ハザードマップに入る空き家は売れる？浸水・土砂・津波を分ける7つの売却判断
- MIRAIU
- 4月6日
- 読了時間: 11分
更新日：8月21日
相続した空き家を売ろうとして、
「洪水ハザードマップに色が付いている」
「土砂災害警戒区域に入っていた」
「海に近く、津波リスクが気になる」
と分かったとき、
「この家はもう売れないのでは？」
と不安になることがあります。
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確かに災害リスクは、現在の不動産取引で無視できない情報です。
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しかし、
ハザードマップに該当する＝売却できない
ではありません。
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さらに一口にハザードといっても、
・洪水
・内水
・高潮
・土砂災害
・津波
では、確認する制度も意味も違います。
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売却前に必要なのは、
「危険な土地だから安くする」と先に決めることではなく、何の区域に該当し、実際の売却条件へ何が影響するのかを分けること。
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この記事では、ハザード情報がある空き家について、価格を下げる前に確認したい7つの売却判断を整理します。
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▪️まず結論｜ハザードマップの「色」だけで価値を決めない
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旧記事では、
「ハザード該当＝最初から選ばれない」
と書いていました。
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これは強すぎます。
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ハザードマップは、その場所で想定される災害リスクを確認する重要な資料ですが、色が付いているだけで土地や建物の売買が禁止されるわけではありません。
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一方で、区域によっては建築や開発に制限が関係することがあります。
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つまり確認するべきなのは、
ハザードマップに入っているかどうかだけではなく、「どの制度の、どの区域なのか」です。
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例えば洪水の浸水想定区域と、土砂災害特別警戒区域では、売却時に確認する内容が違います。
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ここを分けずに、
「ハザード物件だから何割安くする」
とは考えません。
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▪️判断①｜洪水・内水・高潮と、土砂・津波を分ける
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まず自治体が公開している最新のハザード情報を確認します。
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水害では主に、
・洪水
・内水
・高潮
があります。
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洪水は河川の氾濫、内水は下水道などで排水しきれない雨水による浸水、高潮は台風などによる海面上昇が中心です。
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これとは別に、
・土砂災害警戒区域
・土砂災害特別警戒区域
・津波災害警戒区域
などがあります。
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特に注意したいのが、
「ハザードマップ」という一つの言葉で全部同じ扱いにしないこと。
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浸水想定深を確認する水害と、建築・開発上の制限まで関係する可能性がある区域では、買主が確認する内容も変わります。
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空き家の売却前に現地条件を整理したい場合はこちらです。
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▪️判断②｜水害ハザードマップは売買時の重要な確認情報になっている
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現在の不動産取引では、水害リスクは売却直前になって突然出てくる情報ではありません。
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水防法に基づいて作成された洪水・内水・高潮の水害ハザードマップについては、宅地建物取引業者が重要事項説明の際に、対象物件のおおむねの位置を示すことになっています。
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そのため、
「買主に見つからなければいい」
という考え方では売却を進められません。
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ただし、ここでも誤解があります。
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水害ハザードマップで色が付いていること自体が、
「毎回浸水する」
「住宅として利用できない」
ことを意味するわけではありません。
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反対に、ハザードマップ上で色が付いていないから、
災害リスクが完全にゼロになるわけでもありません。
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売却では、
どの水害を想定した地図なのか。
想定浸水深はどの程度なのか。
避難場所や避難経路はどうなっているのか。
まで確認します。
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▪️判断③｜「予測されるリスク」と「実際の被災歴」を分ける
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ハザードマップに該当していることと、過去に実際の被害を受けていることは別です。
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例えば同じ浸水想定区域でも、
過去に建物内部まで浸水した住宅。
敷地だけが冠水した住宅。
これまで所有者が把握する浸水被害がない住宅。
では、買主へ伝える情報が同じとは限りません。
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実際に被害があった場合は、
・いつ被害を受けたか
・どこまで水が入ったか
・建物を修繕したか
・設備を交換したか
・修繕記録や写真が残っているか
を整理します。
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ここで重要なのは、
ハザードマップの将来リスクと、建物の過去の被災履歴を混ぜないこと。
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実際に被害を受けた住宅では、現在の建物状態まで含めて査定してもらいます。
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▪️判断④｜土砂災害は「黄色」と「赤色」を同じにしない
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土砂災害についても、
