大垣市の空き地は収益化できる？駐車場・貸地・トランクルームの収支を徹底シミュレーション
- MIRAIU
- 2月20日
- 読了時間: 16分
更新日：8月13日
岐阜県大垣市に、
使っていない土地がある。
相続した土地がある。
毎年草刈りだけしている。
固定資産税だけ払い続けている。
土地活用を考えているけれど、
本当に利益が出るのか分からない。
このように悩んでいないでしょうか。
土地活用を考えると、
駐車場。
貸地。
資材置場。
トランクルーム。
賃貸住宅。
など、
さまざまな方法があります。
しかし、
重要なのは、
何ができるか。
ではありません。
初期費用をいくら使い、年間いくら残り、何年で回収できるのか。
ここまで計算することです。
例えば、
年間30万円の収入があっても、
最初に500万円使っていれば、
簡単に儲かっているとは言えません。
逆に、
年間15万円しか収入がなくても、
初期投資がほとんど必要なければ、
使っていない土地の維持費を補える可能性があります。
今回は、
大垣市で使っていない土地を所有している方へ、維持費、駐車場、貸地、資材置場、トランクルーム、土地活用の収支シミュレーション、相続、売却まで
を整理します。
▪️まず現在の土地収支を確認する
土地活用を考える前に、
現在、
年間いくら使っているのか。
を確認します。
例えば、
固定資産税8万円。
草刈り6万円。
交通費2万円。
その他管理4万円。
なら、
年間20万円。
です。
土地から収入がなければ、
年間収支は、
マイナス20万円。
になります。
5年間なら、
100万円。
10年間なら、
200万円。
です。
土地活用のスタートは「いくら稼げるか」ではなく「現在いくら失っているか」を把握することです。
▪️土地活用の目標を最初に決める
土地活用。
と聞くと、
大きく儲ける。
ことを考えがちです。
しかし、
目的は人によって違います。
例えば、
年間20万円の維持費をなくしたい。
月3万円程度の副収入が欲しい。
将来売却するまで土地を有効利用したい。
本格的な賃貸事業をしたい。
などです。
目的によって必要な投資額も土地活用方法も変わります。
▪️年間20万円の赤字を0円にするだけでも意味がある
例えば、
現在、
年間20万円。
持ち出している土地。
だったとします。
土地活用によって、
年間20万円。
手元に残るようになれば、
大きな利益が出ていなくても、
土地収支は、
マイナス20万円。
↓
0円。
まで改善します。
さらに、
年間40万円。
残れば、
年間収支は、
プラス20万円。
です。
土地活用は大きな売上ではなく、現在の赤字をどこまで改善できるかで考えることが重要です。
▪️駐車場活用を数字で考える
例えば、
6台。
1台月5,000円。
で貸せる土地だったとします。
満車なら、
月3万円。
年間36万円。
です。
しかし、
年間を通して平均4台。
しか契約されなければ、
月2万円。
年間24万円。
です。
さらに、
管理。
募集。
固定資産税。
修繕。
などがあります。
駐車場は「6台作れる」ではなく「平均何台契約されるか」で収支を考えます。
▪️駐車場整備費の回収期間を見る
例えば、
駐車場整備。
120万円。
年間手残り。
24万円。
なら、
単純計算で、
5年。
です。
一方、
整備費300万円。
年間手残り20万円。
なら、
15年。
です。
同じ駐車場でも、
投資としての意味は大きく変わります。
初期費用÷年間手残りで、おおよその回収期間を見ることが重要です。
▪️満車前提で計算しない
土地活用の収支計算で危険なのが、
最初から満車。
満室。
100％稼働。
で計算することです。
例えば、
6台×5,000円。
年間36万円。
だけを見るのではなく、
4台なら24万円。
3台なら18万円。
まで計算します。
収益シミュレーションは「うまくいった場合」だけではなく「想定より利用されなかった場合」も作ることが重要です。
▪️貸地なら初期投資を抑えられる可能性がある
土地によっては、
大きな設備を作らず、
そのまま貸す。
という方法があります。
例えば、
事業用地。
車両置場。
資材置場。
などです。
仮に、
月2万円。
で貸せれば、
年間24万円。
です。
大きな初期投資が不要なら、
年間20万円の維持費を補える可能性があります。
土地活用では売上だけではなく、投資額が小さいことも大きなメリットです。
▪️資材置場は道路条件も重要になる
資材置場として使う場合、
土地面積だけではありません。
前面道路。
車両進入。
土地形状。
高低差。
周辺環境。
などを確認します。
大型車両が必要なのか。
普通車だけなのか。
