築古の空き家はなぜ売れない？古さより買主が不安になる7つのポイントと売却方法
- MIRAIU
- 4月5日
- 読了時間: 11分
更新日：8月17日
築30年、40年、50年を超えた空き家を売ろうとすると、
「こんなに古い家は売れません」
「建物にはほとんど価値がありません」
と言われることがあります。
そのため、
「築古だから売れない」
と考えてしまう方も少なくありません。
しかし実際には、築年数が古いだけで売却できないとは限りません。
古い家を購入してリフォームしたい人もいれば、建物を利用せず土地として検討する人もいます。
問題になりやすいのは、古さそのものより、購入後に何が起きるのか買主から見えにくいことです。
・どこを直す必要があるのか
・あといくらかかるのか
・そのまま住めるのか
・解体した方がいいのか
・建て替えできる土地なのか
こうしたことが分からないほど、買主は判断しにくくなります。
この記事では、築古の空き家が売れにくくなる理由と、売る前に何を確認すればよいのかを整理します。
※本記事には広告・PRを含みます。
ㅤ
▪️元の記事の「築古＝不安の塊」という考え方は修正します
ㅤ
これまでの記事では、築30年・40年を超えると買主にとって「不安の塊」になる、とかなり強く表現していました。
これは少し単純化しすぎです。
築40年でも、
・定期的に修繕されている
・雨漏りがない
・設備交換履歴が分かる
・建物状態を確認できる
・土地条件が良い
という住宅なら、検討する人が現れる可能性があります。
反対に、築20年程度でも長期間放置され、雨漏りや設備故障などが確認できない住宅では、購入判断が難しくなることがあります。
つまり見るべきなのは、築年数だけではなく「現在どのような状態なのか」です。
ㅤ
▪️築古空き家が売れにくい本当の理由は「総額が読めない」こと
ㅤ
買主が築古住宅を見るとき、物件価格だけを見ているわけではありません。
購入後に必要となる費用まで考えます。
たとえば、
・屋根
・外壁
・水回り
・給湯器
・電気設備
・配管
・床や壁
・庭や外構
などです。
500万円の空き家でも、購入後に500万円の工事が必要なら、買主から見た負担は1,000万円近くになります。
一方、800万円でも大きな修繕が不要なら、そちらを選ぶ人もいます。
築古住宅では「安いか」より「あといくら必要なのか」が重要になります。
ㅤ
▪️ポイント①｜耐震性は「古いから危険」と決めつけない
ㅤ
築古住宅でよく確認されるのが耐震性です。
特に1981年頃より前に建てられた住宅では、現在とは異なる耐震基準で建てられている可能性があります。
ただし、
「古い＝危険」
「旧耐震＝売れない」
と一律に判断することはできません。
過去に耐震改修されている場合もあれば、建物の構造や状態によっても判断は変わります。
売却時には、
・建築時期
・構造
・増改築履歴
・耐震診断の有無
・耐震改修履歴
など、分かる範囲で整理しておくと買主が判断しやすくなります。
分からないことを無理に「問題ありません」と説明するより、分かっていることと分からないことを分ける方が重要です。
ㅤ
▪️ポイント②｜雨漏り・シロアリ・傾きは築年数より影響しやすい
ㅤ
築古住宅で買主が気にするのは、年数だけではありません。
現地で、
・天井や壁に雨染みがある
・床が大きく沈む
・柱や土台に傷みがある
・シロアリ被害が疑われる
・強いカビ臭がする
といった状態が確認されれば、購入後の工事費が読みにくくなります。
逆に古い家でも、現在の状態がある程度把握できれば、「これを直せば住めそう」と判断できる場合があります。
買主が怖いのは古さより、どこまで壊れているのか分からないことです。
ㅤ
▪️ポイント③｜修繕履歴が分かるだけでも判断材料になる
ㅤ
築古空き家を売るとき、意外と役に立つのが修繕履歴です。
たとえば、
・屋根をいつ直したか
・外壁塗装をいつ行ったか
・給湯器をいつ交換したか
・水回りをいつ改修したか
・雨漏り修理をしたことがあるか
などです。
請求書や保証書が残っていれば、まとめておきましょう。
すべて分からなくても問題ありません。
「15年前くらいだったと思う」と曖昧な情報を断定するより、確認できるものだけ整理する方が安全です。
築古住宅では、修繕履歴そのものが買主の不安を減らす情報になります。
ㅤ
▪️ポイント④｜ホームインスペクションは万能ではないが判断材料になる
ㅤ
建物状態が分からない場合、専門家による建物状況の確認を検討する方法があります。
一般にホームインスペクションなどと呼ばれるものです。
