高圧線・鉄塔の近くの土地は売れない？地役権・建築制限・査定の確認順
更新日：5 日前
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売却したい土地の上空に高圧線が通っていたり、近くに送電鉄塔が立っていたりすると、『一般の住宅用地より売りにくいのかな』と気になるものです。
ただし鉄塔が見えるから必ず土地価格が1〜2割安くなる、という根拠のない割合で評価するのは避けたいところです。権利・建築の条件と、実際に買い手がどう評価するかを分けて調べましょう。
① 土地の上空を線が通るかが重要
近くに鉄塔が見える土地と、実際に電線が敷地上空を横切る土地では確認事項が異なります。電線までの位置や高さ、建物を建てる予定との関係を調べましょう。
現地の写真だけでは電線の権利や制限を判断できません。登記や契約資料と一緒に確認します。
② 地役権と登記の有無を確認する
送電線の設置や保守に伴う地役権などが設定されている場合があります。登記事項に記載があるか、電力会社などとどんな取り決めがあるかを調べましょう。
登記が見当たらない場合でも、他の契約や権利関係を確認する必要があるかもしれません。
③ 建築制限は電線と建物の条件で違う
電線の下での建築には高さや離隔距離、保守に関する制限が影響する場合があります。ただし鉄塔の近くなら全国一律に建築不可になるわけではありません。
建物の配置と高さを考える前に、送電線の管理者や建築担当へ制限を確認してください。
④ 敷地の一部だけ制限される場合も
大きな敷地の一部に制限があっても、建築可能な場所や駐車場などに使える部分が残る可能性があります。
土地全体の価値を『ゼロ』と決める前に、利用できる範囲と道路への出入りを確認しましょう。
⑤ 電磁界の健康影響を断定しない
高圧線の周辺では健康への不安を持つ方もいますが、個別の土地の安全性や健康影響を印象だけで断定することは適切ではありません。
関係する公的情報や設備管理者の説明を確認し、買い手の質問には分かる事実と不明な点を区別して答えましょう。
⑥ 買い手の心理と権利制限は別の問題
電線が見えることを気にする買い手もいれば、立地や広さ、価格を優先する買い手もいます。権利や高さ制限による利用可能面積の減少とは別に考えることが大切です。
需要を確認せず『誰も買わない』と決めつけず、近隣の募集・成約事例を不動産会社へ確認しましょう。
⑦ 減額率を全国共通の数字にしない
『送電線が近い土地は必ず相場より1〜2割安い』とする裏付けは確認できません。地役権の範囲、建築可能な面積、周辺需要で査定への影響は変わります。
複数社へ同じ条件と資料を渡し、価格の根拠を説明してもらう方法があります。
⑧ 送電設備の管理や立入条件を確認
設備の点検のために立入りや工作物の制限がある場合、買い手が利用するときの説明事項になります。
土地の管理者・送電会社との契約、設備の管理範囲が分かる資料を用意し、未確認事項も隠さず整理しましょう。
⑨ 売却前に現況査定を比べる
送電線の条件があっても、現況で査定や買取相談ができる場合があります。土地の位置、上空の線、地役権の内容を伝えて対応可能な不動産会社へ相談してください。
測量・権利調査や造成が必要なら費用を引いた手残りを確認し、価格だけで判断しないようにしましょう。
電線の位置・地役権資料・利用制限を整理し、特殊条件の土地を扱えるか確認したうえで複数の査定を比較しましょう。
⑩ 価格より先に使い方を確認する
住宅用地として難しい部分があるなら、別用途での利用可否も考えられます。ただし用途地域や道路・設備管理者との協議など、他の制約もあります。
大きな造成を始める前に、利用制限と売却見込みを整理することが重要です。
よくある質問
Q. 鉄塔が近い土地は建築できませんか？
A. 一律ではありません。土地上の権利と電線・建物の離隔など具体的な条件を確認してください。
Q. 高圧線が見えると必ず土地価格が二割下がりますか？
A. そのような共通の割合はありません。地役権の範囲と需要、利用可能な面積に基づいて査定を比較しましょう。
Q. 電線の下の土地は売却できませんか？
A. 売却できる場合があります。権利と利用制限を説明して対応可能な買い手を探す方法があります。
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まとめ｜判断する順番
電線の位置→登記と地役権→建築利用の制限→近隣需要→現況査定と売却費用の順に考えましょう。