でも条件は変わります。
土地活用では「土地が空いている」だけでなく「利用者が使いやすいか」を考える必要があります。
▪️トランクルームは需要確認が重要
トランクルームも、
土地活用の選択肢の一つです。
しかし、
土地がある。
↓
コンテナを置く。
↓
収益化。
という単純なものではありません。
周辺住宅。
競合。
料金。
アクセス。
車の出入り。
保管需要。
などを確認する必要があります。
設備を設置する前に、その地域でお金を払って収納スペースを借りる人がいるのかを確認することが重要です。
▪️トランクルームも稼働率を変えて計算する
例えば、
10区画。
1区画月8,000円。
なら、
満室時、
月8万円。
年間96万円。
です。
しかし、
稼働率50％なら、
年間48万円。
です。
ここから、
土地維持費。
管理。
修繕。
募集。
設備費。
などを差し引きます。
満室96万円という数字だけで投資判断しないことが重要です。
▪️初期費用500万円なら回収年数を見る
例えば、
トランクルームなどの設備へ、
500万円。
年間手残り50万円。
なら、
単純計算10年。
です。
年間手残り25万円。
なら、
20年。
です。
途中で、
修繕。
設備更新。
撤去。
が必要になる可能性もあります。
土地活用は月収より「投資した現金が何年で戻るのか」を見ることが重要です。
▪️賃貸住宅はさらに大きな投資になる
土地条件によっては、
戸建賃貸。
アパート。
などを建築できる場合があります。
例えば、
建築費3,000万円。
年間家賃300万円。
だったとしても、
300万円がそのまま利益ではありません。
ローン返済。
固定資産税。
管理費。
修繕。
空室。
保険。
などがあります。
建築系の土地活用では家賃収入ではなく最終的なキャッシュフローを見ることが重要です。
▪️住宅・土地活用は複数案を比較する
土地活用会社から、
アパート。
戸建賃貸。
などを提案された場合、
一つの案だけで判断しません。
駐車場。
貸地。
建築。
売却。
なども並べます。
さらに、
建築する場合でも、
複数の計画を比較します。
土地活用・住宅計画をまとめて比較したい方はこちら
▪️土地活用は3パターンで収支計算する
例えば、
好調。
通常。
低調。
の3つです。
駐車場なら、
好調。
6台契約。
通常。
4台契約。
低調。
2台契約。
というようにします。
トランクルームなら、
稼働率80％。
60％。
40％。
などです。
一つの数字ではなく、利用率が下がった場合でも耐えられるか確認することが重要です。
▪️土地活用後も固定費は残る
収益化できても、
固定資産税。
管理。
修繕。
保険。
などがなくなるわけではありません。
だから、
年間売上60万円。
↓
年間利益60万円。
ではありません。
例えば、
売上60万円。
経費20万円。
なら、
手残り40万円。
です。
土地活用は売上ではなく手残りで比較します。
▪️草刈り費を減らせる活用方法もある
駐車場。
資材置場。
などへ整備することで、
土地全面の草刈り負担を減らせる場合があります。
しかし、
整備費100万円。
を使って、
年間草刈り費5万円。
だけを削減するなら、
単純計算20年。
かかります。
だから、
草刈り費削減だけを目的に大きな整備費を使わないことが重要です。
草刈り後の土地管理はこちら。
▪️土地活用へ投資する前に現在価値を確認する
例えば、
土地活用へ500万円。
投資予定。
だったとします。
しかし、
その土地が現在、
800万円。
で売却できる可能性がある。
という場合、
500万円追加投資して保有する。
800万円で売却する。
を比較できます。
現在価値を知らないまま土地へ大きなお金を使わないことが重要です。
▪️相続した土地ほど数字で判断する
親から相続した。
購入代金は0円。
だから、
持っていても損しない。
と思う場合があります。
しかし、
年間維持費20万円。
なら、
10年間で200万円。
です。
購入価格0円。
でも、
保有費0円。
ではありません。
相続した土地・空き家についてはこちら。
▪️相続手続きが終わっていない場合
土地活用したい。
売却したい。
しかし、
親名義のまま。
共有者がいる。
相続手続きが分からない。
という場合があります。
その場合は、
土地活用より先に所有関係を整理します。
相続手続きを確認したい方はこちら
▪️何もしない場合も一つのシミュレーションにする
土地活用。
売却。
だけではありません。
そのまま保有。
も数字にします。
例えば、
年間維持費20万円。
10年間保有。
なら、
マイナス200万円。
です。
その土地が10年後どうなるか。
