滋賀・琵琶湖畔の土地は家を建てられる？河川保全区域・砂防指定地の確認順
- MIRAIU
- 3月3日
- 読了時間: 19分
更新日：3 日前
琵琶湖の近くに土地を相続した。
あるいは、
湖が見える土地を購入して、
家。
別荘。
店舗。
小さな宿泊施設。
などを建てたい。
滋賀県では、そんな土地の使い方を考えることがあります。
しかし土地を調べていると、
「河川保全区域です」
「砂防指定地に入っています」
「市街化調整区域です」
など、聞き慣れない言葉が次々に出てくることがあります。
すると、
「琵琶湖の近くって家建てられへんの？」
「砂防指定地なら土地として終わり？」
「湖岸から何十mも離さないといけない？」
と不安になるでしょう。
ただし、
琵琶湖に近い＝建築不可
ではありません。
また、
砂防指定地＝何もできない土地
でもありません。
重要なのは、
同じ「規制」という言葉でも、
河川法。
砂防法。
土砂災害防止法。
都市計画法。
景観法。
では確認する内容が違うことです。
この記事では、滋賀県の琵琶湖畔や河川近くの土地について、
河川区域。
河川保全区域。
砂防指定地。
土砂災害警戒区域。
市街化調整区域。
景観規制。
を混同せず、
家を建てる前・土地を買う前・売る前に何を確認するのか
を順番に整理します。
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▪️結論｜琵琶湖畔は「建築できる・できない」ではなく規制を一枚ずつ重ねて確認する
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琵琶湖の近くに土地がある場合、
最初から、
建築できる。
建築できない。
の二択で考えません。
まず確認するのは、
その土地にどの区域指定が重なっているか
です。
例えば、
河川保全区域には入っている。
砂防指定地には入っていない。
市街化区域である。
という土地があります。
反対に、
河川法上の区域ではない。
しかし山際で砂防指定地に入っている。
市街化調整区域でもある。
という土地もあります。
同じ「滋賀県の水辺の土地」でも条件はまったく違います。
確認順は、
①河川区域・河川保全区域
↓
②砂防指定地
↓
③土砂災害警戒区域・特別警戒区域
↓
④市街化区域・市街化調整区域
↓
⑤景観その他の地域規制
↓
⑥接道・上下水道・造成など通常の建築条件
です。
一つの区域だけ見て結論を出さないことが重要です。
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▪️① 琵琶湖は河川法上の扱いを受ける
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「湖なのに河川法？」
と思うかもしれません。
滋賀県の河川整備計画では、
一級河川について「琵琶湖を含む」
と明確に整理されています。
つまり、
琵琶湖沿岸の土地では、
河川法上の区域を確認する必要があります。
ただし、
琵琶湖が河川法の対象。
↓
琵琶湖が見える土地全部が河川区域。
ではありません。
重要なのは、
自分の土地と河川区域の境界がどこにあるか
です。
湖まで近い。
湖が見える。
道路一本挟んでいる。
という見た目だけでは判断しません。
地番を特定して、県や所管土木事務所で確認します。
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▪️② 琵琶湖の河川保全区域は「河川区域から堤内側10m以内」
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ここは滋賀県特有の具体的な確認ポイントです。
滋賀県では琵琶湖について、
河川区域から10m以内の堤内の土地
を河川保全区域として指定しています。
つまり、
「湖岸から適当に数十m」
という話ではありません。
基準になるのは、
河川区域の境界
です。
そのため、
水際から10m。
道路から10m。
堤防から10m。
と自己判断するのも避けます。
まず、
河川区域の境界がどこなのか。
その土地が河川保全区域へ入るのか。
を確認します。
旧記事では、
「琵琶湖周辺は河川保全区域に指定されていることが多い」
としていましたが、
リライト後はそのような曖昧な表現を使いません。
地番ごとに確認する。
これが基本です。
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▪️③ 河川保全区域だから「一切掘れない・家を建てられない」わけではない
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河川保全区域では、
河川法55条により、
土地の掘削。
盛土。
切土。
その他の土地の形状変更。
工作物の新築・改築。
について、河川管理者の許可が必要になる場合があります。
住宅を建てるためには、
基礎を施工する。
地面を掘る。
造成する。
擁壁を設ける。
などの工事があります。
そのため河川保全区域に入る土地では、
建築計画の前に河川管理者との確認が必要になることがあります。
ただし、
区域内のすべての行為について必ず許可が必要
というわけでもありません。
河川法施行令には、
一定の盛土。
一定の掘削・切土。
一定の工作物。
などについて許可を要しない規定があります。
