか受けていない場合、売り出しても売れなかった家とは状況が違います。
賃貸も募集家賃、募集期間、内見後の反応を整理しましょう。家賃が合わなかったのか、設備や立地が理由だったのかで次の対策は異なります。
不動産会社や管理会社に『何が障害だったか』を具体的に尋ね、確かな情報と推測を分けて残します。
② 建物の状態と権利・道路の条件を確認する
古い家でも建物を直して使う買主や借主がいる場合はありますが、雨漏り、給排水の不具合、傾きなどの状況によって必要な費用は変わります。
接道、再建築、敷地の境界や共有者の合意といった条件が売却の障害になる場合もあります。価格を下げれば法律上の問題まで解決するわけではありません。
登記資料と現況写真、必要な修理見積もりをそろえて、何が取引の前提条件になっているか確認しましょう。
③ リフォーム費は家賃と売却価格から逆算する
貸すための工事と売るための工事は目的が異なります。入居者が生活するために必要な修繕と、印象をよくするための任意工事を分けて考えましょう。
例えば工事費120万円、想定家賃月5万円なら、満室時の家賃収入は年間60万円です。しかし空室、税金、保険、管理、修繕を差し引く前であり、二年で工事費を回収できるとは限りません。
工事後の家賃と売却査定がどれほど変わるか、工事に費用を掛ける前に複数の案を比較します。
④ 空き家バンクに載せれば必ず決まるわけではない
地域の空き家バンクは住宅を探す人へ情報を届ける手段の一つです。ただし掲載条件や支援内容は自治体ごとに異なり、登録しただけで買主や借主が見つかるとは限りません。
仲介会社で難しいと言われた家でも、買主がDIYや地方移住を考えている場合があります。一方、建物や道路の条件によって利用が制限されることもあります。
空き家バンクと通常の売却・賃貸募集は役割を分けて、掲載に必要な確認事項を自治体へ尋ねましょう。
⑤ 現況買取と部分的な家財整理を比較する
通常の仲介で売れにくい場合、現況のまま引渡しできるか専門買取へ相談する方法もあります。ただしすべての家や土地が対象になるわけではなく、査定額や売却時期も保証されません。
荷物が残っていても査定できる場合があります。家財を全部撤去する案と、買主と協議して引渡し条件を決める案で、売主の費用がどう変わるか比較します。
買取価格だけでなく、測量、修理、家財処分、契約不適合責任に関する合意など、契約上の条件も確認しましょう。
⑥ 解体・保有継続・親族利用も別に試算する
建物を解体すると土地として利用しやすくなる場合がありますが、買主がいなければ解体費と更地管理費だけが先に発生することもあります。建物付きの査定を受けてから比較しましょう。
将来親族が住む予定がある場合は、維持できる状態と管理費を整理します。使う時期が決まらない場合は、税金、保険、草刈り、巡回などの年間負担を把握しましょう。
管理上の危険が疑われる場合は、売却の方針とは別に必要な安全対策を検討します。
通常の仲介で売却が進まない実家については、訳あり不動産の買取相談で現況の取引条件を確認する方法もあります。買取や査定額は保証されず、引渡し時の費用と条件を確認する必要があります。
⑦ 売却も賃貸も止まった実家の四つの確認順
最初に売買・賃貸それぞれの募集履歴と反応を確認し、価格と需要の問題か、権利や建物の問題かを分けます。
次に登記、接道、境界、雨漏りなど取引を妨げる条件と必要な対応費を整理します。
現況査定・専門買取・賃貸改修・空き家バンクの条件を比較し、工事費と手残りを同じ表にまとめます。
最後に解体や保有継続も加え、家族の利用予定と管理費を見ながら無理のない出口を選びましょう。
⑧ よくある質問
Q1. 売れない実家はリフォームして貸す方がいい？
入居需要と工事費、空室・管理費によって結果が変わります。売却できないから賃貸が成立するとは限りません。
工事前に賃貸査定と必要修繕を確認しましょう。
Q2. 空き家バンクへ登録すれば売れる？
登録条件や地域の需要で異なり、掲載だけで買主が見つかる保証はありません。
掲載の条件と通常の仲介との差を確認しましょう。
Q3. 家財が多くても専門買取に相談できる？
現況で査定できる場合がありますが、引渡し条件は事業者によって異なります。
撤去費を含めた手残りと契約条件を確認しましょう。
⑨ まとめ
実家の売却と賃貸の両方が進まないときは、最初に募集履歴と具体的な障害を確認することが大切です。値下げやリフォームを急いでも、接道や権利などの問題が解決するとは限りません。
現況の売却条件、改修費、家財の扱い、解体と保有費を比較し、無理に活用を作り出さず出口を判断しましょう。