ただし、検査を受ければ、
「あと30年絶対に大丈夫」
「見えない部分まで完全に問題なし」
と保証されるわけではありません。
確認できる範囲や内容があります。
それでも、
・どの部分に劣化が見られるか
・修繕を検討した方がよい場所はあるか
・現在確認できる状態はどうか
といった情報が増えれば、売主・買主双方が判断しやすくなります。
費用をかけて実施するべきかは、物件価格や売却方針と合わせて不動産会社へ相談しましょう。
ㅤ
▪️ポイント⑤｜売る前にリフォームすれば必ず得するわけではない
ㅤ
築古空き家を見ると、
「このままでは売れないから300万円くらい直そう」
と考えることがあります。
ただし、売却前の大規模リフォームは慎重に判断した方がよいでしょう。
たとえば売主が300万円かけても、買主がその内装を気に入らなければ、300万円高く売れるとは限りません。
また、
・建物を壊したい人
・自分好みに全面改装したい人
・土地だけ欲しい人
にとっては、売主側のリフォームが必要ない場合もあります。
まず現状で査定し、修繕前と修繕後で本当に売却条件が変わるのかを確認してから工事を考えます。
売却前のリフォーム判断はこちら。
ㅤ
▪️ポイント⑥｜「建物として売るか、土地として売るか」を分ける
ㅤ
築古住宅では、この判断がかなり重要です。
売主から見ると「古い家付きの土地」でも、買主によって見方は違います。
ある人は、
「リフォームして住みたい」
と考えます。
別の人は、
「建物を解体して新築したい」
と考えるかもしれません。
そのため査定時には、
・中古住宅として売る場合
・古家付き土地として売る場合
・更地にした場合
それぞれの可能性を確認してみましょう。
最初から解体してしまうと、古家を利用したい買主を失う可能性もあります。
古い家を残したまま売る方法はこちら。
ㅤ
▪️ポイント⑦｜築年数より土地条件が重要になることもある
ㅤ
築50年の家でも、
土地そのものに需要があれば売却できる可能性があります。
反対に建物をきれいにしても、
・接道条件が弱い
・再建築に制限がある
・土地の形が使いにくい
・駐車スペースを確保しにくい
・境界や権利関係に課題がある
という土地では、売却が難しくなることがあります。
つまり、
建物が古いから売れないと思っていたら、実は土地条件が原因だった
というケースも考えられます。
何年も売れない場合は、建物だけでなく土地側の条件まで見直します。
不動産会社から取り扱いを断られた土地についてはこちら。
ㅤ
▪️「図面がない＝住宅ローンが通らない」とは限らない
ㅤ
元の記事では、
・旧耐震
・修繕履歴なし
・図面なし
の場合に「融資が通りにくいケースもある」とまとめていました。
ここも切り分けます。
住宅ローンの判断は、金融機関、購入者の属性、物件の担保評価、建物や土地の条件など複数の要素で行われます。
そのため、築古だから、図面がないから、それだけで住宅ローンが利用できないとは言えません。
一方で、建築時の資料や増改築履歴などが残っていれば、物件確認がしやすくなる場合があります。
古い資料でも捨てずに、
・図面
・確認関係書類
・修繕資料
・設備保証書
・測量資料
などがあれば一度まとめておきましょう。
ㅤ
▪️問い合わせがないなら「築古だから」で終わらせない
ㅤ
売却しても問い合わせが少ないと、
「やっぱり古いから無理なんだ」
と思ってしまいます。
しかし確認するべきなのは、
・売出価格
・掲載写真
・建物状態の説明
・土地条件
・競合物件
・販売期間
・どのような買主を想定しているか
です。
たとえば築古住宅なのに、新しい中古住宅とほとんど同じ価格帯なら比較で不利になる可能性があります。
逆に価格を下げても、接道など別の問題が原因なら反応が変わらないこともあります。
「古い」という一言で原因を終わらせないことが重要です。
何年も売れない空き家はこちらでも整理しています。
ㅤ
▪️築古空き家を売る前に解体するべき？
ㅤ
解体すれば、
・建物状態への不安がなくなる
・土地全体を確認しやすくなる
・新築目的の買主が検討しやすくなる
可能性があります。
一方で、
・解体費用が先に必要
・古家利用を希望する買主を失う
・更地にしても売れる保証はない
という面もあります。
そのため、解体してから査定するのではなく、査定してから解体を判断する順番がおすすめです。
解体前に査定する理由はこちら。
ㅤ
▪️現状のまま売るという選択肢もある
ㅤ
築古だからといって、必ず修理や解体をしてから売却する必要はありません。
現状を説明したうえで、そのまま売却する方法もあります。
特に、
