自分の土地を他人に勝手に使われている｜無断駐車・物置・資材・長期使用への対処法 26
- MIRAIU
- 3月10日
- 読了時間: 15分
更新日：8月13日
相続した土地を、
久しぶりに見に行った。
すると、
知らない車が停まっている。
隣人の物置が置かれている。
資材が積まれている。
家庭菜園として使われている。
通路のように使われている。
「これ、自分の土地なんやけど……」
このような状態になっている土地があります。
特に、
遠方にある相続土地。
長期間使っていない空き地。
境界が分かりにくい土地。
親の代から近隣関係が続いている土地。
では、
所有者が知らない間に、
第三者が土地を使っていることがあります。
しかし、
ここで注意したいのが、
「自分の土地だから、すぐ全部撤去すればいい」
と考えないことです。
実際には、
境界そのものが違っていた。
親の代から利用を認めていた。
通行に関する権利関係があった。
共有地だった。
契約書はないが長期間利用されていた。
など、
確認すべき事情が隠れている場合があります。
大切なのは、
感情的に相手を追い出すことではありません。
誰の土地なのか。
何を根拠に使っているのか。
いつから使われているのか。
を整理することです。
今回は、
自分の土地を他人に勝手に使われていることが分かった場合に、
最初に確認したいこと。
境界。
登記。
証拠。
近隣との話し合い。
売却への影響。
まで整理します。
▪️最初に「本当に自分の土地か」を確認する
現地を見て、
ここは自分の土地。
と思っていても、
最初に確認したいのは、
登記。
公図。
測量図。
境界標。
などです。
例えば、
親から、
「あの塀までうちの土地」
と聞いていた。
しかし、
実際の境界は違っていた。
という可能性があります。
特に、
古くから所有している土地では、
現地の利用状況と、
所有者が認識している境界が一致していない場合があります。
相手へ連絡する前に、自分が所有している範囲を確認することが重要です。
▪️登記名義も確認する
相続した土地の場合、
父名義。
祖父名義。
曾祖父名義。
のまま。
ということがあります。
自分では、
相続した土地。
と思っていても、
登記上の所有関係が整理されていない場合があります。
さらに、
兄弟。
親族。
との共有になっていることもあります。
まず、
現在の登記名義。
持分。
相続関係。
を確認します。
▪️現地の状態を写真で残す
知らない車。
資材。
物置。
植木。
畑。
フェンス。
などがあるなら、
現況を記録します。
土地全体。
道路との位置関係。
置かれている物。
境界付近。
など、
後から状況を確認できるようにします。
日付も分かる形で残しておけば、
いつの時点で、
どのような状態だったのか。
を整理しやすくなります。
最初から相手と揉めるのではなく、まず現況を残すことが重要です。
▪️誰が使っているのか確認する
次に、
利用者を確認します。
隣人。
近隣事業者。
以前の所有者。
親族。
知らない第三者。
など、
可能性があります。
例えば、
隣の家の車。
なら、
利用者を特定しやすい。
一方、
資材だけ置かれている。
放置車両がある。
という場合は、
誰のものか分からないことがあります。
利用者が分からない状態で、
勝手に処分するのではなく、
まず所有関係を確認します。
▪️「無断使用」と決めつける前に過去の経緯を調べる
自分は、
許可した覚えがない。
しかし、
父。
祖父。
以前の所有者。
が、
利用を認めていた可能性があります。
例えば、
「車1台くらいなら停めていいよ」
「畑として使っていいよ」
「ここを通っていいよ」
という話が、
何十年も前にされていた。
というケースです。
契約書がなくても、
過去の経緯が問題になる場合があります。
だから、
現在の所有者が知らない＝最初から完全な無断使用だった
とは決めつけないことが大切です。
▪️親族にも確認する
相続土地なら、
兄弟。
親戚。
以前土地を管理していた人。
にも聞いてみます。
「昔から○○さんが使っていた」
「お父さんが貸していた」