も考えます。
「何もしない」は0円ではないことを数字で確認することが重要です。
▪️土地活用全体を比較する
駐車場。
貸地。
資材置場。
トランクルーム。
住宅。
売却。
など、
土地には複数の出口があります。
一つに決めてから調べるのではなく、
複数を比較してから決めます。
土地活用全体はこちら。
▪️活用が難しいなら売却も選択肢
周辺需要が弱い。
初期投資が大きい。
回収期間が長い。
自分も家族も使わない。
という場合、
無理に土地活用する必要はありません。
土地活用しないことも立派な経営判断です。
▪️売れにくい土地なら専門買取も比較する
相続。
共有。
古家。
接道。
境界。
土地形状。
などの問題があり、
一般売却が進みにくい場合があります。
その場合、
高額な整備費を使う前に、
現在の状態で売却できる可能性を確認します。
空き家・訳あり不動産全体はこちら。
▪️土地活用へ何百万円も使う前に現状売却を確認する
500万円投資して活用する。
という判断と、
現状で売却する。
という判断。
どちらが正しいかは、
土地によって違います。
だからこそ、
両方の数字を確認します。
空き家・訳あり不動産の売却方法を確認したい方はこちら
▪️5年間で比較すると判断しやすい
例えば、
そのまま保有。
年間▲20万円。
5年間なら、
▲100万円。
駐車場。
初期費用100万円。
年間手残り30万円。
なら、
5年間の手残り150万円。
そこから初期費用100万円を引けば、
単純化すると、
＋50万円。
です。
売却。
700万円。
なら、
700万円を現金化し、
その後の管理費も止められる可能性があります。
同じ5年間で比較すると、土地活用の違いが見えやすくなります。
▪️10年間なら結果がさらに変わる
先ほどと同じ条件なら、
そのまま保有。
▲200万円。
駐車場。
年間30万円×10年。
300万円。
初期費用100万円を引いて、
単純化すると、
＋200万円。
です。
ただし、
10年間には、
修繕。
設備更新。
利用率低下。
なども考える必要があります。
長期シミュレーションほど、途中で発生する費用も入れて考えることが重要です。
▪️初期費用0円に近い活用は強い
例えば、
ほぼ現状のまま、
年間24万円。
で貸せたとします。
大きな初期投資がなければ、
投資回収期間をほとんど気にする必要がありません。
年間維持費が、
15万円。
なら、
単純化すると、
年間9万円。
残ります。
地方の土地では高収益より、低投資で黒字化できる活用の方が強い場合があります。
▪️高収益でも初期費用が大きければ慎重に考える
例えば、
年間100万円。
手残り。
しかし、
初期投資2,000万円。
なら、
単純計算20年。
です。
一方、
年間30万円。
でも、
初期投資100万円。
なら、
約3〜4年。
で回収できる計算になります。
年間利益の大きさだけで土地活用を比較しないことが重要です。
▪️融資を使う場合は返済後の現金を見る
アパート。
戸建賃貸。
などでは、
融資を利用する場合があります。
例えば、
年間家賃300万円。
でも、
ローン返済200万円。
その他経費70万円。
なら、
残り30万円。
です。
空室が増えれば、
さらに減ります。
借入を使う土地活用では、返済後にいくら現金が残るのかを見ることが重要です。
▪️出口価格まで含めて考える
土地活用は、
毎年の収入。
だけではありません。
10年後。
20年後。
に、
土地。
設備。
建物。
をどうするのか。
も考えます。
例えば、
駐車場なら、
比較的土地へ戻しやすい。
建物なら、
建物価値。
解体費。
売却。
などがあります。
土地活用は始めるときから、やめるときまで考えることが重要です。
▪️土地活用によって売却しにくくなる場合もある
高額な設備。
長期契約。
特殊な建物。
などを設置すると、
簡単に土地だけ売却できなくなる場合があります。
だから、
将来、
子どもが使う。
数年後売却する。
という予定があるなら、
大きな投資は慎重に考えます。
収益性と土地の自由度を両方見ることが重要です。
▪️逆に収益実績が売却材料になる場合もある
例えば、
駐車場。
貸地。
などで、
実際に賃料収入が発生している。
という土地なら、
投資目的の買主が収益性を検討しやすくなる場合があります。
ただし、
収益がある。
＝必ず高く売れる。
ではありません。
立地。
契約条件。
利回り。
将来性。
などで評価は変わります。
▪️大垣市だから必ずこの活用が正解とは限らない
同じ大垣市でも、
駅周辺。
住宅地。
郊外。
幹線道路沿い。
農地周辺。
では需要が違います。
だから、
大垣市なら駐車場。
