多治見市・土岐市の駅遠土地でホビーガレージ投資はあり？需要・用途地域・収支の7つの判断
- MIRAIU
- 4月8日
- 読了時間: 13分
更新日：8月20日
多治見市や土岐市に駅から離れた土地を持っていると、
「アパートには向かないけど、貸しガレージならどうだろう」
「車やバイク好き向けのガレージハウスなら需要がある？」
「名古屋方面から利用者を呼べないか」
と考えることがあります。
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確かにガレージ系の土地活用では、一般的な賃貸住宅ほど駅距離が最優先にならない場合があります。
車やバイクを保管することが主目的なら、
車で入りやすい。
敷地に余裕がある。
荷物を運びやすい。
周囲を気にせず利用しやすい。
といった条件が重要になるからです。
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しかし、
「駅から遠い＝ホビーガレージ向き」
ではありません。
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さらに、
「多治見・土岐なら名古屋の車好きが来る」
とも一律には言えません。
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ホビーガレージ投資では、
法的に建てられるか。
土地へ車が入りやすいか。
誰が借りるのか。
いくらなら契約するのか。
建築費を回収できるか。
将来別用途へ戻せるか。
まで確認して初めて事業になります。
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この記事では、多治見市・土岐市の土地でガレージハウスや貸しガレージを検討するときに、工事へ進む前に確認したい7つの判断を整理します。
※本記事には広告・PRを含みます。
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▪️まず結論｜ガレージ投資は「駅遠土地の救済策」ではなく、条件が合う土地だけの活用法
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駅から遠くてアパート需要が弱そうな土地に、
「だったらガレージを建てよう」
と考えること自体は悪くありません。
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ただし土地活用では、
アパートに向かない土地が、自動的にガレージに向くわけではありません。
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例えば、
前面道路が狭い。
敷地への出入りが難しい。
急な高低差がある。
住宅密集地で作業音が問題になりやすい。
土地形状が悪くガレージを効率よく配置できない。
という土地では、駅距離より大きな問題があります。
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反対に駅から離れていても、
車で出入りしやすく、平坦で、まとまった敷地があり、周辺需要を確認できるなら候補になります。
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つまり見る順番は、
駅から遠い → ガレージ
ではなく、
土地条件 → 法規 → 需要 → 建築費 → 収支 → 出口
です。
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多治見市の土地を一般的な不動産投資として見る場合はこちらも参考になります。
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▪️判断①｜最初に「ガレージハウス」と「貸しガレージ」を分ける
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ひと口にホビーガレージといっても、事業モデルは同じではありません。
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例えば、
ガレージハウス
なら、車庫と住居を組み合わせて一人の入居者へ賃貸する形が考えられます。
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一方、
貸しガレージ
なら、居住を前提とせず、車・バイク等の保管や趣味用スペースとして区画を貸す方法があります。
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さらに、
物品の保管。
簡単な整備。
趣味作業。
事務所利用。
宿泊。
まで認めるのかによって、建物の使われ方が変わります。
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だから最初に、
「誰へ、何のためのスペースとして貸すのか」
を決めます。
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ここが曖昧なまま建物を作ると、
「貸しガレージとして作ったのに、利用者が住み始めた」
「趣味用のはずが事業所や作業場として使われた」
といった管理問題につながります。
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契約時にも、利用できる用途を明確にする必要があります。
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▪️判断②｜多治見市と土岐市は都市計画の前提が同じではない
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この地域記事で最も大切なのがここです。
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多治見市では、市街化を進める市街化区域と、市街化を抑制する市街化調整区域が分けられています。
市街化調整区域では、建築や開発について強い制限があります。
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多治見市は現在、市街化区域で1,000平方メートル以上の開発行為、市街化調整区域では面積にかかわらず原則すべての開発行為を許可対象として案内しています。(多治見市ポータルサイト)
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市街化調整区域の一部には開発可能な用途を緩和する条例区域もありますが、そこでも原則として開発許可申請が必要です。(多治見市ポータルサイト)
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一方、土岐都市計画区域では、
市街化区域・市街化調整区域という区域区分自体を設けていません。
いわゆる非線引き都市計画です。(トキ市公式サイト)
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ただし土岐市にも用途地域はあり、建築物の用途、建ぺい率、容積率、高さなどが規制されています。
さらに土岐市には、陶磁器産業との関係から特別用途地区が定められている場所もあります。(トキ市公式サイト)
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だから、
「多治見でできたから土岐でもできる」
でも、
「土岐でできたから多治見でもできる」
でもありません。
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必ず土地の地番を基に、現在の用途地域・区域区分・地区指定を確認してから建物計画へ進みます。
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▪️ガレージだから住宅地でも自由に建てられるとは限らない
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ガレージは小さな建物に見えるため、
「倉庫みたいなものだから簡単に建てられる」
と思うことがあります。
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しかし建築基準法では、自動車車庫や住宅などの用途について、用途地域ごとに建築制限があります。
さらにガレージハウスなら住宅部分との関係があり、独立した貸しガレージなら計画内容によって確認事項が変わります。
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そのため、
土地を買う。
プレハブを注文する。
コンテナを発注する。
造成工事を始める。
より先に、
予定する使い方を建築士や行政窓口へ伝えて確認する
方が安全です。
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特に、
「車を保管するだけ」
と、
「利用者が長時間滞在して趣味作業をする」
では、実際の利用形態が違います。
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ネット広告上の呼び名ではなく、実際にどう使う建物なのかで確認します。
