売れない土地③ 擁壁のある土地はなぜ売れにくいのか｜知らないと危険な土地のリスク

擁壁（ようへき）のある土地は、一見すると眺めが良く魅力的に見えることがあります。

しかし不動産の現場では、擁壁付きの土地は買い手が付きにくい「売れない土地」になりやすい典型例です。

特に古い擁壁がある土地は、見た目以上に大きなリスクを抱えている場合があります。

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■ 擁壁のある土地が売れない理由

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理由はシンプルです。

「安全性」と「建築コスト」の問題です。

まず擁壁は、土砂崩れや土地の崩壊を防ぐための構造物です。

しかし古い擁壁の場合、現在の建築基準法に適合していないケースが非常に多くあります。

その場合、家を建てる際に次のような問題が発生します。

・擁壁の安全証明が取れない

・建築確認が下りない

・擁壁の作り直しを求められる

この「擁壁のやり直し」が非常に高額になります。

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■ 擁壁のやり直し費用は数百万円

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擁壁の作り直しは、想像以上に大きな工事になります。

土地を掘り直し

コンクリートを打ち直し

排水処理を行う

このような工事が必要になるため、

・300万円

・500万円

・場合によっては1000万円以上

というケースも珍しくありません。

つまり、買う側からすると

「土地は安いけど擁壁で赤字」

という状況になりやすいのです。

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■ 不動産会社も敬遠する土地

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擁壁の問題は、不動産会社にとってもリスクになります。

万が一崩落事故が起きた場合、責任問題になる可能性があるためです。

そのため

・買取業者が買わない

・仲介業者も積極的に扱わない

という状況が起こります。

結果として

「売りたくても売れない土地」

になってしまうのです。

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■ それでも売れるケース

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ただし、擁壁のある土地でも売れるケースはあります。

・擁壁が新しい

・安全証明がある

・眺望が非常に良い

・価格が安い

このような条件が揃えば、購入希望者が現れる可能性はあります。

しかし多くの場合は、擁壁の問題が「見えないリスク」として敬遠されてしまいます。

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■ 売れない土地は放置すると危険

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擁壁のある土地を長年放置すると、

・雑草

・崩れ

・近隣トラブル

といった問題が発生する可能性があります。

また管理されていない土地は、資産ではなく「負債」に変わっていきます。

まずは土地の状態を整理し、

・売却

・活用

・管理

どの選択が良いのかを冷静に判断することが大切です。

売れない土地には、さまざまな原因があります。

再建築不可、境界問題、私道トラブル、崖条例など、土地によって事情は大きく異なります。

実際の不動産現場でよく見かける「売れない土地の原因」をシリーズとして整理しています。

他のケースも知りたい方は、こちらにまとめています。

→ 売れない土地シリーズ一覧はこちら

売れない土地でも、原因によっては活用できる可能性があります。

土地の条件によっては、

・トランクルーム

・駐車場

・資材置き場

・太陽光

・賃貸住宅

など、売却以外の方法が見つかることもあります。

土地の条件に合わせた活用方法をまとめています。

→ 土地活用の考え方はこちら