事故物件の空き家は何割安くなる？心理的瑕疵を理由に値下げする前の査定・売却判断
- MIRAIU
- 4月5日
- 読了時間: 8分
更新日：8月21日
「事故物件だから、相場よりかなり安くしないと売れない」
「心理的瑕疵があるなら、半額くらいになるのでは？」
空き家を売却するとき、過去に人が亡くなっていることが分かると、最初から大幅な値下げを考えてしまうことがあります。
しかし、事故物件だから一律に何割下がる、という基準はありません。
旧記事では「相場より2〜5割安くなる」としていましたが、この表現は削除します。
人の死に関する事情だけでなく、建物状態、土地価値、発生した出来事、経過期間、周知性、買主の利用目的などによって価格への影響は変わるためです。
大切なのは、心理的瑕疵という言葉だけで価格を決めるのではなく、現在の物件価値と売却方法を分けて確認することです。
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▪️結論｜事故物件だから最初から大幅値下げ、ではない
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心理的瑕疵が気になる空き家で最初に確認したいのは、
・何が起きたのか
・いつ起きたのか
・特殊清掃などが行われたのか
・現在の建物状態はどうか
・土地そのものにどれくらい価値があるか
・通常の中古住宅として売るのか
・土地、投資物件、買取など別の出口があるのか
です。
例えば、同じ人の死に関する履歴がある物件でも、建物をそのまま利用する買主と、土地利用を目的とする買主では判断が同じとは限りません。
だからこそ、
「事故物件＝相場から○％引き」
と先に値札を決めないことが重要です。
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▪️まず訂正｜「人が亡くなった家＝すべて同じ告知」ではない
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旧記事では、心理的瑕疵の例として事故死・自死・事件などをまとめ、告知義務があるという書き方をしていました。
ここも整理が必要です。
国土交通省のガイドラインでは、宅地建物取引業者による人の死の告知について、死因や発生状況を分けて考えています。
病気や老衰などの自然死。
自宅内での転倒や誤嚥など、日常生活の中で起きた不慮の死。
こうしたケースは、原則として売買・賃貸とも告げなくてもよいとされています。
一方、自死・他殺などや、自然死でも長期間発見されず特殊清掃などが行われた場合は扱いが変わります。
また、
「3年経過すれば売却でも必ず告知不要」
というルールでもありません。
人の死、孤独死、特殊清掃、売買時の告知について詳しく確認したい方は、こちらの記事で整理しています。
この記事では告知そのものを繰り返さず、その事情が売却価格と売り方にどう影響するかを中心に考えます。
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▪️価格への影響は「過去の出来事」だけでは決まらない
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事故物件や心理的瑕疵という言葉が付くと、過去の出来事だけで価格が決まるように感じます。
しかし実際の査定では、それ以外の条件も重要です。
・土地の立地と需要
・土地としての価値
・建物の築年数と状態
・再建築や接道などの条件
・事件性や周知性
・特殊清掃や原状回復の状況
・現在どのように利用できるか
・どの買主層へ販売するか
例えば建物価値がほとんどなく、土地取得を目的とする買主が中心なら、建物をそのまま利用する中古住宅とは評価方法が変わる可能性があります。
反対に、リフォームしてそのまま居住する住宅なら、人の死に関する履歴を気にする買主もいるでしょう。
つまり価格は、
心理的瑕疵だけではなく「その不動産を次の人がどう使えるか」まで含めて決まる
と考えた方が現実的です。
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▪️何度値下げしても売れないなら、価格以外を疑う
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500万円で売れない。
400万円へ下げる。
それでも売れない。
300万円へ下げる。
事故物件では、このように「心理的瑕疵が原因だから、さらに安くしよう」と考えやすくなります。
しかし問い合わせ自体が少ないなら、原因は価格だけとは限りません。
買主から見れば、
「将来また売れるのか」
「建物をそのまま使えるのか」
「家族が納得するか」
「取得後にどれくらい費用がかかるのか」
といった不安もあります。
その状態で値下げだけを続けても、買主が感じている問題が解決しなければ反応が変わらないことがあります。
値段を下げる前に「なぜ買われていないのか」を確認する。
事故物件では特に重要です。
