民泊は立地が重要？成功しやすい物件選びのポイントを解説
更新日：10月9日
民泊の立地選びは駅から近ければよい、というものではありません。車で観光する家族、仕事で滞在する人、連泊する人では求める条件が違います。
需要がありそうでも、その建物で合法的に営業できるとは限りません。物件の購入や賃借に進む前に、宿泊需要と営業条件の双方を確認しましょう。
① 観光客だけでなく平日の需要を見る
観光地に近くても週末と平日で稼働に差が生じることがあります。年間で宿泊需要がどの時期に集中するかを調べ、繁忙期だけの料金で利益を考えないようにします。
近隣の宿泊施設の宿泊料金やイベント日程、出張の需要などを確認します。ただし予約サイトの空き表示だけで実際の年間稼働率は分かりません。
平日・閑散期にも固定費をまかなえるかが物件選びの重要な判断材料です。
② 駅距離より利用者の移動手段を確認
ビジネス利用なら駅や職場へのアクセス、家族旅行なら駐車台数や道路の分かりやすさが重要になる場合があります。
地図の距離だけでなく、現地の前面道路や夜間の照明、交通量を確認しましょう。車での観光が中心なら、駅から遠い立地でも需要があることはあります。
どんな利用者がどの交通手段で来るのかを決めてから物件を比較します。
③ 営業できる建物か契約前に確認する
住宅宿泊事業と旅館業などでは必要な手続きや施設条件が異なります。住宅宿泊事業は原則年間180日以内の営業日数制限があり、自治体条例等による制限にも注意が必要です。
用途地域や建物の条件に加え、消防・建築関係の確認が必要になる場合があります。マンション管理規約や転貸承諾の有無も重要です。
営業の可否が確認できない段階で建物を購入したり、大きな改装費を支払ったりしないようにします。
④ 競合施設の料金と設備を比較する
同じ宿泊単価でも、一棟貸し、駐車場、キッチン、寝室数、清掃状態によって選ばれ方は異なります。単に高い料金が付いている宿を基準にしないことが重要です。
競合のレビューでは設備面の不満や滞在者の特徴を調べられます。ただしレビューだけで実際の利益や稼働率は分かりません。
自分の物件で提供できる特徴と、そのために必要な改装費を整理します。
⑤ 宿泊単価から運営費を差し引く
一泊1万5,000円で月15泊なら売上は22万5,000円です。ここから清掃、予約サイトの手数料、光熱費、消耗品、管理代行などの費用を差し引きます。
清掃頻度や連泊の割合によっても費用は変わります。住宅宿泊事業の営業日数制限を無視して、毎月満室の収支で計算しないようにしましょう。
初期改装費と家具の交換費も含めて、投資の回収期間を確認します。
⑥ 近隣と宿泊者の安全を考える
騒音、ゴミ出し、駐車場の使い方などは近隣とのトラブルにつながる場合があります。ハウスルールや緊急連絡先、現地で対応する人を決めましょう。
洪水・土砂災害・津波などのハザードも所在地で確認します。宿泊者の避難経路に不安が残る物件は、料金が高く設定できても慎重に判断します。
運営を始めた後の清掃体制と近隣対応の費用も、事前の収支計画に入れます。
⑦ 民泊物件を契約する前の停止条件
宿泊需要の季節差を把握できない場合は、稼働率を楽観的に見積もらず調査を進めます。
自治体の営業条件と消防・建築・管理規約を確認できなければ契約を急ぎません。
清掃や管理費を差し引くと収支が成立しない場合は、宿泊単価や改装予算を見直します。
最後に立地、利用者の交通手段、近隣対応、安全性まで並べ、無理なく運営できる物件を選びます。
⑧ よくある質問
Q1. 駅から遠い民泊は不利？
車の利用が中心の観光地では需要が残る場合があります。
駐車場と観光地へのアクセスを確認します。
Q2. 需要があればどの物件でも営業可能？
営業形態、建物、管理規約、自治体条例などの条件で営業できない場合があります。
契約前に関係する行政窓口へ確認します。
Q3. 立地の良さを何で判断する？
宿泊単価だけでなく閑散期の需要と運営費を見ることが大切です。
同じ条件で競合物件を比較しましょう。
⑨ まとめ
民泊の立地は駅距離だけでなく、宿泊する人の目的と季節ごとの需要に合わせて評価することが重要です。
事業としての収支が成立するか、適法に営業できるか、近隣・宿泊者の安全を守れるかを確かめてから契約しましょう。
