不動産投資でDIYは本当に得？築古賃貸で自分でやる工事・外注する工事の分け方
更新日：10月2日
築古賃貸では、DIYで工事費を抑えたい場面があります。ただし、材料費だけを比べると、作業時間・募集開始の遅れ・再施工・安全性まで見落としやすいでしょう。
特に電気工事は、資格が不要な軽微な作業と、電気工事士資格が必要な作業が分かれています。経済産業省も資格不要となる作業の範囲を限定して案内しているため、DIY前に線引きを確認することが大切です。
この記事では、DIY向き作業、外注向き作業、資格、安全、空室日数、総コストの順に整理します。『自分でできるか』ではなく、『経営として自分でやる価値があるか』で判断していきましょう。
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▪️① DIYは材料費ではなく総コストで見る
材料費だけなら安く見えても、工具購入や移動時間、作業日数まで含めると差が縮まることがあります。自分の時間もコストとして置くと判断しやすいでしょう。
空室中に作業する場合は、募集開始が遅れる日数も確認します。工事費を数万円抑えても、空室が長引けば家賃収入の機会損失が増える場合があります。
DIY案と外注案を同じ表に置き、材料・工具・作業時間・空室日数・再施工リスクまで比較するとよいでしょう。
▪️② DIY向きは失敗しても被害が広がりにくい作業
清掃、簡単な塗装、家具組立てなど、失敗しても建物性能へ影響しにくい作業はDIYを検討しやすいでしょう。
一方、防水、配管、電気などは失敗すると漏水や感電など被害が広がる可能性があります。見た目だけで作業難易度を判断しないことが大切です。
初めて行う作業は、小さな範囲で試せるかも確認します。失敗時に戻せる作業かどうかで線引きすると安心でしょう。
▪️③ 資格が必要な工事は外注を前提にする
電気設備の工事には、電気工事士資格が必要な作業があります。経済産業省は、資格不要となる軽微な工事の範囲を限定して示しています。
コンセント増設や配線変更などは、自己判断で進めず資格要否を確認しましょう。ガス設備や給排水も、専門業者へ任せる方が安全な範囲があります。
DIYできるか迷う作業ほど、見積もりを取って作業範囲を確認する方が現実的です。
▪️④ 仕上がりが募集へ与える影響を見る
賃貸では、完成すればよいだけでなく、募集写真や内見で違和感が出ない仕上がりが必要です。塗りムラや隙間が大きいと、安く直しても募集力を落とす場合があります。
自宅なら気にならない仕上がりでも、商品として貸す部屋では基準が変わるでしょう。入居者目線で見たときに納得できるかを確認します。
見た目が重要な場所は、プロへ任せる費用との差を比較すると判断しやすくなります。
▪️⑤ 空室日数と工期を比べる
休日だけで少しずつ進めるDIYは、完成まで数週間かかることがあります。外注なら短期間で終わる作業もあるでしょう。
募集開始をいつにしたいかを先に決め、逆算してDIYできる範囲を絞る方法があります。繁忙期前なら工期の価値はさらに大きくなります。
工事費だけでなく、完成日と募集開始日を並べて比較すると経営判断として見やすくなるでしょう。
▪️⑥ 再施工と保証まで含めて判断する
DIYで一度直しても、短期間でやり直せば材料費と時間が二重にかかります。耐久性が必要な場所ほど再施工リスクを見ておくとよいでしょう。
業者施工では、施工内容によって保証やアフター対応がある場合があります。価格だけでなく、再発時に誰が対応するかも比較します。
長期保有なら耐久性、短期保有なら工期と回収を重視し、物件ごとにDIY範囲を決めるとよいでしょう。
築古投資でDIY範囲を決めるときは、工事費だけでなく空室日数や再施工まで含めて資金計画を組む必要があります。物件選びの段階から相談すると、工事をかけすぎる物件を避けやすくなるでしょう。
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▪️⑦ 確認する順番
①総コストを出す→②DIY向き作業を分ける→③資格が必要な作業を除外→④仕上がり基準を確認→⑤空室日数と工期を比較→⑥再施工・保証を確認→⑦DIY範囲を決める、の順で確認します。材料費だけでなく賃貸経営全体から見ることがポイントでしょう。
最初に作業一覧を作り、自分でやる候補と外注候補へ分けます。安全や資格が絡む作業は先に外注側へ置くとよいでしょう。
次に工期と募集開始日を比較します。DIYで遅れる家賃分まで含めると、外注の方が安いケースも見えてくるでしょう。
最後に再施工と今後の保有期間を重ねます。長く持つ物件ほど、耐久性と修理性まで含めて判断すると安心です。
▪️⑧ Q&A
Q. 築古賃貸はDIYした方が利益を出しやすいですか？
材料費を抑えられる場合はありますが、作業時間、空室日数、再施工まで含めて比較する必要があります。
Q. 電気工事も自分でできますか？
資格が不要な軽微な工事と、電気工事士資格が必要な工事があります。作業前に資格要否を確認するとよいでしょう。
Q. DIYと外注をどう分ければいいですか？
安全性、資格、仕上がり、工期、再施工リスクで分けると判断しやすくなります。見積もりを取って比較する方法も有効です。
▪️⑨ まとめ
不動産投資のDIYは、材料費の安さだけで判断せず、作業時間と空室日数まで含めて考えます。
資格や安全性が関わる工事は外注を前提にし、DIYは失敗時の影響が小さい作業から選ぶとよいでしょう。
工事費・工期・再施工を同じ表で比較し、賃貸経営全体で得になる範囲だけDIYへ残すと安心です。