さらに河川管理施設からの距離などによって扱いが変わります。
だから、
「庭を10cm掘ったら違法」
「河川保全区域だから住宅建築不可」
のような断定はしません。
予定している工事内容を具体化して、
河川法55条の許可が必要かを所管窓口へ確認する
のが正しい順番です。
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▪️④ 河川区域そのものに入っている場合は河川保全区域とは扱いが違う
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ここも混同しやすいところです。
河川区域。
河川保全区域。
は同じではありません。
河川区域内では、
工作物の新築・改築・除却。
土地の掘削。
盛土・切土。
土地形状の変更。
などについて、河川法26条・27条等の許可が関係します。
一方、
河川区域の外側で堤防等を保全するために指定されるのが河川保全区域です。
だから土地を確認するときは、
「河川法にかかっています」だけでは不十分。
河川区域なのか。
河川保全区域なのか。
どの条文の許可が関係するのか。
まで確認します。
特に湖岸近くの土地を購入する場合は、
契約前に確認しておきたい部分です。
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▪️⑤ 砂防指定地は「土砂災害レッドゾーン」と同じものではない
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滋賀県で山や谷に近い土地を調べると、
砂防指定地
という言葉が出てくることがあります。
さらに、
土砂災害警戒区域。
土砂災害特別警戒区域。
という言葉もあります。
名前が似ていますが、
同じ制度ではありません。
砂防指定地は、
砂防法に基づき、
砂防設備が必要な土地。
治水上砂防のため一定の行為を制限すべき土地。
として指定される区域です。
一方、
土砂災害警戒区域・特別警戒区域は、
土砂災害防止法に基づく別の区域です。
だから、
ハザードマップで黄色だった。
↓
砂防指定地。
でもありません。
砂防指定地だった。
↓
土砂災害特別警戒区域。
とも限りません。
それぞれ別に確認します。
土砂災害特別警戒区域の土地についてはこちら。
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▪️⑥ 滋賀県の砂防指定地では建築・造成などに許可が必要になる場合がある
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滋賀県砂防法施行条例では、
砂防指定地内で、
工作物の新築・改築・除却。
木竹の伐採。
樹根の採取。
土地の掘削。
盛土。
開墾。
その他土地形状の変更。
土石の採取。
などを行う場合、
原則として事前に知事の許可を受ける規定があります。
つまり、
住宅を建てる。
造成する。
擁壁を作る。
大きく地形を変える。
といった計画なら、砂防指定地内行為許可が関係する可能性があります。
しかし、
砂防指定地だから住宅を建てること自体が全面禁止
という制度ではありません。
滋賀県の審査基準では、
砂防設備の機能を妨げないか。
土砂の生産・流出を増幅させないか。
治水上砂防へ悪影響を及ぼさないか。
などを確認して許可を判断します。
ここが旧記事との大きな違いです。
「砂防指定地＝建築不可」
ではなく、
予定している工事が許可基準を満たせるか
を確認します。
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▪️⑦ 滋賀県では砂防指定地を防災情報マップで確認できる
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砂防指定地に入っているかどうかは、
滋賀県防災情報マップで確認できます。
住所から検索し、
砂防関係指定地マップを表示することで、おおまかな位置を確認できます。
ただし、
不動産売買。
建築計画。
造成計画。
の最終判断を地図画面だけで行うのは避けます。
滋賀県も、詳細な区域確認については所管窓口での確認を案内しています。
特に、
土地の一部だけ区域へ入る。
境界付近にある。
というケースでは、
画面上の色だけでは判断しにくいことがあります。
そのため、
地番を準備して所管の土木事務所へ確認する。
ここまで行います。
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▪️⑧ 砂防指定地の許可には時間も見ておく
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滋賀県が公表する砂防指定地内行為許可では、
標準処理期間が35日
とされています。
ただし、
35日で必ず許可が出る。
という意味ではありません。
事前相談。
計画変更。
追加資料。
他法令との調整。
などがあれば、計画全体としてさらに時間が必要になる可能性があります。
だから、
土地を買う。
↓
翌月着工。
というスケジュールだけで考えないことです。
特に、
河川法。
砂防法。
都市計画法。
が複数関係する土地では、
各許可をいつ確認するのか
を設計・建築会社と先に整理します。
