米原市の空き地でトランクルーム経営はできる？雪・用途地域・コンテナ設置の確認順
- MIRAIU
- 2月25日
- 読了時間: 13分
更新日：8月18日
米原市に使っていない土地があり、
「毎年草刈りするだけなら、トランクルームにした方がいい？」
「雪が多い地域でもレンタルコンテナはできる？」
「米原駅や高速道路に近ければ需要がある？」
と考えることがあります。
トランクルームは土地活用の一つですが、
空き地へコンテナを置けば、そのまま収益化できるわけではありません。
米原市では所在地によって、
都市計画区域。
市街化区域・市街化調整区域。
用途地域。
景観計画。
開発許可。
などの条件が変わります。
さらに積雪がある地域では、
建物の構造。
利用者の出入り。
駐車スペース。
除雪。
雪を置く場所。
まで考える必要があります。
この記事では、
土地条件 → コンテナ設置 → 雪対策 → 需要 → 収支 → 出口
の順番で、米原市の空き地をトランクルームへ活用できるか整理します。
※本記事には広告・PRを含みます。
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▪️最初に「草刈りが大変だからトランクルーム」と決めない
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使っていない土地では、草刈り費用が毎年発生することがあります。
そのため、
「何か建てれば草刈りがなくなる」
と土地活用を考えたくなります。
ただし、トランクルームを始めれば、
利用者募集。
設備管理。
防犯。
除雪。
修繕。
保険。
空室。
など別の管理が始まります。
つまり、
草刈り管理を、事業運営へ切り替える判断
です。
まずトランクルームそのものが土地活用として合うか確認します。
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▪️米原市全域を「豪雪地帯」と一括りにしない
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米原市では冬季の積雪を考える必要がありますが、市内の雪条件をすべて同じと考えるのも正確ではありません。
たとえば市では、甲津原・曲谷・甲賀・吉槻の東草野地域について、冬期間の交通確保を目的とした除雪車貸与制度を設けています。
一方、米原駅周辺や琵琶湖側と、伊吹山に近い地域では立地条件が異なります。
したがって、
「米原市だから雪が○cm積もる」と決めるのではなく、実際の所在地ごとに確認する
ことが重要です。
雪はトランクルームを諦める理由ではなく、設計・運営条件の一つとして扱います。
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▪️コンテナの屋根は「雪が載る前提」で構造を確認する
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積雪地域でコンテナ型施設を検討するなら、屋根に載る雪の重さを無視できません。
滋賀県では、建築基準法に基づく多雪区域と垂直積雪量を区域ごとに指定しています。
そのため、
コンテナだから丈夫そう。
鉄製だから雪にも耐えられる。
という見た目だけでは判断しません。
製品仕様。
構造計算。
設置場所の垂直積雪量。
基礎・固定方法。
を確認します。
雪対策は「冬になってから除雪する話」だけでなく、設置前の構造確認から始まります。
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▪️利用者が入れるかまで考えて雪対策をする
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トランクルームでは、建物が雪に耐えれば営業できるわけではありません。
雪が積もったときに、
敷地へ車が入れるか。
車を止められるか。
コンテナ扉を開けられるか。
人が安全に歩けるか。
雪を寄せる場所があるか。
を考えます。
特に敷地いっぱいまでコンテナや駐車スペースを配置すると、
除雪した雪を置く場所がなくなる
ことがあります。
通常時の最大配置数ではなく、冬季の運営まで含めて配置を決めます。
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▪️空き地の雑草管理義務はトランクルームにしても消えない
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米原市の公害防止条例では、空地の所有者・占有者に対して、
雑草。
枯草。
投棄された廃棄物。
などを除去し、近隣の生活環境を害さないよう適正管理することを求めています。
さらに、空地を物置場・駐車場等として利用する場合についても、置かれた物や土地を適正に管理することが定められています。
つまり、
コンテナを置いたら空地管理から解放される
という話ではありません。
コンテナ周囲。
境界。
フェンス際。
道路側。
などは、その後も管理対象になります。
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▪️まず米原市の都市計画図で所在地を確認する
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トランクルームを検討するときに重要なのが、土地がどの区域にあるかです。
米原市では公開型GISで、
都市計画図。
都市計画法第34条第11号・第12号区域。
景観計画区域。
屋外広告物許可区域。
などを確認できます。
さらに米原市には、
彦根長浜都市計画区域
と、
米原東北部都市計画区域
があります。
この二つは制度上の性格も違います。
土地活用を検討するなら、住所だけでなく地番まで特定して確認します。
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▪️米原・近江の一部には市街化調整区域がある
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彦根長浜都市計画区域は、区域区分がある都市計画区域です。
その中には、
市街化区域。
市街化調整区域。
があります。
市街化調整区域は、市街化を抑制することを基本とする区域です。
そのため、
土地が広いからコンテナを置ける
周辺に建物があるから営業できる
とは限りません。
予定するトランクルームが建築物に該当する場合には、建築できる用途か、開発・建築関係の手続きがどうなるかを先に確認します。
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▪️米原東北部都市計画区域は非線引きだが自由ではない
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山東地域全域と、伊吹・米原・近江地域の一部には、米原東北部都市計画区域があります。
こちらは非線引き都市計画区域です。
