売れない土地シリーズ17｜境界未確定の土地が売れない理由。測量と隣人トラブルの現実

■売れない土地シリーズ17｜「境界未確定の土地」が売れない理由。隣人トラブルが不動産を止める

「昔からここが境界だと思っていた。」

「親の代からこの石が境界のはず。」

土地の売却相談で、実は非常に多い問題があります。

それが

境界未確定の土地

です。

見た目では普通の土地に見えても、境界が曖昧なだけで不動産の売却は一気に難しくなります。

なぜなら土地の売買は

「面積」

「境界」

この2つが確定して初めて成立するからです。

境界が不明確な土地は、買主から見ると「将来トラブルが起きる土地」に見えてしまいます。

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■【地獄1】境界確定には測量費用がかかる

境界を確定させるには

土地家屋調査士

に依頼して測量を行う必要があります。

費用の目安は

・一般住宅地：約40万〜80万円

・角地や複雑な形状：100万円以上

つまり

「売れるかどうか分からない土地」に

まず数十万円の費用を払う必要があります。

これが最初の壁になります。

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■【地獄2】隣人が境界確認を拒否する

測量だけでは境界は確定しません。

隣接する土地の所有者と

境界確認書

を取り交わす必要があります。

しかしここでよく起きるのが

隣人トラブルです。

例えば

・隣人が高齢で話が進まない

・相続で所有者が分からない

・境界の位置で揉める

・隣人が署名を拒否する

この状態になると

境界確定は数年止まることもあります。

不動産会社も

「トラブル物件」

として扱うため、売却が止まるケースが多いです。

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■【地獄3】面積が変わるリスク

境界確定をすると、土地の面積が変わることがあります。

例えば

・隣地との境界がずれていた

・ブロック塀が越境していた

・道路との境界が違っていた

この結果

土地が小さくなる

ケースも珍しくありません。

買主からすると

「リスクのある土地」

に見えてしまいます。

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■三重・滋賀・奈良・和歌山で多い境界問題

この地域では

昭和〜平成初期に分譲された住宅地

で境界トラブルがよくあります。

理由は

当時の分譲では

・簡易測量

・杭が消失

・ブロック塀が境界代わり

というケースが多かったためです。

長い年月の中で

境界杭が無くなり

「なんとなくここ」

という状態の土地が増えています。

相続のタイミングで

初めて問題が表面化することも少なくありません。

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■境界未確定の土地を売る3つの方法

1 境界確定測量を行う

最も一般的な方法です。

測量を行い、隣地と境界確認書を作成します。

費用はかかりますが、売却のハードルは大きく下がります。

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2 境界非明示で売却する

境界確定を行わず

「現況のまま」

売却する方法です。

ただし

価格は大きく下がる可能性があります。

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3 訳あり物件専門の買取業者に売却する

境界トラブルのある土地は

専門業者が買い取るケースもあります。

彼らは

・測量

・交渉

・再販

を前提に購入します。

売主がトラブル対応を抱え込む必要はありません。

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■まとめ

境界未確定の土地が売れにくい理由は

・測量費用

・隣人トラブル

・面積変更リスク

・時間

です。

土地の問題は

時間が経つほど複雑になります。

相続や売却を考えている場合は

早めに境界の状況を確認することが大切です。

売れない土地は、普通の売り方では売れないだけです。

売却ルートを変えることで、解決できるケースも多くあります。

売れない土地には、さまざまな原因があります。

再建築不可、境界問題、私道トラブル、崖条例など、土地によって事情は大きく異なります。

実際の不動産現場でよく見かける「売れない土地の原因」をシリーズとして整理しています。

他のケースも知りたい方は、こちらにまとめています。

→ 売れない土地シリーズ一覧はこちら

売れない土地でも、原因によっては活用できる可能性があります。

土地の条件によっては、

・トランクルーム

・駐車場

・資材置き場

・太陽光

・賃貸住宅

など、売却以外の方法が見つかることもあります。

土地の条件に合わせた活用方法をまとめています。

→ 土地活用の考え方はこちら