はじめての不動産投資130｜「高利回り」に釣られて地方築古を買うと、あとで苦しくなる理由

MIRAIU
54 分前
読了時間: 4分

不動産投資を始めると、

・利回り18％

・利回り20％

・激安アパート

といった物件に目が行く初心者はかなり多いです。

特に地方築古では、

「家賃さえ入ればすぐ回収できそう」

と感じることもあります。

ですが実際は、

“高利回り”

という数字の裏に、かなり重い現実が隠れているケースがあります。

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■ 結論｜地方築古は「利回り」だけで判断すると危険です

初心者ほど、

「利回り高い＝良い物件」

と思いやすいです。

ですが実際の地方築古投資では、

・空室

・修繕

・滞納

・管理負担

など、

“数字に出ない問題”

がかなり重要です。

特に地方では、

「安いから埋まる」

とは限りません。

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■ なぜ地方築古は高利回りになるのか

そもそも、

なぜ利回り20％近い物件が存在するのでしょうか。

それは、

“簡単には埋まらない”

からです。

例えば、

・人口減少エリア

・駐車場弱い

・古すぎる間取り

・狭い道路

・修繕歴なし

など、

入居付けが難しい理由

を抱えているケースがあります。

つまり、

“人気だから安い”

のではなく、

“難しいから安い”

場合があるのです。

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■ 「満室想定」に初心者はかなり騙されやすい

地方物件の資料では、

「満室想定利回り」

が強調されていることがあります。

ですが実際は、

・2部屋空室

・長期空室

・家賃下落

・募集反応ゼロ

というケースもあります。

つまり、

“理論上の数字”

だけで判断すると危険です。

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■ 地方築古は「管理」がかなり重い

初心者は、

「家賃が入る不労所得」

をイメージしやすいです。

ですが実際は、

・草刈り

・共用灯

・クレーム

・漏水

・退去対応

など、

かなり地味な管理

があります。

しかも地方では、

管理会社が弱い地域

もあります。

その結果、

結局オーナー自身が動く

ケースも少なくありません。

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■ 高利回り物件ほど修繕が重くなりやすい

例えば、

・屋根

・外壁

・給排水

・シロアリ

・雨漏り

などが後から発覚するケースもあります。

初心者は、

「安く買えた」

ことで安心しやすいですが、

後から数百万円単位の修繕

になることもあります。

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■ 「地方だから安く住みたい」は半分正解、半分危険

地方では確かに、

家賃を抑えたい層

はいます。

ですが最近は、

・築浅

・リノベ

・戸建て賃貸

との競争もあります。

つまり、

“安いだけ”

では決まらない時代になっています。

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■ 空室は精神をかなり削ります

不動産投資初心者が想像していないのが、

“空室の精神負担”

です。

例えば、

・毎月ローンだけ落ちる

・反響ゼロ

・管理会社から家賃下げ提案

・通帳残高減少

が続くと、

かなり苦しくなります。

特に地方築古は、

「埋まる時は埋まる」

「止まる時は止まる」

という波もあります。

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■ 地方投資は「生活感」を見ないと危険

最近の地方賃貸では、

・駐車場

・道路

・草管理

・共用部

・夜の暗さ

など、

“普通に暮らしやすいか”

がかなり重要です。

つまり、

利回りだけでは見えない部分

が入居率に影響します。

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■ 「安いから失敗しても大丈夫」は危険

初心者は、

「数百万だから大丈夫やろ」

と思いやすいです。

ですが実際は、

・修繕

・空室

・税金

・管理

が積み重なると、

じわじわ精神とお金を削ります。

地方築古投資で怖いのは、

“一発破産”

より、

“静かに苦しくなる”

ことです。

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■ 高利回り物件でも強いケースはある

もちろん、

高利回り＝全部危険

ではありません。

例えば、

・駐車場強い

・管理されている

・需要あるエリア

・生活しやすい

物件は、地方でも強いケースがあります。

重要なのは、

「なぜ高利回りなのか？」

を理解することです。

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■ まとめ

地方築古投資では、“高利回り”だけで判断しないことが重要です。

特に地方では、

・空室

・管理

・修繕

・人口減少

など、

数字に出ない問題

がかなり影響します。

初心者ほど、

「この物件は、なぜ安いのか？」

を冷静に考えることが重要です。

利回りの数字だけを見るのではなく、

“実際に長く運営できるか”

まで想像することが、

地方不動産投資ではかなり重要になります。