「土砂災害区域だから売れない」
という説明では足りません。
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土砂災害防止法では、土砂災害警戒区域と土砂災害特別警戒区域が分けられています。
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一般に土砂災害警戒区域は、土砂災害が発生した場合に住民の生命や身体へ危害が生じるおそれがある区域です。
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さらに危険性が高い土砂災害特別警戒区域では、一定の開発行為や建築物について、構造や許可などの規制が関係する場合があります。
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だから売却前には、
区域に入っているかだけでなく、建て替えや増改築をした場合に何が必要になるのか
まで確認します。
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既存住宅をそのまま利用する買主と、解体して新築する買主では判断材料も変わります。
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ここは価格より先に確認したい部分です。
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▪️判断⑤｜「住宅ローンが通らない」と一律に説明しない
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旧記事では、
「ハザードエリアは住宅ローン審査に影響する」
と大きくまとめていました。
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しかし、
ハザードマップに色が付いているだけで、住宅ローンが自動的に利用できなくなるという全国共通ルールはありません。
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金融機関の審査では、物件価値、建物状態、担保評価、借入条件、申込者の返済能力など複数の内容が確認されます。
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一方で、災害リスクが高い区域では、建築規制や住宅支援制度の対象条件などが関係する場合があります。
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だから、
「ローン不可の土地」
と売主側で決めつけるのではなく、
実際にどの制限があるのかを確認する。
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買主が融資を利用する場合は、購入予定の金融機関へ個別に確認してもらいます。
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▪️火災保険も「ハザード＝必ず高額」ではない
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ハザードエリアの家について、
「火災保険料が必ず高くなる」
と説明されることがあります。
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現在、個人向け火災保険の水災料率には、地域ごとの水災リスクを反映する仕組みがあります。
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ただし、
自治体の洪水ハザードマップの色と、保険会社が使う料率区分がそのまま一対一で一致するわけではありません。
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保険料は、建物所在地、構造、補償内容、保険会社や商品などによっても変わります。
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だから売却時には、
「この地域だから保険料はいくら上がる」
と推測するのではなく、必要なら実際の見積もりを確認します。
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買主から見れば、
水災補償を付けられるのか、付けた場合にいくらになるのか
を具体的に確認できる方が判断しやすくなります。
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▪️判断⑥｜値下げする前に「何が買主の不安なのか」を確認する
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ハザード情報がある空き家を売りに出して反応が悪いと、
「やっぱり危険地域だから安くするしかない」
と思うかもしれません。
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しかし売れない理由が、本当にハザードだけとは限りません。
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例えば、
建物が古い。
駐車場がない。
接道条件が悪い。
残置物が多い。
価格が周辺相場より高い。
といった別の原因が重なっていることもあります。
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だから不動産会社へ、
問い合わせ自体が少ないのか。
内覧後に断られているのか。
ハザード説明後に検討が止まるのか。
価格を理由に断られているのか。
を確認します。
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「ハザードだから売れない」という一言で終わらせず、買主がどこで止まっているのかを見る。
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査定額や販売価格が会社によって違う理由はこちらです。
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複数社から現在の評価を確認したい場合はこちらです。
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▪️ハザード物件に全国共通の「値引き率」はない
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浸水想定区域だから20％安い。
土砂災害警戒区域だから30％安い。
という全国共通の値引き率はありません。
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価格への影響は、
・区域の種類
・リスクの程度
・過去の被災状況
・建築制限
・土地と建物の状態
・周辺の取引事例
・その地域での住宅需要
などによって変わります。
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特に災害リスクが広い範囲に及ぶ地域では、周辺物件も同じ条件を持っていることがあります。
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その場合は、
「ハザードに入るか」だけではなく、同じ地域の中でその物件がどう評価されているか
を見る必要があります。
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先に大幅値下げするのではなく、周辺成約事例と査定根拠を確認します。
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▪️判断⑦｜一般仲介と現状買取を同時に比較する
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ハザード情報があるだけなら、一般仲介で売却できる可能性は十分あります。
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一方で、
土砂災害特別警戒区域などの制限が強い。
実際の浸水被害がある。
建物も老朽化している。
再建築条件も複雑。
といった複数の条件が重なると、一般の住宅購入者だけでは売却に時間がかかることがあります。
