高圧線の下の土地は売れる？地役権・建築の条件と査定の判断順
更新日：5 日前
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実家や相続した土地の上を送電線が通っていると、「普通の土地と同じように売れるんだろうか」と不安になりますよね。鉄塔が近い場合、家を建てられる場所も気になるでしょう。
高圧線があるから絶対売れない、住宅ローンが必ず通らない、価格が一律に下がるということではありません。送電設備の種類・位置と登記上の権利、建築計画を一つずつ確認して判断しましょう。
① 送電線と鉄塔の位置を把握する
電線が敷地の真上を通るのか、土地の端をかすめるのか、鉄塔の敷地が含まれるのかで確認事項は変わります。上から見ただけで制限の範囲は決められません。
地番と公図、敷地と送電設備の位置関係を整理し、現況写真を残しましょう。危険なので鉄塔や電線には近づかないでください。
② 登記事項で地役権などを確認する
送電線のために地役権などが設定されている場合がありますが、上空に電線が見える土地のすべてに同じ登記があるわけではありません。
登記事項証明書と契約書類を調べ、送電事業者の権利の範囲と所有者の利用制限を確認しましょう。不明点は司法書士へ相談できます。
③ 建物の高さや配置を事前に相談する
送電線と建物・工作物の離隔や安全上の条件が建築計画に関係する場合があります。電線があれば建築禁止、という単純な規則ではありません。
建築を考えている人は送電事業者と自治体の建築担当へ、敷地図・建物の計画を示して条件を確認してください。
例えば鉄塔が隣地にあって電線だけが上空を通る場合と、鉄塔の土台が所有地にある場合では、契約・面積・設備管理の確認も違います。土地と設備の位置を一枚の図に整理すると相談しやすくなります。
④ 地役権の区域外にも別の確認がある
権利の設定範囲と建築基準法上の接道・用途地域は別の問題です。高圧線が通っていても道路・地目の確認は必要になります。
建築できると断定せず、道路種別・接道、地役権に関わる契約条件を分けて調べましょう。
⑤ 電磁界や安全性を憶測で断定しない
高圧線については見た目や暮らしへの不安を持つ買い手もいるかもしれません。しかし特定の土地が危険だ、健康被害が必ず起きると説明することはできません。
設備や安全基準について正確な説明が必要なときは、送電事業者や公的機関の情報を確認してください。
⑥ 土地の価格は需要と条件の組合せ
送電線のある土地を敬遠する人がいる一方、面積・立地・建物配置などが合えば購入を検討する人もいるでしょう。必ず相場から何割下がるという数字はありません。
道路と建築の条件が近い成約事例を参考にし、価格差の理由を不動産会社へ尋ねてみましょう。
権利が設定されている土地でも、どの範囲にどんな制限があるかは実際の登記と契約で判断します。「地役権がある土地は絶対売れない」と言い切らず、所有者と買い手が確認すべき資料をそろえましょう。
⑦ 住宅ローンの審査を一律に決めない
金融機関によって担保評価や審査項目が違う場合がありますが、送電線の下だから住宅ローンが一切利用できないと決めつけられません。
購入希望者が現れたら利用する金融機関へ具体的な土地資料を提出し、融資の可否を個別に確認してもらいましょう。
⑧ 駐車場や資材置場への利用も条件次第
住宅以外の利用方法が候補になることもあります。ただし駐車場や工作物でも設備の離隔・権利・用途の制限が関係する場合があります。
別の用途なら必ず自由に使えると考えず、事業者と自治体へ計画を示して確認しましょう。
⑨ 査定では未確認事項を正確に伝える
登記簿、地積測量図などの資料と送電線・鉄塔の写真を用意し、制限が分からない場合は未確認と伝えます。
一般の査定サービスですべての特殊条件を扱えるとは限りません。対応できる会社を探し、条件付きの査定であることを理解して比較しましょう。
売買契約に進む前に、送電線の位置と既に把握している利用制限を仲介会社へ伝えてください。未確認の事実を分かっているかのように説明するより、必要な照会先を明確にすることが大切です。
送電線と鉄塔の位置、地役権・接道の未確認事項を伝え、取扱い可能な会社があるかを先に確認してください。
⑩ 売却の費用と保有の年額を比べる
測量・登記、草刈り・固定資産税などの費用も考えます。先に大きな工事をするより、建築の条件を調べて現況査定を取る方が判断しやすい場合があります。
売る・貸す・残すは家族の利用予定で変わります。送電線の存在だけで将来の選択肢を否定しないようにしましょう。
よくある質問
Q. 高圧線の真下なら土地の価値はゼロですか？
A. ゼロとは限りません。設備の位置・権利・建築条件と買い手の需要で異なります。
Q. 送電線の下には家を建てられませんか？
A. 一律の建築禁止ではありません。電線との離隔、権利・道路や建築法令を確認してください。
Q. 高圧線の土地は住宅ローンが使えませんか？
A. 金融機関と具体的な条件によります。審査先へ資料を示して確認する必要があります。
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まとめ｜判断する順番
設備の位置→登記・契約の権利→送電事業者と建築担当の確認→価格根拠→売却後の手残り。条件を知ってから土地の出口を考えましょう。
