売れない土地シリーズ17｜境界未確定の土地が売れない理由。測量と隣人トラブルの現実
- MIRAIU
- 3月8日
- 読了時間: 4分
更新日：4月2日
■売れない土地シリーズ17｜「境界未確定の土地」が売れない理由。隣人トラブルが不動産を止める
「昔からここが境界だと思っていた。」
「親の代からこの石が境界のはず。」
土地の売却相談で、実は非常に多い問題があります。
それが
境界未確定の土地
です。
見た目では普通の土地に見えても、境界が曖昧なだけで不動産の売却は一気に難しくなります。
なぜなら土地の売買は
「面積」
「境界」
この2つが確定して初めて成立するからです。
境界が不明確な土地は、買主から見ると「将来トラブルが起きる土地」に見えてしまいます。
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■【地獄1】境界確定には測量費用がかかる
境界を確定させるには
土地家屋調査士
に依頼して測量を行う必要があります。
費用の目安は
・一般住宅地：約40万〜80万円
・角地や複雑な形状：100万円以上
つまり
「売れるかどうか分からない土地」に
まず数十万円の費用を払う必要があります。
これが最初の壁になります。
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■【地獄2】隣人が境界確認を拒否する
測量だけでは境界は確定しません。
隣接する土地の所有者と
境界確認書
を取り交わす必要があります。
しかしここでよく起きるのが
隣人トラブルです。
例えば
・隣人が高齢で話が進まない
・相続で所有者が分からない
・境界の位置で揉める
・隣人が署名を拒否する
この状態になると
境界確定は数年止まることもあります。
不動産会社も
「トラブル物件」
として扱うため、売却が止まるケースが多いです。
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■【地獄3】面積が変わるリスク
境界確定をすると、土地の面積が変わることがあります。
例えば
・隣地との境界がずれていた
・ブロック塀が越境していた
・道路との境界が違っていた
この結果
土地が小さくなる
ケースも珍しくありません。
買主からすると
「リスクのある土地」
に見えてしまいます。
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■三重・滋賀・奈良・和歌山で多い境界問題
この地域では
昭和〜平成初期に分譲された住宅地
で境界トラブルがよくあります。
理由は
当時の分譲では
・簡易測量
・杭が消失
・ブロック塀が境界代わり
というケースが多かったためです。
長い年月の中で
境界杭が無くなり
「なんとなくここ」
という状態の土地が増えています。
相続のタイミングで
初めて問題が表面化することも少なくありません。
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■境界未確定の土地を売る3つの方法
1 境界確定測量を行う
最も一般的な方法です。
測量を行い、隣地と境界確認書を作成します。
費用はかかりますが、売却のハードルは大きく下がります。
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2 境界非明示で売却する
境界確定を行わず
「現況のまま」
売却する方法です。
ただし
価格は大きく下がる可能性があります。
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3 訳あり物件専門の買取業者に売却する
境界トラブルのある土地は
専門業者が買い取るケースもあります。
彼らは
・測量
・交渉
・再販
を前提に購入します。
売主がトラブル対応を抱え込む必要はありません。
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■まとめ
境界未確定の土地が売れにくい理由は
・測量費用
・隣人トラブル
・面積変更リスク
・時間
です。
土地の問題は
時間が経つほど複雑になります。
相続や売却を考えている場合は
早めに境界の状況を確認することが大切です。
売れない土地は、普通の売り方では売れないだけです。
売却ルートを変えることで、解決できるケースも多くあります。
売れない土地には、さまざまな原因があります。
再建築不可、境界問題、私道トラブル、崖条例など、土地によって事情は大きく異なります。
実際の不動産現場でよく見かける「売れない土地の原因」をシリーズとして整理しています。
他のケースも知りたい方は、こちらにまとめています。
売れない土地でも、原因によっては活用できる可能性があります。
土地の条件によっては、
・トランクルーム
・駐車場
・資材置き場
・太陽光
・賃貸住宅
など、売却以外の方法が見つかることもあります。
土地の条件に合わせた活用方法をまとめています。
