不動産投資で現状維持を続ける前に｜3年CF・修繕・空室・売却出口の確認順
更新日：10月3日
不動産投資は、何も問題が起きていない時ほど『そのままでいい』と考えやすいものです。ただし、3年単位で見ると家賃・修繕・空室・残債が少しずつ変わり、手残りや出口条件が変化することがあります。前年よりCFが落ちているのか、修繕を先送りして数字だけ良く見えているのかまで分けて確認することが重要です。
現状維持が悪いのではなく、数字を確認せず続けることが問題です。家賃が変わらなくても、保険料・管理費・修繕時期・残債は毎年動きます。前年と同じ運営を続ける前に、毎年のCFと将来修繕を同じ表へ置いて変化を確認しましょう。
この記事では、3年CF→家賃→空室→修繕→残債→査定→出口の順で整理する構成です。保有継続を選ぶ場合も、理由を数字で説明できる状態を作るのが狙いです。
※本記事には広告・PRリンクを含みます。
▪️1 3年分のCFを並べる
家賃収入、返済、管理費、修繕は、年ごとに並べるところから始めるのが基本です。月次だけでは見えにくい固定資産税・保険・更新費用も年額へ直し、前年より手残りが増えたのか減ったのかを同じ基準で比較してください。
1年だけ黒字でも、数年で手残りが減っているケースはあるでしょう。
3年程度の推移を見ましょう。
▪️2 家賃の変化を見る
入居中家賃と次回募集家賃を分けて見ます。
周辺家賃が変わっていないかも確認してください。
将来の収入を現在家賃だけで置かないことが重要です。
▪️3 空室期間を確認する
空室月数、募集期間、ADなどを記録します。
空室が長期化しているなら家賃だけでなく設備・写真・管理も確認しましょう。
年ごとの変化を比べてください。
▪️4 今後の修繕を置く
屋根・外壁・設備など数年以内に出そうな修繕を置きます。過去の修繕履歴から次回更新時期を仮置きし、突然の出費として扱わず、3年の資金計画へ組み込んでおくと判断しやすくなります。
今まで壊れていないことと、これから費用が出ないことは別です。
見積や修繕履歴を使いましょう。
▪️5 残債と査定を比べる
現在のローン残高と売却査定を比べます。
売却価格から諸費用を引いた手取りも確認してください。
純資産が増えているかを見ます。
▪️6 保有・売却の出口を決める
保有継続、売却、追加投資停止など複数の選択肢を比較します。
現状維持を選ぶ場合も次の見直し日を決めましょう。
最終的には、CF・修繕・出口が納得できる状態にしてください。
現状維持を続ける前に、3年CF・修繕・残債・査定を一度並べると保有理由を整理しやすくなります。
問題がない時ほど出口まで確認しておきましょう。
▪️7 確認する順番
確認する順番は、①3年CF、②家賃、③空室、④修繕、⑤残債、⑥査定、⑦出口です。この順で見ると、惰性で保有を続けにくくなります。
最初に、過去3年の数字を並べます。
次に、今後3年の修繕と空室を置きましょう。
最後は、保有継続の条件と売却条件を決めてください。
▪️⑧ Q&A
Q. 満室なら現状維持でいいですか？
満室でも修繕・家賃・残債は変化します。定期的にCFと出口を確認してください。
Q. 売る予定がなくても査定は必要ですか？
現在価値を知る材料です。残債との比較にも使えます。
Q. 何年ごとに見直せばいいですか？
物件状況によりますが、毎年の数字確認と数年単位の出口確認を分けると整理しやすくなります。
▪️⑨ まとめ
不動産投資の現状維持は、3年CF・家賃・空室・修繕・残債を確認して選びます。
何もしないことと、確認して保有を続けることは別です。
最終的には、次の見直し日と売却ラインを決めてください。