市街化区域・市街化調整区域には分かれていません。
ただし、
非線引き＝何でも建てられる
ではありません。
用途地域。
特定用途制限地域。
開発許可。
景観。
建築基準法。
などを確認します。
米原市では現在、この都市計画区域で1,000㎡以上の開発行為が開発許可の規模基準になっています。
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▪️1,000㎡未満なら何も確認しなくていいわけではない
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開発許可の面積基準と、
その土地で建物を建てられるか。
その用途で使えるか。
は別の問題です。
米原市では、市街化区域では1,000㎡以上、米原東北部都市計画区域でも1,000㎡以上の一定の開発行為が許可対象になります。
一方、市街化調整区域では規模だけで判断できません。
したがって、
「300㎡だから開発許可は関係ない」
↓
「だからトランクルームを設置できる」
とは進めません。
区域・用途・建築物該当性を別々に確認します。
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▪️レンタルコンテナは「置くだけ」とは限らない
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国土交通省は、コンテナを倉庫として設置し継続的に使用する場合など、
随時かつ任意に移動できないコンテナについて、
その形態・使用実態から建築基準法上の建築物に該当するとしています。
その場合、一般に建築確認を受けずに設置することはできません。
つまり、
「基礎を作らなければ建物ではない」
「中古コンテナを置くだけだから申請不要」
と自己判断するのは危険です。
設置方法と利用方法を決めた段階で建築関係の確認を行います。
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▪️用途地域・特定用途制限地域も確認する
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建築物として扱われる場合は、その場所で予定する用途が認められるかも確認します。
用途地域によって、建てられる建物の種類は異なります。
また米原市には、用途地域が指定されていない一部区域について、特定用途制限地域の制度もあります。
そのため、
空き地。
駅に近い。
道路沿い。
という条件だけでは設置可否を判断できません。
「土地があるか」より先に「その土地でその用途ができるか」を確認します。
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▪️米原市は市内全域が景観計画区域
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米原市は市内全域を景観計画区域としています。
その中でも、
琵琶湖景観形成地域。
沿道景観形成地域。
東草野景観形成地域。
など、重点的に景観形成へ取り組む区域があります。
ただし、市内全域ですべての小規模工事に届出が必要という意味ではありません。
コンテナ設置。
看板。
フェンス。
造成。
などを計画する場合は、所在地・規模・工事内容から届出対象になるか確認します。
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▪️「米原駅・高速道路が近い＝収納需要が高い」とは決めない
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旧来の記事では、
新幹線。
高速道路。
交通の要所。
だから収納需要も高い、という説明になりがちでした。
しかし交通利便性だけでは、トランクルーム需要は分かりません。
確認したいのは、
周辺住宅数。
戸建て・集合住宅の構成。
既存トランクルーム。
料金。
空室状況。
事業所。
道路からの入りやすさ。
視認性。
などです。
「米原市だから需要がある」のではなく、その商圏で需要があるかを調べます。
向いている土地・向いていない土地の考え方はこちら。
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▪️貸しスペース型と「荷物を預かるトランクルーム」は違う
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一般に「トランクルーム」と呼ばれる施設でも、事業形態は同じではありません。
利用者へスペースだけを貸すレンタル収納。
事業者が荷物を預かり、保管責任を負う倉庫業。
では法的な位置付けが異なります。
国土交通省も、
貸し倉庫・レンタルコンテナ等としてスペースだけを賃貸する業態は、通常の倉庫業とは異なる
と説明しています。
そのため、
コンテナの形だけでなく、どの契約方式で運営するか
も開業前に決めます。
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▪️雪国では「最大設置数」より動線を優先する
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土地の収益を上げようとすると、コンテナをできるだけ多く並べたくなります。
しかし、
車の通路。
荷物の積み下ろし。
方向転換。
除雪。
雪置場。
排水。
を削ると利用しにくくなります。
特に冬季は、通常なら使える通路幅が雪で狭くなることも考えておく必要があります。
配置数を1台増やすことと、施設全体の使いやすさを比較する
ことが重要です。
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▪️初期費用はコンテナ本体だけではない
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トランクルームの初期費用では、
コンテナ本体。
運搬。
基礎。
造成。
防草。
砂利・舗装。
排水。
フェンス。
照明。
防犯設備。
看板。
電気。
確認申請等。
などが関係します。
米原市ではさらに、土地条件によって積雪対応も考える必要があります。
そのため、
中古コンテナの購入価格だけで採算を計算しない
ことが重要です。
初期費用の考え方はこちら。
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▪️収支には除雪・草刈り・空室も入れる
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毎月の賃料収入だけを見ると、トランクルームは管理が簡単に見えることがあります。
しかし収支では、
固定資産税。
保険。
管理。
募集費。
修繕。
除草。
除雪。
防犯設備。
空室。
なども確認します。
仮に月5万円の賃料収入が見込めても、年間60万円がそのまま利益になるわけではありません。
冬の管理費まで入れた年間収支