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▪️⑨ 「河川保全区域＋砂防指定地」でも即建築不可とは決めない
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旧記事では、
河川保全区域と砂防指定地が重なると、
建築のハードルが極めて高い。
という書き方をしていました。
確かに、
一つの土地に複数の法規制が重なれば、
それぞれの条件を確認する必要があります。
しかし、
二つ重なった＝建築不可
という制度ではありません。
例えば、
河川法上問題のない建築計画。
砂防法上の許可基準も満たす。
都市計画法・建築基準法上も建築可能。
なら、計画を進められる可能性があります。
逆に、
砂防指定地ではない。
河川保全区域でもない。
としても、
接道がない。
市街化調整区域で建築要件を満たさない。
上下水道が引けない。
という理由で住宅計画が難しいこともあります。
だから、
規制の数ではなく、最終的に建物を建てられる条件がそろうか
を確認します。
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▪️⑩ 琵琶湖畔だから市街化調整区域とは限らない
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旧記事には、
「琵琶湖周辺の多くは市街化調整区域」
という説明がありました。
これも削除します。
琵琶湖沿岸には複数の市があり、
都市計画上の区域は場所によって異なります。
確認したいのは、
その土地が、
市街化区域。
市街化調整区域。
非線引き都市計画区域。
都市計画区域外。
などのどこにあるのかです。
市街化調整区域なら、
市街化を抑制する区域であるため、建築・開発に制限があります。
しかし、
市街化調整区域＝農家しか家を建てられない
とも一律には言えません。
既存建物。
開発許可。
条例による区域。
用途。
その他の条件によって判断します。
市街化調整区域の土地はこちらで詳しく整理しています。
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▪️⑪ 「湖岸から数十mセットバック」という全国共通ルールもない
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琵琶湖近くの土地について、
「湖岸から30m離さないと建物を建てられない」
「50mセットバックが必要」
という話を聞くことがあります。
しかし、
琵琶湖畔の住宅すべてについて一律に数十m後退するという河川法上のルールではありません。
先ほど説明した河川保全区域について、滋賀県では琵琶湖について河川区域から堤内側10m以内という指定があります。
ただし、
その10m以内なら全部建築禁止。
という意味でもありません。
また、
景観。
道路。
都市計画。
自然公園。
その他の規制によって別の後退や配置条件が関係する可能性もあります。
だから、
ネット上で見つけた「○m」という数字を別の土地へそのまま当てはめません。
何法に基づく距離なのか
まで確認します。
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▪️⑫ 滋賀県では景観規制も別に確認する
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琵琶湖周辺では、
河川法だけでなく景観も確認します。
滋賀県では県全域が景観計画区域とされており、
13市は各市。
県が景観行政を担当する町では滋賀県。
というように所管が分かれています。
一定規模の建築物。
工作物。
開発行為。
などでは景観法に基づく届出が必要になる場合があります。
ただし、
琵琶湖沿いだから庭の草を少し伸ばしただけで県から清掃指導が来る
という一般ルールではありません。
旧記事にあった、
「観光地なので放置が許されず厳しい清掃指導が入る」
という表現は削除します。
雑草管理の義務や指導については、
土地所在地の市町条例。
道路への越境。
空き地管理制度。
などを個別に確認します。
景観規制と空き地管理を混同しないことが重要です。
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▪️⑬ 建築できるか確認するなら「行政→設計」の順番だけでもない
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琵琶湖畔の土地を活用するとき、
行政へ、
「ここに家を建てられますか？」
と地番だけ伝えても、最終回答が難しい場合があります。
なぜなら、
許可が必要かどうかは、
建物位置。
基礎。
造成量。
擁壁。
排水。
進入路。
など、具体的な計画によって変わるからです。
そのため実務では、
土地の規制を調べる。
↓
建築会社・設計者へ相談する。
↓
配置案を作る。
↓
河川・砂防・都市計画等の担当窓口へ事前相談する。
↓
計画を修正する。
という往復になることがあります。
だから、
土地だけ買って後から考える
より、
購入前に建築会社や設計者を入れる方が安全なケースがあります。
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▪️⑭ 特に危ないのは「安いから先に買う」こと