「草刈りしてもらう代わりに畑として使わせていた」
など、
所有者が知らない事情が出てくることがあります。
この情報によって、
対応方法が変わる可能性があります。
▪️境界が曖昧なら先に境界問題を整理する
例えば、
隣人が、
自分の土地へ、
50cm。
入り込んで物置を設置している。
と思った。
しかし、
境界標がない。
測量図も古い。
という場合。
いきなり、
「うちの土地から撤去してください」
と伝えると、
相手から、
「そこはうちの土地です」
と言われる可能性があります。
そうなると、
無断使用問題ではなく、
境界問題になります。
どこからどこまでが自分の土地なのか分からない状態では、まず境界を確認します。
▪️勝手に置かれた物をすぐ処分しない
自分の土地に、
知らない物が置かれている。
邪魔だから捨てる。
という行動は慎重に考える必要があります。
車。
資材。
物置。
その他の物には、
所有者がいる可能性があります。
土地所有者だからといって、
他人の所有物を自由に処分できるとは限りません。
「自分の土地」と「そこに置かれている物の所有権」は別に考えます。
▪️車を勝手に移動させるのも慎重にする
自分の空き地が、
近隣住民の駐車場。
のようになっているケースがあります。
非常に腹が立つ状況ですが、
だからといって、
車を勝手に動かす。
傷をつける。
出られないようにする。
などの対応は避けます。
まず、
所有者。
利用経緯。
土地境界。
を確認してから対応を考えます。
▪️最初の話し合いでは事実確認から入る
利用者が分かった場合、
最初から、
「不法占拠ですよ」
「すぐ出てください」
と強く言うより、
まず、
事実確認。
から始める方法があります。
例えば、
この土地を利用されていますが、
どのような経緯でしょうか。
以前の所有者との取り決めはありますか。
という形です。
相手が、
昔から使っている。
前所有者から許可をもらっている。
と言う可能性があります。
その場合、
いつ。
誰から。
どのような条件で。
という話を確認します。
▪️口約束だった場合は条件を整理する
以前の所有者が、
口頭で利用を認めていた。
という場合。
無料だったのか。
期限があったのか。
何を置いてよかったのか。
いつまで使えるのか。
などが曖昧なことがあります。
そのままにすると、
次の相続。
売却。
活用。
のときに再び問題になります。
過去が曖昧だからこそ、現在の権利関係を整理する必要があります。
▪️土地を売りたいときに問題が表面化しやすい
普段は、
使っていない土地。
だから、
誰かが少し使っていても困らない。
と思うかもしれません。
しかし、
売却するとき。
状況が変わります。
買主から見れば、
購入予定地に、
他人の車。
物置。
資材。
がある。
という状態です。
さらに、
利用者から、
「昔から使っている」
と言われれば、
買主は不安になります。
第三者利用がある土地は、売却前に状況整理が必要になる可能性があります。
▪️土地活用するときにも障害になる
例えば、
駐車場にしたい。
住宅を建てたい。
貸地にしたい。
しかし、
第三者が、
土地の一部を使っている。
という状態なら、
計画通り利用できない可能性があります。
だから、
土地活用を始める前にも、
現在誰が土地を利用しているのか。
を確認します。
▪️長期間放置していた土地ほど早めに確認する
10年。
20年。
現地を見ていない。
という土地。
では、
所有者が知らない間に、
利用状況が変わっている可能性があります。
相続した土地なら、
一度現地を確認します。
草木が伸びて、
境界が分からない場合は、
まず管理状態を整えることも必要です。
相続した空き家・土地全体の整理はこちら。
▪️共有名義なら一人で判断しない
土地が、
兄弟。
親族。
との共有なら、
対応を始める前に、
共有者とも情報を共有します。
一人は、
「すぐ利用をやめてもらいたい」
別の一人は、
「昔から使っているからいい」
となれば、
話がさらに複雑になります。
共有土地の問題はこちら。
▪️自分だけで解決が難しいなら専門家へ相談する
境界が争いになった。
利用者が退去しない。