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▪️判断③｜駅距離より先に車の出入りを見る
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ガレージ投資では、駅からの徒歩分数が住宅ほど重要でない場合があります。
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しかし、
道路条件がどうでもいいという意味ではありません。
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むしろ車を出し入れする施設だからこそ、
前面道路の幅。
敷地への乗り入れ。
交差点との位置。
高低差。
車の切り返し。
ガレージ前の待機スペース。
夜間の出入り。
を確認します。
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例えば大型車や趣味性の高い車を想定しているのに、
道路から一度で入れない。
敷地内で方向転換できない。
坂が急で車高の低い車が入りにくい。
という土地なら、利用者をかなり限定します。
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「高速道路に近い」より、「最後の数百メートルを利用者がストレスなく走れるか」
の方が実務では重要になることがあります。
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駅遠であることを強みに変えるなら、その代わりに車利用の条件が良いことが必要です。
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▪️判断④｜「名古屋の富裕層」ではなく実際の契約候補を調べる
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旧記事では、名古屋市内の富裕層や車愛好家が多治見・土岐まで来ることを前提にしていました。
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しかし、土地活用ではターゲット像を作るだけでは足りません。
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確認したいのは、
・周辺に同種の貸しガレージやガレージハウスがあるか
・現在いくらで募集されているか
・空室が長期間残っていないか
・問い合わせが見込める利用者はどこに住んでいるか
・車、バイク、倉庫、趣味作業のどの需要が強いか
・利用者が何分程度まで移動を許容するか
です。
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特に注意したいのが、
「競合がない＝需要が強い」ではない
ことです。
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競合が少ない理由は、
まだ誰も気付いていない市場
かもしれません。
一方で、
そもそも借りる人が少ない市場
かもしれません。
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そこで最初から数千万円を投じず、
周辺募集状況を調べる。
不動産会社へヒアリングする。
既存ガレージの賃料と空室を確認する。
募集予定として反応を調べる。
など、小さく需要を確認します。
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多治見市の収納需要については、トランクルームという別用途から整理した記事もあります。
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ただし、
収納需要がある＝ガレージ需要もある
とは限りません。
ここも別に確認します。
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▪️判断⑤｜造成費と盛土規制を建物価格とは別に見る
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駅から離れた広い土地では、
「土地が安いから高利回りにできる」
と考えることがあります。
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しかし東濃エリアでは、土地の高低差や造成条件も無視できません。
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ガレージを並べるなら、
車が出入りしやすい勾配。
雨水排水。
舗装。
擁壁。
区画間の高低差。
などを整理する必要があります。
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岐阜県では、岐阜市を除く県内全域について2025年4月1日から盛土規制法の規制区域として運用を開始しており、多治見市・土岐市も対象です。
規制区域内で一定規模以上の盛土や切土などを行う場合には、許可等が必要になります。(岐阜県公式サイト)
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つまり、
建物が安くても、土地を使える状態にする費用が高い
ケースがあります。
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土地取得費だけで利回りを計算せず、
造成。
舗装。
排水。
電気。
給排水。
フェンス。
防犯設備。
建築。
まで含めた総投資額を出します。
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多治見市で荒れた土地を再活用するときの基本的な確認はこちら。
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▪️判断⑥｜月20万円売れるではなく「何区画埋まれば返せるか」を見る
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ガレージ投資の収支では、
満室時売上だけを見ると危険です。
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例えば事業計画上の仮定として、
4区画を1区画月5万円で貸すとします。
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満室なら、
月20万円、年間240万円
です。
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しかし平均稼働率を80％で見るなら、単純計算の年間賃料は192万円になります。
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そこから、
固定資産税。
火災・施設賠償等の保険。
共用電気。
修繕。
募集費。
清掃・管理。
借入返済。
などが出ていきます。
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この数字は多治見市・土岐市の相場を示すものではありません。
重要なのは計算方法です。
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満室ならいくら儲かるかではなく、何区画埋まれば赤字にならないか。
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これを先に確認します。
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さらに空室が一つ出た場合、
4区画なら売上の25％を失います。
戸数の少ない事業ほど、一室・一区画の空室影響が大きくなります。
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不動産投資のキャッシュフロー計算はこちらで詳しく整理しています。
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▪️「車好きは家賃滞納しない」という前提も外す
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旧記事では、高額な車やバイクを所有する人は賃料滞納リスクが低いという趣旨でした。
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しかし、所有物の価格と賃料支払能力を直接結び付けることはできません。
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ガレージ賃貸でも、
契約審査。
保証。
支払方法。
禁止事項。
解約条件。
残置物。
危険物。
又貸し。
などを契約で整理します。
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特に趣味ガレージでは、
燃料。
オイル。
塗料。
溶接。
大きな音の出る工具。
長時間のアイドリング。
