たつの市の空き家は龍野・新宮・揖保川・御津で別判断｜川・海・町並みを比較
更新日：10月10日
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たつの市で空き家や築古戸建を持っていると、「直して残す？」「貸す？」「そのまま売る？」と迷いますよね。今回は補助金を主役にせず、その家を今後どう使うか、立地と建物状態から順番に整理します。
▪️結論｜たつの市は「龍野・新宮・揖保川・御津」を別々に考える
たつの市は、歴史的な町並みが残る龍野、山地・田園が近い新宮、揖保川沿いの住宅地、海に面する御津で、空き家の立地条件が大きく違います。市の空き家情報も4エリアに分けて案内されています。
だから市内一律のリフォーム記事では足りません。まず地域特性と出口を決め、そのあと建物・洪水・土砂・内水・沿岸ハザードを確認します。
▪️① 龍野は古い町並みと現代の生活動線を両方見る
龍野エリアでは、歴史ある町並みや古い建物が魅力になる一方、道路幅、駐車、隣家との距離、改修時の法令確認が重要です。
古い意匠を残す部分と、耐震・水回り・断熱など生活に必要な部分を分けます。
▪️② 新宮は山・田園・車移動まで含めて判断する
新宮エリアでは山地・田園に近い住宅も多く、庭、草木、車移動、遠方管理が空き家保有の負担になることがあります。
室内だけ直しても管理が続かなければ再び空き家になります。年間管理費まで3年で見ます。
▪️③ 揖保川エリアは河川洪水と内水を分ける
揖保川沿いでは、想定最大規模の洪水浸水と、2025年に公表された内水ハザードの両方を確認します。
内水マップは1時間130mmの想定最大規模降雨を使っており、河川洪水とは原因が違います。床下・設備位置・避難先を別々に見ます。
▪️④ 御津は高潮・津波・沿岸環境を見る
御津エリアは海に近く、防災マップでは高潮・津波を別に確認できます。
沿岸部では、高潮・津波だけでなく風や塩分環境による外装・金物の傷みも現地で確認し、屋根・外壁の修繕周期を考えます。
▪️⑤ 洪水・土砂は18図郭で地区ごとに確認する
たつの市防災マップは、想定最大規模降雨による洪水・土砂災害を18図郭に分けて公開しています。
龍野・新宮・揖保川・御津で河川・斜面条件が違うため、住所ごとに該当図を確認します。
▪️⑥ ため池も農村・住宅地で別の浸水要因になる
たつの市は2026年9月25日更新で、決壊時に住宅等へ影響する可能性がある農業用ため池のハザードマップを公開しています。
河川から離れていても、物件近くのため池に該当マップがあるか確認します。
▪️⑦ 空き家バンクは田・畑・山林付き物件まで扱う
たつの市空き家バンクは、空き家だけでなく付帯物件として田・畑・山林の情報も提供しています。
農地や山林が付く家では、住宅だけ直しても売買が完結しません。土地の扱いと管理を建物と分けます。
▪️⑧ 売るなら地域別に買主像を変える
龍野で古い町並みを求める人、新宮で田舎暮らしを求める人、御津で海の近さを重視する人では、物件の見せ方が違います。
所有者が先に全面改修せず、現況査定と空き家バンク、通常仲介を並べます。
たつの市で売却を考えるなら、龍野の町家と新宮の庭付き住宅、御津の海沿いの家では、買い手の利用目的が異なります。先に改修するより、付属する農地の範囲や防災も確認して現況査定を比べましょう。
▪️⑨ 令和8年度の旧空き家活用支援は5月に終了
従来の令和8年度空き家活用支援事業は、2026年5月12日に予算上限到達で終了しています。市は今年度新設の空き家リフォーム支援の検討を案内しています。
制度変更があるため、古い補助情報を前提に工事を決めず、必要工事が決まった後で現行制度を確認します。
▪️⑩ 方向が決まらない家は地域別管理費で比べる
古い町家、庭付き郊外住宅、沿岸住宅では、空き家の管理項目が違います。
草刈り、外装、屋根、交通費、台風後確認などを1年・3年で出し、保有継続と売却・賃貸を比べます。
すぐに改修・売却へ進めない場合でも、空き家は庭や外周の管理が続きます。草刈りだけを別日に繰り返すより、建物点検とまとめて管理する方が負担を把握しやすくなります。
▪️比較見積もりは「必須修繕」と「希望工事」を分ける
屋根、水回り、耐震、内装をまとめて直す場合は、安全・劣化防止に必要な必須修繕と、快適性や見た目を上げる希望工事を分けます。会社ごとに工事範囲が違うまま総額だけ比べないことが大切です。
売る可能性がある家は現況査定、貸す場合は想定家賃、自分で住む場合は居住年数を基準にして、工事費の上限を決めます。
▪️自治体公式情報で確認するポイント
制度は判断の最後に使います。受付期間、予算、築年、耐震、居住条件、工事前申請で使えるかが変わるため、契約前に最新の公式ページと担当窓口を確認します。
▪️よくある質問
Q. たつの市は市内どこでも同じようにリフォームを考えればいいですか？
A. いいえ。龍野・新宮・揖保川・御津で、道路・河川・山地・沿岸条件が違います。
Q. 揖保川沿いは洪水だけ見ればいいですか？
A. いいえ。洪水に加え、1時間130mm想定の内水ハザードも別に確認します。
Q. 令和8年度の空き家活用支援は今も同じ制度ですか？
A. 従来制度は2026年5月12日に予算上限で終了し、市は新設の空き家リフォーム支援を案内しています。最新制度を契約前に確認します。
▪️まとめ
たつの市の空き家は、補助額ではなく、建物状態、住む・貸す・売るの出口、地域特性とハザードの順で整理し、最後に使える制度を確認するのが基本です。
使える建物なら必要な部分だけ直し、管理負担や土地条件が重い家は現況売却・最低限修繕・解体も早い段階から比べます。
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