過去の契約関係が分からない。
長期間利用されている。
物の所有者が分からない。
という場合は、
自己判断だけで進めないことが重要です。
状況によって、
弁護士。
司法書士。
土地家屋調査士。
不動産会社。
など、
必要になる専門家が変わります。
何が問題なのかを整理してから、適切な専門家へ相談します。
▪️問題を抱えたまま売却する選択肢も考える
境界。
第三者利用。
共有。
残置物。
など、
複数の問題が重なっている場合、
すべて自分で解決してから売却する。
ことが負担になる場合があります。
通常の仲介では売却しにくい土地でも、
事情を理解した専門業者なら、
現状を確認したうえで買取を検討できる場合があります。
訳あり・売却しにくい不動産の買取相談はこちら
▪️問題が一つとは限らない
第三者に使われている土地では、
無断使用。
だけが問題とは限りません。
例えば、
境界不明。
共有名義。
相続登記未了。
私道。
通行。
残置物。
など、
複数の問題が重なっている場合があります。
だから、
最初から、
相手を追い出せば解決。
とは考えません。
土地そのものの権利関係を一度整理することが重要です。
▪️通路として使われている場合は特に慎重に確認する
自分の土地の一部を、
近隣住民が、
道路。
通路。
として使っている場合があります。
例えば、
昔から、
裏の家へ行くために、
自分の土地を通っている。
という状態です。
この場合、
単純な無断利用とは別に、
過去の取り決め。
通行に関する権利。
土地の接道状況。
などを確認する必要があります。
「自分の土地だから今日から通行禁止」と単純に判断しないことが重要です。
▪️地役権などが設定されていないか確認する
土地によっては、
登記上、
地役権。
などが設定されている場合があります。
例えば、
通行。
水路。
設備。
などのために、
他人が土地を利用する権利が設定されているケースです。
登記簿を確認すれば、
土地に関係する権利を把握できる場合があります。
昔から誰かが使っている土地ほど、
一度確認しておく意味があります。
▪️隣人の物置が越境している場合
隣の物置。
フェンス。
植木。
屋根。
などが、
境界を越えているように見える場合があります。
この場合も、
最初に、
境界。
を確認します。
見た目だけで、
50cm越境している。
と判断しても、
実際の境界が違えば、
話そのものが変わります。
必要に応じて、
土地家屋調査士などへ相談し、
境界を確認する方法があります。
▪️草木の越境と土地使用は分けて考える
隣の木。
枝。
根。
が入っている。
という問題と、
隣人が土地そのものを使っている。
という問題は、
同じではありません。
何が自分の土地へ入っているのか。
人なのか。
車なのか。
物なのか。
建物なのか。
草木なのか。
によって、
対応も変わります。
問題を一括りにせず、対象を明確にします。
▪️「使用料を請求すればいい」と単純に考えない
長期間、
他人が土地を使っていた。
だから、
過去10年分の駐車料金を請求しよう。
と考える場合があります。
しかし、
過去の利用経緯。
許可の有無。
契約関係。
利用範囲。
などによって事情は変わります。
請求できるかどうか。
いくらなのか。
については、
自己判断で決めず、
必要に応じて専門家へ確認します。
▪️今後貸すなら契約を作る
話し合った結果、
今後も、
駐車場。
資材置場。
畑。
などとして使ってもらう。
という選択肢もあります。
その場合、
無料。
口約束。
のまま続けるのではなく、
利用範囲。
期間。
料金。
禁止事項。
終了方法。
などを明確にすることが重要です。
曖昧な利用関係を次の世代へ残さないことが大切です。
▪️無料で貸す場合も曖昧にしない
近所だから。
昔からの知り合いだから。
という理由で、
無料で利用してもらう場合もあります。
しかし、
所有者が変わった。
利用者が変わった。
相続が発生した。
というときに、
「昔から使っている土地」
という認識だけが残る可能性があります。
無料であっても、
誰が。
どこを。
何のために。
いつまで。
使うのか。