大垣市ならトランクルーム。
という決め方はしません。
市単位より、実際の土地周辺に誰がいて何を必要としているのかを見ることが重要です。
▪️土地活用は「誰がお金を払うか」から考える
例えば、
駐車場。
↓
近隣住民。
勤務者。
店舗利用者。
貸地。
↓
事業者。
資材置場。
↓
建設会社。
その他事業者。
トランクルーム。
↓
周辺住民。
事業者。
です。
利用者を具体的に想像できない土地活用へ大きなお金を使わないことが重要です。
▪️売却すれば将来の維持費を止められる
例えば、
現在、
年間20万円。
維持費が必要。
だったとします。
売却すれば、
売却代金を得る。
だけではなく、
その後の、
固定資産税。
草刈り。
管理。
などの負担を減らせる可能性があります。
10年間なら、
200万円。
の将来支出です。
売却価格だけではなく、将来支出がなくなる効果も含めて比較します。
▪️売却した現金を別の資産へ移す方法もある
例えば、
使っていない土地を700万円。
で売却。
その資金を、
別の収益不動産。
事業。
資産形成。
へ使う方法があります。
年間20万円を払い続ける土地。
から、
収入を生む資産。
へ組み替える考え方です。
地方不動産投資の考え方はこちら。
▪️相続土地なら次の世代まで計算する
自分は、
土地を残したい。
としても、
将来、
子ども。
家族。
へ相続される可能性があります。
年間20万円。
維持費が必要なら、
その負担も引き継がれます。
相続土地では土地価格だけではなく、将来の管理負担まで資産の一部として考えることが重要です。
相続不動産はこちら。
▪️収益化できない土地を無理に黒字化しない
需要がない。
初期費用が高い。
土地条件が悪い。
という場合、
無理に収益化しようとすると、
さらにお金を使う可能性があります。
土地活用は、
必ず何かを作らなければいけない。
ものではありません。
活用しない方が損失を抑えられる土地もあります。
▪️最終的には3つの数字を比較する
土地で迷ったら、
まず、
そのまま保有した場合。
土地活用した場合。
売却した場合。
の3つを並べます。
例えば、
10年間保有。
▲200万円。
駐車場活用。
＋200万円。
現状売却。
700万円。
です。
もちろん、
実際には、
土地価格。
税金。
初期費用。
稼働率。
修繕。
などによって変わります。
しかし、
数字にすることで「何となく土地活用」から抜け出すことができます。
▪️まとめ｜大垣市の空き地は「月収」より投資回収を見る
大垣市で、
使っていない土地。
相続した土地。
毎年草刈りだけしている土地。
を所有している場合、
土地活用を考える意味があります。
しかし、
月5万円稼げる。
年間100万円売上がある。
という数字だけで判断してはいけません。
まず、
現在の年間維持費。
を確認します。
例えば、
年間20万円。
なら、
10年間で200万円。
です。
そのうえで、
駐車場。
貸地。
資材置場。
トランクルーム。
賃貸住宅。
などを比較します。
そして、
それぞれについて、
初期費用。
年間売上。
年間経費。
年間手残り。
投資回収期間。
低稼働時の収支。
出口。
まで確認します。
例えば、
年間30万円しか残らなくても、
初期投資100万円。
なら、
数年で回収できる可能性があります。
逆に、
年間100万円残っても、
2,000万円投資。
なら、
回収には長い期間が必要です。
だから、
土地活用は「いくら稼げるか」より「いくら使って、何年で戻るか」が重要です。
そして、
土地活用が合わない。
家族も使わない。
維持費だけが続く。
という土地なら、
売却。
も比較します。
重要なのは、
土地を無理に収益化することではありません。
保有・活用・売却の中から、最も手元にお金が残る方法を選ぶことです。
▪️土地活用全体はこちら
駐車場。
貸地。
資材置場。
トランクルーム。
住宅。
売却。
まで比較したい場合はこちら。
売れない土地の活用方法
▪️草刈り後の土地はこちら
毎年草刈りだけしている。
管理を続けるか迷っている。
という場合はこちら。
草刈り後の土地管理ガイド
▪️相続した土地はこちら
相続。
共有。
空き家。
土地。
名義。
などを整理したい場合はこちら。
相続ページ
▪️活用が難しい土地は現状売却も比較する
相続。
共有。
古家。
接道。
境界。
などの問題があり、
土地活用へ大きなお金を使うのが難しい場合は、
現在の状態で売却できる可能性も確認します。
空き家・訳あり不動産の買取相談はこちら
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