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例えば、
琵琶湖が見える。
300坪ある。
周辺相場よりかなり安い。
そんな土地が売りに出ている。
すると、
「この広さでこの値段なら買いやろ」
と思うことがあります。
しかし土地価格が安い理由が、
河川関係の許可。
砂防指定地。
市街化調整区域。
接道。
造成。
上下水道。
擁壁。
などにある可能性があります。
そして、
土地100万円。
でも、
住宅を建てられる状態へするのに1,000万円必要。
なら、
安い土地とは言えません。
確認するべきなのは、
土地購入価格ではなく、目的を実現するまでの総額
です。
崖・高低差・擁壁がある土地はこちら。
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▪️⑮ 相続した土地なら「建てられるか」と「売れるか」を分ける
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親から琵琶湖近くの土地を相続した。
自分では使わない。
という場合があります。
このとき、
建築制限がある。
↓
売れない。
と決めないことです。
例えば、
住宅には使いにくい。
でも隣接所有者には価値がある。
既存建物が利用できる。
事業用途を検討できる。
条件を理解した買主なら購入する。
という可能性があります。
反対に、
「琵琶湖が見えるから高く売れる」
とも限りません。
売却価格は、
眺望だけではなく、
何を建てられるか。
道路条件。
上下水道。
土地形状。
造成費。
災害リスク。
などを含めて決まります。
だから相続土地では、
規制を調べる前に造成や伐採へ大金をかけない
方がよい場合があります。
まず現状の売却可能性を確認します。
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〖PR〗琵琶湖近くの土地で、河川・砂防・市街化調整区域など複数の条件があり、どの程度の価格で売却できるか分からない場合は、現況のまま査定してから費用をかける順番を決められます。
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▪️⑯ 規制が多い土地ほど「全部解決してから売る」と決めない
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例えば、
河川保全区域。
砂防指定地。
市街化調整区域。
古い擁壁。
境界不明。
という土地があります。
一般的な住宅用地に近づけようとして、
測量。
造成設計。
擁壁改修。
伐採。
各種申請。
を全部売主負担で先に行う。
すると、かなりの費用になる可能性があります。
ところが、
その費用をかけても売却価格が同じだけ上がるとは限りません。
だから、
現況ならいくらか。
問題を一つ解決したらいくらか。
全部整理したらいくらか。
を比較します。
特に、
相続しただけで自分では利用しない土地。
需要が限定される土地。
では、
先行費用を最小限にする
ことも重要です。
売却価格より測量などの費用が大きくなりそうな場合はこちら。
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▪️⑰ 一般売却が難しければ現況買取も比較する
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河川保全区域だから。
砂防指定地だから。
という一つの理由だけで、専門買取へ進む必要はありません。
まず普通の売却可能性を確認します。
しかし、
複数の規制が重なっている。
再建築条件が複雑。
造成費が高い。
境界にも問題がある。
という土地では、一般の住宅購入者が判断しにくくなることがあります。
その場合、
条件を理解して買い取る事業者へ現況で相談する方法があります。
大切なのは、
「訳ありだから安く売る」ではなく、解決費と現況価格を比較すること。
です。
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〖PR〗河川・砂防・崖・接道など複数の事情があり、一般売却のための先行費用が大きくなりそうな土地は、現況で相談できる専門買取も比較対象になります。
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▪️琵琶湖畔の土地で最初に確認する8項目
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滋賀県で琵琶湖近くの土地を購入・相続・売却するなら、次の順番で確認します。
・① 地番を特定する
・② 河川区域・河川保全区域を確認する
・③ 砂防指定地を確認する
・④ 土砂災害警戒区域・特別警戒区域を別に確認する
・⑤ 市街化区域・市街化調整区域等を確認する
・⑥ 景観その他の地域規制を確認する
・⑦ 接道・上下水道・擁壁・造成費を確認する
・⑧ 現況価格と利用可能性を比較する
特に重要なのは、
「琵琶湖畔」という一つの言葉で土地を判断しない
ことです。
隣同士の土地でも、
区域境界。
道路。
地形。
既存建物。
によって条件が変わることがあります。
