芦屋市の空き家、山手と沿岸で何を先に直す？坂・擁壁・水害から判断
更新日：10月9日
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芦屋市で空き家や築古戸建を持っていると、「補助を使って直す？」「貸す？」「そのまま売る？」と迷いますよね。まず制度の最大額ではなく、建物状態と、この家を今後どう使うかから順番に整理します。
▪️結論｜芦屋市は「山手か沿岸か」「誰が住むか」で改修判断が変わる
芦屋市の空き家は、山芦屋・奥池など山側と、芦屋浜・南芦屋浜を含む沿岸側で、工事前に見る条件が大きく違います。さらに令和8年度は空き家活用支援が再受付中で、若年・子育て世帯の戸建では最大150万円の枠があります。
補助額だけで直すと決めず、誰が住むか、10年以上使うか、耐震、山手の土砂、沿岸の高潮・津波・洪水・内水を先に整理します。
▪️① 空き家活用支援は令和8年度の申請を再受付中
芦屋市空き家活用支援事業は、一度募集停止後、キャンセル発生により2026年8月19日時点で申請受付を再開しています。予算がなくなり次第終了です。
工事契約・着工は交付決定後に行う必要があります。今から使う場合も、残枠を確認してから契約します。
▪️② 若年・子育て世帯の戸建は最大150万円
住宅型の若年・子育て世帯では、補助対象事業費に応じて戸建住宅の補助額が段階設定され、300万円以上の対象事業費では最大150万円です。
一般世帯の戸建は最大100万円で、共同住宅の空き住戸は別の上限です。『芦屋市なら全員150万円』ではありません。
▪️③ 築20年以上・空き家6か月以上・水回り10年以上など条件がある
対象建物は、築20年以上、空き家・空き住戸期間6か月以上、トイレ等の水回り設備を10年以上更新していないことなどが基本条件です。
旧耐震建物は、耐震改修など一定の耐震性を確保する必要があります。内装だけきれいにする制度ではありません。
▪️④ 市街化区域は芦屋市、奥池など調整区域は県制度を見る
芦屋市の空き家活用支援は市街化区域内の住宅が対象です。奥池町・奥池南町・奥山などの市街化調整区域は、兵庫県の空き家活用支援を確認する構造です。
同じ芦屋市でも住所で使う制度が違います。物件所在地を確認してから改修計画を作ります。
▪️⑤ 耐震改修は5分の4・最大115万円、診断は無料
令和8年度の住宅耐震化促進事業では、戸建住宅の耐震改修工事費補助は対象経費の5分の4・上限115万円です。簡易耐震診断は無料で受けられます。
簡易耐震改修、屋根軽量化、シェルターも最大60万円の別メニューがあり、建替えも最大115万円です。
▪️⑥ 新婚・子育て世帯には別の住宅取得・家賃支援もある
芦屋市は令和8年度、新婚・子育て世帯向けに『いい家あった！プロジェクト』を実施し、築20年以上・6か月以上未使用など一定の住宅取得・賃借を支援しています。
空き家活用支援とは目的・対象経費が違うため、同じ制度として足し算せず、自分の世帯条件でどちらが合うか確認します。
▪️⑦ 山手は土砂、沿岸は津波・高潮を分ける
芦屋市防災情報マップは、土砂災害、津波、高潮、洪水、内水を別々に公開しています。
山側では斜面・擁壁・進入路、沿岸では津波・高潮、河川沿いでは洪水と、物件住所に合わせて確認します。
▪️⑧ 内水は1時間147mm想定で別に確認する
芦屋市の内水浸水想定区域図は、1時間147mmの想定最大規模降雨を用いています。洪水や高潮、津波とは別のシミュレーションです。
河川から離れている家でも、低地やアンダーパス周辺などでは内水の確認を外しません。
▪️⑨ 貸すなら150万円補助より10年活用と家賃回収を見る
空き家活用支援は、改修後10年以上活用し、1年目・4年目・7年目・10年目に活用状況を報告する制度です。
賃貸化するなら、補助を受けること自体ではなく、長期活用できる家賃・管理・修繕計画かを見ます。
▪️⑩ 売るなら「芦屋だから直せば高く売れる」と決めない
芦屋市でも、坂、擁壁、接道、駐車、築年、マンションか戸建かで買主の見方は変わります。
現況査定を先に持ち、所有者が直す範囲と、買主が自分で改修する余地を比べます。
すぐに改修・売却へ進めない場合でも、空き家は庭や外周の管理が続きます。草刈りだけを別日に繰り返すより、建物点検とまとめて管理する方が負担を把握しやすくなります。
芦屋市で空き家を手放す場合、山手の擁壁や沿岸の防災などを説明できるかで買い手の見方が変わります。改修費の支出を決める前に現況査定も比較し、売値で工事費を回収できるか確認しましょう。
▪️比較見積もりは「必須修繕」と「希望工事」を分ける
耐震、屋根、水回り、内装をまとめて直す場合は、安全・劣化防止に必要な必須修繕と、快適性や見た目を上げる希望工事を分けます。会社ごとに工事範囲が違うまま総額だけ比べないことが大切です。
売る可能性がある家は現況査定、貸す場合は想定家賃、自分で住む場合は居住年数を基準にして工事費の上限を決めます。
▪️自治体公式情報で確認するポイント
補助制度は受付期間、予算、築年、耐震、居住条件、工事前申請で使えるかが変わります。この記事の数字だけを固定せず、契約前に最新の公式ページと担当窓口を確認します。
▪️よくある質問
Q. 芦屋市の空き家なら150万円の改修補助が出ますか？
A. 一律ではありません。若年・子育て世帯の戸建で対象事業費300万円以上の場合の上限が150万円で、築年・空き家期間・耐震など条件があります。
Q. 芦屋市の耐震診断は無料ですか？
A. 令和8年度の簡易耐震診断推進事業では、一定の対象住宅について無料で耐震診断を受けられます。
Q. 奥池の空き家も芦屋市の空き家活用補助ですか？
A. 奥池町・奥池南町・奥山など市街化調整区域は、芦屋市制度ではなく兵庫県の空き家活用支援を確認します。
▪️まとめ
芦屋市の空き家は、補助額から工事を決めず、建物状態、住む・貸す・売るの出口、立地とハザード、最後に制度の順で整理することが大切です。
使える建物なら必要な部分だけ直し、管理負担や土地条件が重い家は現況売却・最低限修繕・解体も早い段階から比べます。
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