擁壁のある土地は売れにくい？安全性・補修費・建築・売却を順番に確認
更新日：9月27日
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擁壁付きの土地を、売れない土地の典型・作り直し数百万円と決めつけず、擁壁の種類、現況、安全性、補修・補強・再構築の要否、建築、売却を整理します。
▪️1 擁壁があるだけで売れない土地とは限らない
擁壁付きの土地は、安全性や建築条件を確認する項目が増えることがあります。
ただし擁壁があるだけで買い手が付かない、売れない土地の典型と一律には言えません。
▪️2 擁壁の種類・高さ・年代・資料を確認する
コンクリート擁壁、練積造など形式を確認し、確認済証・検査済証・造成関係資料など残っている書類を探します。
現況だけで判断できない場合は、自治体や専門家へ確認します。
▪️3 安全性は現況と健全度で見る
国土交通省は、宅地擁壁について現地状況等に応じて健全度を判定し、補修・再構築・補強など対策方針を検討する考え方を示しています。
ひび割れ、傾き、はらみ、排水不良などを確認し、すぐ全面再築と決めません。
▪️4 建築できないと一律に断定しない
既存擁壁の状態や法令上の扱いによって、補修・補強・再構築や追加確認が必要になる場合があります。
『擁壁が古い＝建築確認が下りない』と一律には言えません。
▪️5 工事費を数百万円と先に置かない
補修・補強・再構築の費用は高さ、延長、構造、道路条件、重機進入などで変わります。
現地調査前に数百万円と固定せず、必要範囲を決めて見積もります。
▪️6 売却前に現況査定と専門確認を並行する
不動産会社へ現況査定を依頼し、擁壁が価格や買主条件へどの程度影響するか確認します。
同時に必要なら専門家へ健全度や補修方針を相談します。
擁壁のある土地は、工事を先に決める前に現況査定を取ると、補修費と売却手残りを比較しやすくなります。
▪️7 安全性・費用・手残りで判断する
①資料、②現況、③健全度、④必要工事、⑤工事見積、⑥現況査定、⑦売却手残りを整理します。
『数百万円の作り直し』を前提にせず、必要な対策だけを確認します。
排水孔の詰まりや水のにじみも確認します。
地震・大雨後に変化があれば写真で記録します。
買主が建築を予定する場合は設計者・建築士にも早めに確認します。
売却前に全面再築を先行せず、現況査定と工事要否を比較します。
補修で足りるケースと再構築が必要なケースを分けます。
擁壁の安全性に不安がある場合は無理に自己判断しません。
擁壁のある土地は、ひび割れ、傾き、はらみ、排水孔、水のにじみなどを同じ位置から写真で記録し、変化を追います。
補修、補強、再構築のどれが必要かによって費用は大きく変わるため、最初から全面再築を前提にしません。
買主が建築を予定している場合は、不動産会社だけでなく設計者・建築士へも早めに確認し、建築上の条件を整理します。
現況査定、専門家の見解、工事見積を同時に集めると、どこまで費用を掛けるべきか比較しやすくなります。
売却前に工事をする場合は、工事費を差し引いた手残りが現況売却より増えるかを確認してから決めます。
▪️⑧ Q&A
Q. 擁壁があると土地は売れませんか？
A. 一律には言えません。安全性・建築条件・価格で判断します。
Q. 古い擁壁は必ず作り直しですか？
A. 必ずではありません。現況に応じて補修・補強・再構築を検討します。
Q. 擁壁工事は必ず数百万円ですか？
A. 一律ではありません。規模・構造・施工条件で変わります。
▪️⑨ まとめ
擁壁のある土地は、売れない・数百万円で再築と決めつけず、現況、安全性、必要工事、査定、手残りの順で判断します。