を整理しておく意味があります。
▪️売却予定なら利用関係を整理する
土地を売る予定なら、
第三者利用について、
早めに確認します。
売買契約直前になって、
知らない車がある。
物置がある。
資材が撤去されない。
となれば、
売却スケジュールへ影響する可能性があります。
土地を売却すると決めてからではなく、
売却を検討し始めた段階で現地確認することが重要です。
▪️買主へ隠して売らない
第三者が使っている。
境界でもめている。
通行問題がある。
という事情を把握しているなら、
その状態を無視して、
普通の土地として売却する。
という考え方は避けます。
後から問題が分かれば、
買主とのトラブルにつながる可能性があります。
売却する場合は、
現在の状況を不動産会社などへ伝えたうえで、
売り方を検討します。
▪️問題解決費用と売却価格を比較する
例えば、
境界確定。
測量。
撤去。
専門家への相談。
などに、
まとまった費用が必要。
という土地もあります。
その場合、
全部自分で解決してから、
一般市場で売る。
方法と、
問題を抱えた状態で、
専門業者へ相談する。
方法を比較します。
重要なのは、
売却価格だけではありません。
解決費用。
時間。
手間。
最終手残り。
まで比較します。
▪️相続直後に現地確認する意味は大きい
相続した土地を、
5年。
10年。
放置してから確認するより、
相続した時点で、
一度現地を見る。
方が問題を把握しやすくなります。
誰かが使っている。
境界標がない。
草木で入れない。
不法投棄されている。
という問題を、
早い段階で発見できる可能性があります。
相続不動産は「名義を変えたら終わり」ではなく、現況確認まで行うことが大切です。
▪️遠方の土地ほど放置しない
自宅から、
100km。
200km。
離れている。
という土地。
では、
日常的に現地を見ることができません。
だからこそ、
定期的に確認する。
管理を依頼する。
売却する。
など、
今後の方針を決めます。
誰も見に行かない状態が長く続けば、
所有者が知らない間に、
利用状況が変わっていても気づきにくくなります。
▪️土地を所有するなら「誰が使っているか」を把握する
土地管理というと、
草刈り。
清掃。
だけを考えがちです。
しかし、
もう一つ重要なのが、
利用状況。
です。
誰も使っていない。
自分が使っている。
貸している。
第三者が使っている。
これを把握します。
土地の状態だけではなく、土地の使われ方を管理することも所有者の重要な確認事項です。
▪️まとめ｜他人に土地を使われていても、最初から「不法占拠」と決めつけない
久しぶりに、
自分の土地を見に行った。
知らない車。
物置。
資材。
畑。
通路。
がある。
腹が立つのは当然です。
しかし、
最初にすることは、
相手の物を捨てる。
車を動かす。
通行を塞ぐ。
ことではありません。
まず、
登記。
境界。
現況。
利用者。
過去の経緯。
を確認します。
次に、
以前の所有者が、
利用を認めていなかったか。
親族が事情を知らないか。
通行などの権利関係がないか。
を確認します。
そのうえで、
利用者と話し合います。
そして、
今後も貸すなら、
利用条件を明確にする。
利用を終えてもらうなら、
適切な方法で進める。
境界や権利関係で争いになれば、
専門家へ相談する。
という順番です。
特に、
相続した土地。
長期間放置していた土地。
遠方の土地。
では、
所有者自身が、
過去の経緯を知らないことがあります。
だからこそ、
「勝手に使われている」という感情と、「法的・実務的にどのような状態なのか」という事実を分けて考えることが重要です。
そして、
問題が複雑で、
自分で解決する費用や時間が大きい場合は、
現状を踏まえた売却も選択肢になります。
土地は、
持っているだけでは管理できません。
誰が所有し、誰が使い、どのような権利関係になっているのか。
ここまで把握して初めて、
売却。
活用。
相続。
を安全に進めやすくなります。
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