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その場合には、
一般仲介と現状買取を比較します。
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一般仲介なら、時間をかけて市場で買主を探せます。
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買取なら、物件条件を理解した不動産事業者が修繕や再販などを前提に評価する場合があります。
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ただし買取だから必ず高くなるわけではありません。
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見るのは、
一般仲介で想定される価格。
売却までにかかる時間。
その間の維持費。
買取価格。
売主が追加で負担する費用。
です。
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仲介と買取の違いはこちらです。
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災害リスクやその他の条件があり、一般売却が難しい空き家を現状のまま相談したい場合はこちらです。
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▪️ハザードを理由に先に解体しない
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災害リスクがある空き家を見ると、
「建物を壊して土地にした方が売りやすいのでは？」
と思うことがあります。
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しかし建物を解体しても、
土地そのものが対象区域にある事実は変わりません。
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さらに土砂災害などでは、建て替えるときに現在の建物とは違う規制確認が必要になる場合があります。
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つまり、
古い家だから壊す
→ 更地なら売れる
と単純には進めません。
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買主が既存住宅として利用できるなら、建物を残した方が選択肢を残せるケースもあります。
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まず建物付きの状態で査定します。
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解体前の査定についてはこちらです。
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古家付き土地で売る方法はこちらです。
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▪️高額な「防災リフォーム」も査定前に決めない
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浸水対策や建物補強ができれば、買主の不安を減らせる場合があります。
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しかし売却前に大きな費用をかければ、その費用を販売価格で回収できるとは限りません。
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特に古い空き家では、買主が建て替えや全面改修を考えている場合があります。
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そのため、
何か対策をすれば必ず高く売れる
とは考えません。
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現在の査定。
対策費用。
対策後に想定される売り方。
を比較してから工事を決めます。
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現状売却とリフォーム後売却の比較はこちらです。
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▪️ハザード情報のある空き家はこの順番で売却する
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最初に自治体の最新資料で、何のハザードに該当しているかを確認します。
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次に、単なる浸水想定なのか、土砂災害など法律上の区域指定があるのかを分けます。
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過去に実際の被害があれば、その時期と修繕内容を整理します。
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そのうえで、建て替えや増改築に関係する制限、保険条件などを確認し、現在の状態で査定を取ります。
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最後に、
一般仲介・現状買取・建物付き売却・必要に応じた解体
を比較します。
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この順番なら、
ハザードマップに色が付いていたという理由だけで、必要以上に価格を下げる
ことを避けやすくなります。
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▪️まとめ｜ハザード物件は「危険だから売れない」ではなく、何が違うのかを説明できる状態にする
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ハザードマップに該当する空き家でも、必ず売れないわけではありません。
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重要なのは、
どのハザードなのかを分けること。
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洪水・内水・高潮では、水害ハザードマップ上の位置が不動産取引の重要な確認情報になっています。
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土砂災害警戒区域や津波災害警戒区域なども、それぞれ別の制度として確認します。
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さらに、将来予測としてのハザード情報と、実際の過去の被災履歴も分けます。
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そして、
住宅ローンが必ず通らない。
火災保険が必ず高額になる。
価格を大幅に下げるしかない。
と先に決めません。
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最新の区域情報
→ 過去の被害
→ 法的な制限
→ 保険・資金面
→ 現在の査定
→ 買主の反応
を順番に整理します。
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ハザード情報は、売却を諦めるための資料ではありません。
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買主がどのリスクを引き受けるのかを、判断できる状態にするための情報です。
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その内容を整理したうえで、物件条件に合った価格と売却方法を決める。
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それが、ハザード情報のある空き家を現実的に売却するための基本です。
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