など、通常の倉庫賃貸にはない使われ方が想定されることがあります。
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「自由な秘密基地」
という宣伝だけ先行させず、どこまで自由に使える施設なのかを決めます。
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▪️物を「預かる」事業へ広げるなら倉庫業との違いも確認する
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貸しガレージの一部を、
「タイヤや部品も保管します」
「荷物を預かります」
というサービスへ広げる場合には注意が必要です。
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国土交通省は倉庫業を、寄託を受けた物品を倉庫で保管する事業と説明しており、倉庫業を営む場合には登録が必要です。(国土交通省)
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単に利用者へスペースを賃貸する契約と、事業者が利用者の物品を責任を持って預かる契約は同じではありません。
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ホビーガレージから、
保管サービス。
タイヤ預かり。
車両保管。
その他のサービス。
へ広げるなら、その時点で契約形態と法的な扱いを確認します。
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トランクルーム投資の制度・事業リスクはこちら。
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▪️判断⑦｜出口は「ずっとガレージで満室」を前提にしない
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特殊な建物ほど、
うまくいっている間は強くても、需要が落ちたときの転用が難しくなることがあります。
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だから建てる前に、
ガレージとして売却できるか。
別の事業者へ一括賃貸できるか。
一般倉庫へ転用できるか。
区画を変更できるか。
土地として売る場合に建物が邪魔にならないか。
を考えます。
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特に多額の借入を使う場合は、
10年後の需要まで当てることより、需要が外れたときにどう逃げられるか
が重要です。
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返済予定表を使って将来の残債を確認する方法はこちら。
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また戸建て投資の記事ですが、保有・売却・土地化を比較する出口の考え方はこちらでも整理しています。
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▪️ホビーガレージと他の土地活用も同じ土俵で比べる
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駅から遠い土地だからといって、ガレージだけを比較する必要はありません。
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土地によっては、
月極駐車場。
事業用地としての賃貸。
トランクルーム。
小規模倉庫。
戸建て賃貸。
現状売却。
という別の出口もあります。
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重要なのは、
一番夢のある事業を選ぶことではなく、その土地で一番数字が合う方法を選ぶこと。
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例えばガレージの建築に大きな借入が必要なのに、
現状の土地を事業者へ貸すだけで一定の賃料が取れるなら、
借金をしてガレージ経営者になる必要がない場合もあります。
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反対に一般的な住宅需要が弱くても、実際のガレージ需要が確認でき、総投資額を抑えられるなら特徴ある活用になります。
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土地活用会社から複数案を比較したい場合はこちら。
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不動産投資そのものを複数の選択肢から比較したい場合はこちら。
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▪️多治見市・土岐市で判断するときの順番
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ガレージ投資を検討するなら、最初に土地の都市計画と実際の利用用途を確認します。
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次に道路・高低差・造成条件を見て、車を安全に出し入れできる配置が可能かを確認します。
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そのうえで周辺のガレージ・倉庫・住宅の募集状況を調べ、
「誰がいくらなら借りるのか」
を数字にします。
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最後に、
総投資額。
想定稼働率。
年間経費。
借入返済。
将来の転用・売却。
を比較します。
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ここまで確認して収支が合えば、初めて具体的な建築計画へ進みます。
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旧記事のように、
「駅遠だからガレージ」
「名古屋から来るから高賃料」
という順番ではありません。
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▪️まとめ｜多治見・土岐の駅遠土地は「不便だからガレージ向き」ではない
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ホビーガレージやガレージハウスは、一般的なアパートとは違う需要を狙える土地活用です。
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そのため駅から離れた土地でも成立する可能性はあります。
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しかし、
駅距離を気にしなくていい事業ではありません。
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見る場所が、
駅徒歩から、
道路。
車の出入り。
敷地形状。
高低差。
周辺環境。
利用者の移動範囲。
へ変わるだけです。
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さらに多治見市と土岐市では都市計画制度の前提も違います。
多治見市は市街化区域・市街化調整区域を分ける線引き都市であり、市街化調整区域では開発の制約を先に確認する必要があります。
一方、土岐市は非線引き都市計画ですが、用途地域等の建築規制はあります。(トキ市公式サイト)
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そして岐阜県では盛土規制法の運用も始まっているため、高低差のある土地を大きく造成する場合は建物とは別に確認が必要です。(岐阜県公式サイト)
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だから、
「安い土地を買う」
より、
「総額でいくらかかり、誰が何年借り、需要が外れたらどうするか」
を先に見ます。
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ホビーガレージは、
駅遠土地を必ず高収益物件へ変える魔法ではありません。
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しかし、
法規。
車のアクセス。
実需。
建築・造成費。
収支。
出口。
がそろった土地なら、一般賃貸とは違う選択肢になり得ます。
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土地の弱点を無理に長所と言い換えるのではなく、その弱点がこの事業では本当に問題にならないかを確認する。
それが、多治見市・土岐市でホビーガレージ投資を考えるときの基本です。
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