売れない土地③ 擁壁のある土地はなぜ売れにくいのか｜知らないと危険な土地のリスク
- MIRAIU
- 3月7日
- 読了時間: 3分
更新日：4月2日
擁壁（ようへき）のある土地は、一見すると眺めが良く魅力的に見えることがあります。
しかし不動産の現場では、擁壁付きの土地は買い手が付きにくい「売れない土地」になりやすい典型例です。
特に古い擁壁がある土地は、見た目以上に大きなリスクを抱えている場合があります。
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■ 擁壁のある土地が売れない理由
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理由はシンプルです。
「安全性」と「建築コスト」の問題です。
まず擁壁は、土砂崩れや土地の崩壊を防ぐための構造物です。
しかし古い擁壁の場合、現在の建築基準法に適合していないケースが非常に多くあります。
その場合、家を建てる際に次のような問題が発生します。
・擁壁の安全証明が取れない
・建築確認が下りない
・擁壁の作り直しを求められる
この「擁壁のやり直し」が非常に高額になります。
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■ 擁壁のやり直し費用は数百万円
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擁壁の作り直しは、想像以上に大きな工事になります。
土地を掘り直し
コンクリートを打ち直し
排水処理を行う
このような工事が必要になるため、
・300万円
・500万円
・場合によっては1000万円以上
というケースも珍しくありません。
つまり、買う側からすると
「土地は安いけど擁壁で赤字」
という状況になりやすいのです。
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■ 不動産会社も敬遠する土地
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擁壁の問題は、不動産会社にとってもリスクになります。
万が一崩落事故が起きた場合、責任問題になる可能性があるためです。
そのため
・買取業者が買わない
・仲介業者も積極的に扱わない
という状況が起こります。
結果として
「売りたくても売れない土地」
になってしまうのです。
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■ それでも売れるケース
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ただし、擁壁のある土地でも売れるケースはあります。
・擁壁が新しい
・安全証明がある
・眺望が非常に良い
・価格が安い
このような条件が揃えば、購入希望者が現れる可能性はあります。
しかし多くの場合は、擁壁の問題が「見えないリスク」として敬遠されてしまいます。
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■ 売れない土地は放置すると危険
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擁壁のある土地を長年放置すると、
・雑草
・崩れ
・近隣トラブル
といった問題が発生する可能性があります。
また管理されていない土地は、資産ではなく「負債」に変わっていきます。
まずは土地の状態を整理し、
・売却
・活用
・管理
どの選択が良いのかを冷静に判断することが大切です。
売れない土地には、さまざまな原因があります。
再建築不可、境界問題、私道トラブル、崖条例など、土地によって事情は大きく異なります。
実際の不動産現場でよく見かける「売れない土地の原因」をシリーズとして整理しています。
他のケースも知りたい方は、こちらにまとめています。
売れない土地でも、原因によっては活用できる可能性があります。
土地の条件によっては、
・トランクルーム
・駐車場
・資材置き場
・太陽光
・賃貸住宅
など、売却以外の方法が見つかることもあります。
土地の条件に合わせた活用方法をまとめています。
