入居者に人気でも大家がやりすぎない方がいい設備は？賃貸リフォームの7つの判断
更新日：9月29日
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宅配ボックス、温水洗浄便座、モニターホン、浴室乾燥機など、入居者に人気と言われる設備は多くあります。ただし、人気設備を増やせば必ず家賃や入居率が上がるわけではありません。
大家が見るべきなのは、その設備が物件の弱点を消すか、追加費用を回収できるかです。生活に必要な設備、競合対策、あると便利な設備の順に分けて判断します。
▪️1 まず必須修繕を優先する
給湯、給排水、電気、エアコンなど生活に必要な設備が正常に使えることを先に確認します。人気設備を追加する前に、故障や不具合を残さないことが基本です。
▪️2 競合物件との差を確認する
周辺の同価格帯で標準装備になっている設備を確認します。競合に大きく劣る部分を改善する工事と、差がほとんど出ない追加設備を分けます。
▪️3 家賃アップだけで判断しない
設備によって家賃を上げられなくても、内見後の成約率や空室期間が改善する場合があります。家賃差だけでなく、空室損への効果も見ます。
▪️4 将来の交換費を入れる
設備を増やすほど、将来の故障や交換箇所も増えます。導入費だけでなく耐用年数や交換費、入居中の修理対応まで含めて判断します。
▪️5 部屋ごとに優先順位を変える
単身向け、ファミリー向け、築年数、家賃帯で必要とされる設備は変わります。全国ランキングだけでなく、自分の物件のターゲットから優先順位を決めます。
▪️6 追加設備は複数見積もりで比較する
最低限修繕と追加設備を見積書で分けると、追加投資額が分かりやすくなります。工事範囲をそろえて複数見積もりを比較し、やりすぎを避けます。
工事する場合は、必要な範囲をそろえて複数見積もりを比較すると、過剰工事や見積もり差を判断しやすくなります。
▪️7 確認する順番
①故障設備、②競合標準、③入居者層、④導入費、⑤家賃・空室効果、⑥将来交換費、⑦導入・見送り、この順で確認します。
①〜③では、人気ランキングより先に物件の弱点と入居者層を確認します。生活に必要な修繕を優先します。
④〜⑥では、導入費だけでなく家賃、空室期間、将来交換費を比較します。設備を増やした後の維持費も含めます。
最後に⑦で、その設備を今付けるか、次回退去時に回すか、見送るかを決めます。収益改善につながる設備へ絞ることが重要です。
▪️⑧ Q&A
Q. 人気設備は多いほど入居が決まりやすいですか？
A. 一律ではありません。家賃帯や入居者層、競合物件の標準設備で効果は変わります。
Q. 家賃が上がらない設備は付けない方がいいですか？
A. 空室期間や成約率の改善につながる場合もあります。家賃以外の効果も確認します。
Q. どこまでリフォームすればいいですか？
A. 必須修繕と募集改善を分け、追加工事の費用対効果を見て決めます。
▪️⑨ まとめ
賃貸の人気設備は、人気だから付けるのではなく、物件の弱点を消し収益改善につながるかで判断します。まず必須設備を正常にし、その後に競合対策を考えます。
追加設備は導入費だけでなく、空室への効果と将来交換費まで含めます。見積もりを目的別に分け、回収しやすい設備へ予算を集中しましょう。