・修繕費を先に出したくない
・遠方に住んでいる
・残置物整理まで負担になっている
・建物状態がかなり悪い
・できるだけ早く手放したい
という場合は、現状売却も比較します。
ただし、「現状のまま売る」と「不具合を隠して売る」はまったく違います。
分かっている問題は不動産会社へ伝え、どのように告知・説明するか相談してください。
ㅤ
▪️一般仲介と買取を同じ基準で比べない
ㅤ
築古空き家では、一般の買主を探す仲介だけでなく、不動産会社が直接購入する買取も選択肢になります。
仲介では、時間をかけながらより条件の合う買主を探せる可能性があります。
一方で、
・建物状態が悪い
・残置物が多い
・売却を急いでいる
・一般の買主が検討しにくい
・何年も売れていない
という場合は買取まで比較する意味があります。
まず通常売却の査定を比較したい場合はこちら。
一般仲介では扱いにくい築古・訳あり物件なら、専門買取を比較する方法もあります。
ㅤ
▪️売却前に集めておきたい情報
ㅤ
築古空き家を売るときは、最初から完璧な資料を揃える必要はありません。
まず家に残っているものを確認します。
・建築時の図面や書類
・リフォーム、修繕履歴
・設備交換の資料
・雨漏りなど過去の不具合
・土地や境界に関する資料
・固定資産税関係の資料
・鍵
特に相続した家では、所有者本人が建物の歴史を知らないことがあります。
分からないことは分からないままで構いません。
分かる情報を整理して、不明点を見えるようにすることが売却準備になります。
ㅤ
▪️「まだ住める」と「市場で売りやすい」は別
ㅤ
長年暮らした家なら、
「去年まで親が住んでいたから大丈夫」
「電気も水道も使えていた」
と思うことがあります。
これは重要な情報ですが、それだけで買主の判断が決まるわけではありません。
買主は、
これから自分が住む。
リフォームする。
貸す。
建て替える。
という未来を考えます。
売主側の「まだ使える」と、買主側の「この金額なら買いたい」は別です。
売却では、過去に住めたかではなく、次の人がどう利用できるかを見る必要があります。
ㅤ
▪️よくある質問
ㅤ
Q. 築50年以上の空き家でも売れますか？
ㅤ
売却できる可能性はあります。建物を利用したい買主もいれば、古家付き土地として検討する人もいるため、築年数だけでは判断できません。
ㅤ
Q. 旧耐震の家は解体した方がいいですか？
ㅤ
旧耐震という理由だけで解体を決める必要はありません。建物状態、土地需要、解体費、古家付きでの売却可能性を確認してから判断しましょう。
ㅤ
Q. 売る前にホームインスペクションをした方がいいですか？
ㅤ
物件によります。建物状態を確認する材料になりますが費用もかかるため、査定価格や売却方法を確認したうえで実施するか相談するとよいでしょう。
ㅤ
Q. リフォームしてから売った方が高く売れますか？
ㅤ
必ずしもそうとは限りません。工事費以上に売却価格が上がる保証はないため、現状査定とリフォーム後の想定を比較して判断します。
ㅤ
Q. 古すぎて不動産会社に断られました。もう売れませんか？
ㅤ
一社に断られただけで売却不能とは判断できません。築古住宅、古家付き土地、訳あり不動産など、会社によって得意分野が異なるため、別の相談先も比較してみましょう。
ㅤ
▪️まとめ｜築古空き家は「古さ」より次の人が判断できる状態にする
ㅤ
築30年、40年、50年を超えた空き家でも、古いという理由だけで売れないとは限りません。
買主が不安を感じやすいのは、
・耐震性が分からない
・雨漏りやシロアリの状態が分からない
・修繕履歴がない
・購入後の工事費が読めない
・土地条件が分からない
という**「分からないことが多い状態」**です。
まず、現在分かっている建物情報と土地情報を整理します。
そのうえで、
・現状のまま売る
・必要な部分だけ修繕する
・古家付き土地として売る
・解体して土地として売る
・買取を検討する
という方法を比較します。
大切なのは、築古だからと焦って大金をかけることではありません。
売る前に工事するのではなく、まず売却方法を決め、その方法に必要なことだけ行う。
これが築古空き家で余計な費用を増やさないための基本です。
ㅤ
▪️関連記事
ㅤ
何年も売れない空き家はどうすればいい？
ㅤ
空き家を解体する前に査定するべき理由
ㅤ
古い家を解体せずに売る方法
ㅤ
空き家を売るならリフォーム前？リフォーム後？
ㅤ
不動産会社に断られた土地はどうする？
ㅤ
売れない土地の原因と手放し方まとめ
ㅤ
相続した空き家を売却する方法
ㅤ
空き家・訳あり不動産の総合ガイド