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▪️よくある質問｜滋賀・琵琶湖畔の土地と河川法・砂防法
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Q．琵琶湖の近くなら全部、河川保全区域ですか？
いいえ。
滋賀県では琵琶湖について河川区域から堤内側10m以内が河川保全区域として指定されています。
自分の土地が該当するかは、河川区域の境界を確認して判断します。
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Q．河川保全区域に家は建てられませんか？
河川保全区域＝建築禁止ではありません。
工作物の新築や土地形状変更について河川法55条の許可が必要になる場合があるため、具体的な建築計画をもとに河川管理者へ確認します。
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Q．河川保全区域なら少し地面を掘るだけでも許可が必要ですか？
すべての行為が許可対象になるとは限りません。
河川法施行令には一定の行為について許可不要となる規定があります。場所や工事内容を具体的に確認してください。
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Q．砂防指定地なら家を建てられませんか？
一律に禁止されているわけではありません。
滋賀県では工作物の新築や土地形状変更等について許可が必要になる場合があり、治水上砂防への影響などを審査します。
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Q．砂防指定地と土砂災害特別警戒区域は同じですか？
違います。
砂防指定地は砂防法、土砂災害警戒区域・特別警戒区域は土砂災害防止法による別の指定です。
それぞれ確認します。
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Q．琵琶湖から10m以上離れていれば家を建てられますか？
それだけでは決まりません。
河川法以外に都市計画、砂防、土砂災害、接道、建築基準、景観なども確認する必要があります。
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Q．砂防指定地かどうかはどこで調べられますか？
滋賀県防災情報マップで確認できます。
売買や建築の最終判断では、所管土木事務所へ地番を伝えて詳細を確認する方が確実です。
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Q．琵琶湖畔の土地なら市街化調整区域ですか？
一律ではありません。
所在地の都市計画図等で、市街化区域・市街化調整区域などを個別に確認してください。
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Q．規制が多い土地でも売却できますか？
売却できる可能性はあります。
規制内容を買主へ説明したうえで一般売却する方法と、条件を理解した事業者へ現況売却する方法などを比較します。
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▪️まとめ｜琵琶湖畔で怖いのは規制そのものより「何の規制か分からないまま買うこと」
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琵琶湖が見える。
水辺まで近い。
自然が豊か。
そんな土地には大きな魅力があります。
しかし、
眺望がいい。
↓
家も建てられる。
とは限りません。
反対に、
河川法にかかる。
砂防指定地に入る。
↓
建築できない土地。
とも決まりません。
まず確認するのは、
河川区域なのか。
河川保全区域なのか。
です。
滋賀県では琵琶湖について、河川区域から堤内側10m以内が河川保全区域として指定されています。
区域内で建築・造成等を行う場合には、河川法上の許可が関係することがあります。
しかし許可不要となる行為もあるため、
「何もできない区域」
と考えません。
次に、
砂防指定地。
を確認する。
滋賀県では工作物の新築・改築・除却、土地の掘削・盛土などが許可対象になる場合があります。
ただし、
砂防指定地＝建築禁止。
ではありません。
さらに、
土砂災害警戒区域。
市街化調整区域。
景観。
接道。
上下水道。
造成。
を別々に確認する。
この順番です。
そして、
相続した土地を売る場合には、
規制を全部解除。
擁壁を全部改修。
測量も完了。
造成も完了。
してから売る必要があるとは限りません。
まず現況で売却価格を確認する。
そのあと、
何を解決すれば土地の使い道が増えるのか。
その費用はいくらか。
売却価格へ反映できるのか。
を比較します。
琵琶湖畔の土地で避けたいのは、
「絶景だから買う」
ことでも、
「規制があるから価値ゼロ」と決める
ことでもありません。
地番を特定し、
区域を一枚ずつ確認する。
そして、
その土地で本当に目的を実現できるかを確認してから、
買う。
建てる。
売る。
を決める。
これが、滋賀・琵琶湖畔の土地で河川法や砂防法に後から気付いて失敗しないための基本です。
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