神戸市の空き家、六甲山麓と沿岸で何が違う？坂・擁壁・水害から改修判断
更新日：10月9日
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神戸市で空き家や築古戸建を持っていると、「補助を使って直す？」「貸せる？」「今のまま売る？」と迷いますよね。まず制度の最大額ではなく、建物状態と、この家を今後どう使うかから順番に整理します。
▪️結論｜神戸市は「直す前に立地を見る」が特に重要
神戸市の空き家は、平坦な市街地、六甲山麓の坂地、北区・西区の郊外、沿岸部で工事条件が大きく変わります。古いから直す、神戸だから売れると決めず、接道・高低差・擁壁・土砂・水害を建物状態と一緒に見ます。
耐震115万円や老朽空家解体最大60万円の制度はありますが、補助額から工事を決めるのではなく、住む・貸す・売る・最低限修繕・解体の出口から逆算します。
▪️① 令和8年度の戸建耐震改修は最大115万円
神戸市の令和8年度住宅耐震化促進事業では、大地震に耐える耐震改修を行う戸建住宅の工事費補助上限が100万円から115万円へ拡充されています。
補助申請は2026年4月2日から2027年1月15日までです。耐震改修以外の一般リフォーム費は同じ補助対象ではないため、見積書で工事範囲を分けます。
▪️② 2026年10月1日から新耐震木造も対象拡大予定
2026年9月29日時点では、耐震補助の対象は原則として旧耐震住宅ですが、10月1日から2000年5月31日以前に着工した在来軸組構法・2階建て以下の木造住宅も対象に加わる予定です。
1981年6月以降だから耐震確認不要と決めず、申請日と築年、工法を確認します。制度切替直前なので、工事契約前に最新条件を見ます。
▪️③ 老朽空家の解体は床面積に応じ最大60万円
1986年12月31日以前に建てられ、腐朽・破損がある一定の空き家を解体する場合、令和8年度の老朽空家等解体補助があります。一般の建物は床面積に応じ最大60万円です。
3戸以上の共同住宅・寄宿舎で面積条件を満たす場合は最大100万円の別枠があります。申請は解体業者との契約・着工前に行います。
▪️④ 六甲山麓は坂・擁壁・進入路を内装より先に見る
神戸市では、坂地や斜面、擁壁のある住宅地が多くあります。内装がきれいでも、擁壁の状態、階段、工事車両の進入、資材搬入が難しいと工事費や売却条件へ影響します。
山側では土砂災害警戒区域も住所ごとに確認し、建物修繕と土地側の費用を分けます。
▪️⑤ 沿岸部は洪水・高潮・津波・内水を分ける
神戸市ハザードマップでは、洪水・土砂・高潮・津波などを確認できます。洪水と高潮は水防法に基づくハザードマップで、不動産取引時の重要事項説明にも使われます。
沿岸部だから津波だけを見るのではなく、高潮や内水、河川洪水も別々に確認します。設備位置、避難先、今後の居住年数を工事判断へ入れます。
▪️⑥ 北区・西区と都心部では貸し方を変える
都心部では駅距離や狭小性、北区・西区では駐車やバス動線、坂、戸建需要など、賃貸で評価される条件が違います。
神戸市内というだけで高額改修せず、近い立地・広さ・築年の募集条件から家賃回収を見ます。
▪️⑦ 県の空き家活用支援は神戸市では原則対象外
兵庫県の令和8年度空き家活用支援事業は、神戸市を原則対象外としています。神戸市だから県の住宅型改修補助が使える前提ではありません。
明石舞子住宅団地の一部では事業所型・地域交流拠点型に例外がありますが、一般住宅の改修は市制度や国制度を個別に確認します。
▪️⑧ 貸すなら耐震補助より「貸せる状態までの総額」を見る
賃貸化では、耐震、雨漏り、給湯、給排水、浴室、トイレ、電気を先に確認します。見た目だけ整えても、入居後に設備故障が続けば収支が崩れます。
坂、駐車、駅距離、間取りまで含めて想定家賃を出し、3年程度の手残りで工事上限を決めます。
▪️⑨ 売るなら擁壁・接道・再建築条件を査定前に整理する
神戸の築古戸建では、建物だけでなく前面道路、高低差、擁壁、再建築時の条件が売却判断へ効くことがあります。
所有者が先に全面改修せず、現況査定と土地条件を確認して、最低限修繕・耐震・解体後の手残りを比較します。
神戸市で売却を考える古家は、内装より坂・擁壁・前面道路が価格や工事計画に影響する場合があります。工事費を決める前に、現況のまま買い手が見つかるか査定する方法も確認しておきましょう。
▪️⑩ 方向が決まらない家は最低限修繕で選択肢を残す
相続直後などで方針が決まらない場合は、雨漏り、漏水、割れた窓、危険な外壁など劣化を広げる部分だけ止めます。
換気・通水・庭・郵便・外観確認まで管理し、1年後・3年後の再判断日を決めて保有を長期化させないようにします。
すぐに改修・売却へ進めない場合でも、空き家は庭や外周の管理が続きます。草刈りだけを別日に繰り返すより、建物点検とまとめて管理する方が負担を把握しやすくなります。
▪️比較見積もりは「必須修繕」と「希望工事」を分ける
耐震、屋根、水回り、内装をまとめて直す場合は、安全・劣化防止に必要な必須修繕と、快適性や見た目を上げる希望工事を分けます。会社ごとに範囲が違うまま総額だけ比べないことが大切です。
売る可能性がある家は現況査定、貸す場合は想定家賃、自分で住む場合は居住年数を基準にして工事費の上限を決めます。
▪️自治体公式情報で確認するポイント
補助制度は受付期間、予算、築年、耐震、居住・活用条件、工事前申請で使えるかが変わります。この記事の数字だけを固定せず、契約前に最新の公式ページと担当窓口を確認します。
▪️よくある質問
Q. 神戸市の耐震改修は最大115万円ですか？
A. 令和8年度の大地震に耐える戸建住宅の耐震改修工事は上限115万円です。築年・診断・工事内容などの条件があります。
Q. 1981年6月以降の木造住宅は対象外ですか？
A. 2026年9月30日までは原則旧耐震住宅が対象ですが、10月1日から2000年5月31日以前の一定の木造住宅まで対象拡大予定です。
Q. 老朽空家は60万円で解体できますか？
A. いいえ。補助上限が最大60万円で、床面積や対象建物の条件があります。工事費全額が補助される制度ではありません。
▪️まとめ
神戸市の空き家は、補助額から工事を決めず、建物状態、住む・貸す・売るの出口、立地とハザード、最後に制度の順で整理することが大切です。
使える建物なら必要な部分だけ直し、土地条件や管理負担が重い家は現況売却・最低限修繕・解体も早い段階から比べます。
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