滋賀・琵琶湖畔の土地は家を建てられる？河川保全区域・砂防指定地の確認順
更新日：9月29日
※本記事には広告・PRを含みます。
琵琶湖や河川に近い土地では、「河川保全区域だから家を建てられない」「砂防指定地だから土地として使えない」と考えやすくなります。しかし、区域に入っていることと建築そのものが一律に禁止されることは同じではありません。
河川、砂防、土砂災害、都市計画など複数の規制を一枚ずつ重ねて確認し、どの行為に許可や制限があるのかを整理します。
▪️1 最初に河川区域・河川保全区域を確認する
河川に近い土地は、河川区域や河川保全区域に入っているかを確認します。河川保全区域では、河岸や河川管理施設を守るため一定の行為に許可が必要になる場合があります。
滋賀県は河川保全区域の指定を告示しており、河川ごとに対象区間が異なります。住所だけで判断せず、所管の土木事務所へ確認します。
▪️2 砂防指定地は工作物や土地改変に許可が必要な場合がある
砂防指定地は土砂災害を防ぐために指定され、工作物の新築や土地の掘削・盛土など一定の行為に許可が必要になる場合があります。指定された土地が直ちに利用不能になるわけではありません。
滋賀県は指定区域の確認や許可申請について各土木事務所への相談を案内しています。建築計画がある場合は、造成内容まで示して確認します。
▪️3 土砂災害警戒区域と砂防指定地を混同しない
砂防指定地と土砂災害警戒区域・特別警戒区域は別の制度です。同じ場所で重なることはありますが、確認する内容や建築への影響が異なります。
山際や斜面地では、指定状況を防災情報マップなどで確認し、必要に応じて造成や建築の条件を専門家へ確認します。
▪️4 市街化区域・市街化調整区域も別に確認する
河川や砂防の確認が終わっても、都市計画上の区域で建築条件が変わります。市街化調整区域では建築や開発に制限があるため、河川規制だけで建てられるかを判断できません。
土地購入前は、河川・砂防と都市計画を別々の窓口で確認し、すべての条件を重ねます。
▪️5 水辺の土地はハザードと現地高低差も見る
法的に建築可能でも、浸水や土砂災害のリスクが高い土地は、建物計画や保険、将来売却へ影響する場合があります。ハザードマップと現地の高低差、排水状況を確認します。
規制が少ないことと災害リスクが低いことも同じではありません。法規と防災を分けて判断します。
▪️6 売却前に高額な造成・測量を決めつけない
河川や砂防の指定がある土地は、買主が条件を理解できる資料をそろえることが重要です。規制を外すために工事をするという発想ではなく、何ができる土地かを正確に示します。
一般売却が難しい場合は、条件付き土地を扱う買取も比較できます。造成費や測量費を先にかけず、現況の手残りを確認します。
規制やハザードが重なる土地は、一般仲介だけでなく条件を理解した買取先も比較すると出口を判断しやすくなります。
▪️7 琵琶湖畔・河川近くの土地は7つの順で確認する
①河川区域・河川保全区域、②砂防指定地、③土砂災害区域、④都市計画、⑤接道・インフラ、⑥ハザードと造成費、⑦建築・売却の出口、この順で確認します。
①〜③では、水辺・斜面に関する指定を分けて確認します。一つの指定だけで建築可否を決めず、許可が必要な行為を具体的に整理します。
④〜⑥では、都市計画と土地そのものの使いやすさを確認します。建てられても費用が大きい土地なら、事業として合理的かを別に判断します。
最後に⑦で、建築するか売却するかを決めます。規制内容を資料で示し、買主や建築会社が判断できる状態を作ることが重要です。
▪️⑧ Q&A
Q. 河川保全区域なら家を建てられませんか？
A. 一律に建築不可とは限りません。区域や計画する行為によって許可が必要になるため、所管の土木事務所へ確認します。
Q. 砂防指定地なら土地として価値がないですか？
A. 指定だけで価値がゼロになるわけではありません。許可が必要な行為、造成費、建築条件、買主需要を確認します。
Q. 琵琶湖に近い土地はハザードだけ見れば十分ですか？
A. 不十分です。河川、砂防、土砂災害、都市計画、接道などを分けて確認します。
▪️⑨ まとめ
滋賀・琵琶湖畔や河川近くの土地は、水辺だから建築不可と決めつけず、河川保全区域、砂防指定地、土砂災害、都市計画を順番に確認します。
規制がある土地ほど、何が禁止されているかではなく、どの行為に許可が必要かを具体化します。造成費を先にかけず、建築と売却の両方を出口に残して判断しましょう。
