家賃を5,000円上げるためにリフォームはいくらまで？大家が回収年数から逆算する方法
更新日：10月1日
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家賃を5,000円上げたい。じゃあリフォームはいくらまでなら使える？ 先に工事費を決めると、回収できない改修になりやすいところです。
5,000円アップなら年間差は6万円。ここへ空室短縮の効果、工事寿命、保有予定年数を重ねて、使える予算を逆算します。
▪️1 まず年間の家賃差を出す
月5,000円アップなら、年間では6万円の増収です。
この6万円だけで工事費を回収するなら、60万円で10年、30万円で5年という単純計算になります。
最初に年額へ直すと、工事費との距離が見えやすくなります。
▪️2 空室短縮の効果も足す
家賃アップだけでなく、工事によって空室が1か月短くなれば、その分の家賃損失も減ります。
家賃5万円なら1か月で5万円。ADやフリーレントが減るなら、募集コストにも差が出ます。
家賃差と空室短縮を別々に出し、合計効果で回収を考えます。
▪️3 周辺家賃より上げすぎない
工事したから5,000円上げたい、ではなく、周辺の募集・成約帯で上限を確認します。
同じ間取り・築年数・駅距離・駐車場条件で、どこまで家賃差が許容されるかを見る。
相場を超える家賃設定なら、工事費の回収計画も崩れやすくなります。
▪️4 工事の寿命より回収が長くないか見る
クロスや小物と、給湯器・床・配管では使える期間が違います。
回収に8年かかるのに、数年で交換時期が来る工事なら効率はよくありません。
家賃差だけでなく、工事が何年もつかまで重ねます。
▪️5 保有予定年数で予算上限を変える
5年後に売却予定なら、10年回収の工事を入れる意味は小さくなります。
長期保有なら、次回退去でも残る設備や下地へ予算を使う考え方があります。
保有期間と回収年数が合っているか。ここで工事上限を調整します。
▪️6 追加修繕に備えて予備費を残す
築古賃貸では、工事を始めてから下地や配管の追加修繕が見つかることがあります。
家賃5,000円アップ分を全部工事費へ使い切る前提だと、追加費用へ対応しにくい。
必須修繕と予備費を先に残し、その範囲で家賃アップ工事を決めます。
▪️7 確認する順番
①月額家賃差、②年間増収、③空室短縮効果、④周辺家賃、⑤工事寿命、⑥保有予定年数、⑦予備費の順で確認します。家賃を5,000円上げたいから先に工事費を決める、という順番にしないことが基本です。
最初は年間差へ直す。月額だけで見るより、回収に何年かかるかが見えます。
次に空室短縮と工事寿命を重ねる。効果が薄い工事は範囲を縮めます。
最後に保有期間と予備費を確認。売却予定より回収が長い工事は慎重に考えます。
▪️⑧ Q&A
Q. 家賃5,000円アップなら工事費はいくらまで？
A. 一律には決まりません。年間増収6万円に空室短縮効果を足し、回収年数と保有期間から逆算します。
Q. 家賃を上げられれば工事していい？
A. 周辺相場と工事寿命も確認してください。相場より高すぎる設定や回収が長すぎる工事は慎重に考えます。
Q. 予備費は必要？
A. 築古では追加修繕が出ることがあるため、最初から全額を使い切らない方が安全です。
▪️⑨ まとめ
家賃5,000円アップのリフォーム予算は、年間6万円の増収だけでなく空室短縮・工事寿命・保有期間まで含めて逆算します。
相場を確認し、回収できる工事だけに絞る。最後に予備費を残しておくと資金繰りも安定しやすくなります。