で比較します。
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▪️農地ならコンテナ設置の前に農地法を確認する
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米原市では、使っていない田や畑を土地活用したいケースもあります。
しかし、
現在耕作していない。
雑草が生えている。
という理由だけで普通の空き地になるわけではありません。
農地であれば、コンテナや駐車場など農業以外の用途へ変える際に農地転用の確認が必要です。
農地転用の可否を確認せず、
造成。
砂利敷き。
コンテナ発注。
を先に進めないようにします。
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▪️トランクルームをやめるときの出口も先に決める
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土地活用では、始め方だけでなく終わり方も重要です。
数年後に、
土地を売る。
別用途へ変える。
建物を建てる。
事業をやめる。
となったとき、
コンテナ。
基礎。
舗装。
フェンス。
設備。
をどう撤去するか確認します。
初期投資が大きいほど、
何年運営すれば回収できるのか
も重要になります。
出口戦略はこちら。
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▪️トランクルームが合わなければ別の出口を比較する
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調べた結果、
市街化調整区域だった。
需要が弱かった。
積雪対応のコストが大きかった。
接道・配置が合わなかった。
ということもあります。
それは失敗ではありません。
設置前に分かれば、大きな初期投資を避けられます。
土地によっては、
駐車場。
現状保有。
売却。
などの方が合う場合があります。
駐車場活用も比較したい場合はこちら。
現在の土地価格を確認したい場合はこちら。
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▪️米原市でトランクルームを検討する6つの順番
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迷った場合は、次の順番で確認します。
①土地の所在地・地目
地番。
農地か宅地か。
現在の利用状態。
を確認します。
②都市計画
市街化区域。
市街化調整区域。
非線引き区域。
都市計画区域外。
用途地域。
特定用途制限地域。
を確認します。
③コンテナ設置条件
建築物に該当するか。
建築確認。
基礎。
積雪荷重。
景観。
を確認します。
④配置
車路。
駐車。
扉。
排水。
除雪。
雪置場。
を確認します。
⑤需要と収支
競合。
賃料。
空室。
初期費用。
年間管理費。
を確認します。
⑥出口
継続。
用途変更。
撤去。
売却。
を確認します。
この順番なら、
「草刈り代がもったいないからコンテナを置く」
だけで大きな投資を決めずに済みます。
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▪️よくある質問
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Q. 米原市の空き地ならトランクルームを置けますか？
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土地ごとに都市計画・用途・開発許可・建築関係の条件が異なります。まず地番から区域を確認します。
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Q. 中古コンテナを置くだけでも建築確認が必要ですか？
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倉庫として継続使用し、随時かつ任意に移動できないコンテナは建築物に該当し、一般に建築確認が必要になります。具体的な設置方法で確認します。
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Q. 米原市は雪が多いのでトランクルームに向きませんか？
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市内でも雪条件は異なります。所在地の積雪条件と構造・除雪動線を確認し、運営コストに入れて判断します。
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Q. 米原駅の近くならトランクルーム需要はありますか？
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駅や幹線道路への近さだけでは需要を判断できません。周辺世帯、事業所、競合施設、料金、利用しやすさを調査します。
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Q. トランクルームを設置すれば草刈りは不要ですか？
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敷地全面を建物や舗装で覆うとは限らず、境界や設備周辺には雑草管理が残ります。米原市の空地管理ルールも踏まえて維持管理します。
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▪️まとめ｜米原市では「雪があるからトランクルーム」ではなく土地条件から判断する
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米原市の空き地をトランクルームへ活用するときは、
草刈り費用。
雪。
交通利便性。
だけで判断しません。
重要なのは、
都市計画。
用途。
コンテナの建築物該当性。
積雪荷重。
車両動線。
除雪。
需要。
初期費用。
年間管理費。
出口。
です。
米原市には、
線引き都市計画区域。
非線引き都市計画区域。
都市計画区域外。
があり、所在地によって前提条件が異なります。
さらに滋賀県では区域ごとの垂直積雪量が指定されているため、コンテナを利用した建築物では積雪を構造上の条件として確認します。
一方、
「新幹線が停まるから収納需要がある」
「コンテナを置けば安定収入になる」
とまでは言えません。
設置できる。
利用者がいる。
利益が残る。
この3つは別々に確認する必要があります。
条件が合えば、トランクルームは土地活用の候補になります。
合わなければ、
別の活用。
保有。
売却。
を比較できます。
土地に無理やり事業を合わせるのではなく、その土地に合う出口を選ぶ。
これが米原市で空き地活用を考える基本です。
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