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▪️査定は「事故物件だから安い」で終わらせず比較する
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売却価格を判断するときは、1社の査定だけで決めない方が判断しやすくなります。
不動産会社によって、
・得意な地域
・想定する買主
・仲介で販売するのか
・投資家へ販売できるのか
・自社や提携先で買取できるのか
が違うためです。
同じ空き家でも、査定額や提案される売却方法が変わる場合があります。
そのうえで、心理的瑕疵を含めた現在の売却可能額を確認します。
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最初から半額にするのではなく、まず市場ではいくらなのかを知ってから値下げ幅を考える方が、売主側も判断しやすくなります。
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▪️一般仲介で動かないなら「買主を変える」方法もある
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事故物件だから一般の買主には絶対売れない、というわけではありません。
一方で、物件の事情によっては販売期間が長くなることもあります。
その場合は、
・一般の買主への仲介
・投資家向け販売
・古家付き土地としての売却
・不動産事業者への買取
・訳あり不動産を扱う専門事業者への相談
などを比較します。
仲介と買取では、価格だけでなく売却までの期間や条件も違います。
一般市場で長期間売れない場合は、さらに値下げする前に、現状で買取価格が付くか確認する方法もあります。
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仲介価格より買取価格が低くなる可能性はあります。
それでも、
売却までの期間。
管理費。
固定資産税。
草刈りや建物管理。
今後必要になる修繕。
まで含めると、比較する意味があります。
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▪️「解体すれば事故物件ではなくなる」と先に壊さない
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心理的瑕疵が気になると、
「家を壊して更地にすれば売りやすくなるのでは？」
と考えることがあります。
しかし、告知の問題をなくすことだけを目的に先に解体するのは慎重に判断した方がいいでしょう。
建物を解体すれば数百万円規模の費用が必要になることもあります。
それでも土地価格がほとんど上がらなければ、最終的な手残りは減ります。
さらに、人の死があった建物を取り壊した後の土地についても、過去の出来事が一律に無関係になると決めつけることはできません。
そのため、
古家付きの現状査定。
解体後の土地査定。
解体費。
を先に比較します。
壊してから売り方を考えるのではなく、売り方を決めてから必要なら壊す。
この順番です。
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▪️結局見るのは「何割下がったか」ではなく最終手残り
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事故物件の売却では、
相場1,000万円。
売却価格700万円。
だから300万円損した。
という見方だけでは判断できません。
例えば高い価格で売り続けるために、
長期間管理する。
修繕する。
残置物を処分する。
解体する。
何度も現地へ行く。
という費用が発生すれば、売却価格が高くても手残りが減ることがあります。
反対に、価格は少し低くても現状のまま早く売却できれば、追加負担を抑えられる場合があります。
心理的瑕疵のある空き家ほど、
「いくら下げるか」より「どの出口なら最終的に負担が少ないか」
で考えることが重要です。
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▪️まとめ｜事故物件は価格を下げる前に売却ルートを整理する
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心理的瑕疵や人の死に関する履歴がある空き家でも、必ず売れないわけではありません。
そして価格についても、
「事故物件だから2割」
「心理的瑕疵だから半額」
という一律の値下げ率はありません。
まず、
何が起きたのか。
売買時にどのような説明が必要なのか。
現在の土地・建物価値はいくらなのか。
一般仲介ならいくらなのか。
現状買取ならいくらなのか。
を確認します。
その数字を比較してから値下げ・仲介・買取・解体を判断する。
事故物件だから安くするのではなく、買主と出口を変えながら適正な売却ラインを探す。
これが、心理的瑕疵のある空き家を売却するときの基本です。
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