リフォームしたのに空き家が売れない？追加工事・値下げ・買取を決める7つの見直し
- MIRAIU
- 4月5日
- 読了時間: 13分
更新日：8月21日
空き家を売るために、
「クロスを張り替えた」
「キッチンやトイレも交換した」
「数百万円かけてきれいにした」
それでも買主が決まらないことがあります。
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こうなると、
「もう少しリフォームすれば売れるのでは？」
と追加工事を考えたくなります。
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しかし、すでにリフォーム費を使った物件ほど、次の工事を決める前に一度立ち止まって原因を分けた方が安全です。
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売れない理由が価格なら、追加リフォームでは解決しません。
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販売方法が原因なら、水回りを新しくしても問い合わせは増えないかもしれません。
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一方、雨漏りや設備故障など、買主が購入を止める明確な原因が残っているなら、必要な範囲だけ直す意味がある場合もあります。
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つまり、
「リフォームしたのに売れない＝工事が足りない」ではありません。
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この記事では、すでにリフォーム費をかけた空き家が売れないとき、これ以上お金を使う前に確認したい7つの見直しを整理します。
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本記事には広告・PRを含みます。
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▪️まず結論｜追加工事ではなく「どこで買主が止まっているか」を確認する
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旧記事では、
「リフォームでは売れない原因は消えない」
と書いていました。
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方向性としては一部正しいものの、これも言い切りすぎです。
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リフォームによって、古い設備や内装の不安が減り、既存住宅として検討しやすくなるケースはあります。
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一方で、
立地。
接道。
土地形状。
周辺需要。
販売価格。
といった条件は、内装工事では変えられません。
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だから重要なのは、
リフォームが良かったか悪かったかを感覚で判断するのではなく、現在の販売活動がどこで止まっているかを見ること。
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問い合わせそのものがないのか、問い合わせはあるのに内覧へ進まないのか、内覧後に断られるのかによって、次に直すべき場所は変わります。
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▪️判断①｜問い合わせ・内覧・申込みのどこで止まっているか分ける
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「3か月売れていない」という結果だけでは、売れない原因は分かりません。
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まず不動産会社へ、販売開始後の反応を確認します。
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例えば、
・物件ページは見られているが問い合わせが少ない
・問い合わせはあるが内覧につながらない
・内覧は入るが購入申込みがない
・申込みはあるが価格交渉でまとまらない
では、問題が違います。
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問い合わせ自体がほとんどなければ、販売価格、掲載写真、物件条件、対象となる買主層などを見直します。
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内覧までは進むのに決まらないなら、現地で初めて分かる問題がないか確認します。
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例えば、室内はきれいでも前面道路が狭い、駐車しにくい、周囲の印象が想像と違うといった条件が影響することもあります。
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逆に、
買主が内覧後に毎回同じ設備や建物状態を気にしているなら、その部分を改善する意味が出てきます。
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何年も売れていない空き家の原因整理はこちらでも詳しく解説しています。
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▪️判断②｜使ったリフォーム費を売出価格へそのまま足さない
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売主側が最も陥りやすいのが、
「300万円かけたのだから、最低でも300万円は価格へ上乗せしたい」
という考え方です。
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しかし市場価格は、
売主がいくら使ったかではなく、その物件を買主がいくらで買うか
によって決まります。
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仮に周辺の同程度の住宅が800万円前後で検討される市場だったとしても、300万円リフォームしたから自動的に1,100万円で売れるわけではありません。
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もちろん工事内容によっては、現状より高く評価されることがあります。
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ただし、
工事費＝売却価格の上昇額
ではありません。
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特にキッチン、浴室、床材、クロスなどは、売主が選んだ仕様と買主の好みが一致するとは限りません。
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だからリフォーム後に売れない場合は、一度現在の状態でもう一度査定してもらいます。
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工事前の査定額に工事費を足すのではなく、
「完成した現在の物件を市場ではいくらと見るか」
を基準に販売価格を考えます。
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査定額が会社によって違う理由はこちらです。
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複数社から現在の評価を確認したい場合はこちらです。
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▪️判断③｜「見た目のリフォーム」と「建物の不安解消」を分ける
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リフォーム済み住宅でも、
室内が新しいことと、建物全体の状態が分かることは別です。
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例えばクロスや床が新しくても、買主が雨漏り、床下、基礎、外壁、給排水設備などを心配している場合があります。
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逆に、建物状態に大きな問題がなく、内装だけが古い住宅なら、仕上げを整えたことで検討しやすくなる場合もあります。
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国土交通省の「安心R住宅」でも、リフォームだけを切り離して評価するのではなく、耐震性や建物状況の確認、リフォーム情報、点検記録などを組み合わせて既存住宅の情報を提供する考え方が採られています。
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つまり、
「新品のキッチンがある」だけではなく、「この家のどこを確認し、何を直したのか」が分かる状態
にすることが大切です。
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売却前の建物・土地の確認項目はこちらで整理しています。
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▪️リフォーム履歴は「やったこと」ではなく資料で見せる
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すでに工事を行っているなら、その情報を販売に使える状態へ整理します。
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残しておきたいのは、
・工事をした年月
・施工した場所
・交換した設備の内容
・工事前後の写真
・見積書や請求書
・設備保証書や取扱説明書
・施工会社が分かる資料
です。
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例えば、
「全面リフォーム済み」
だけでは買主から見ると工事内容が分かりません。
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一方で、
給湯器交換、キッチン交換、洗面交換、クロス張替え、床補修をいつ行ったか
まで分かれば、購入後すぐ必要になる支出を考えやすくなります。
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さらに工事前の写真があれば、どこを改善したのかも説明しやすくなります。
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リフォーム費を使ったなら、
工事そのものだけでなく、その情報まで売却材料にする。
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ここは追加費用をほとんどかけずに改善できる部分です。
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▪️判断④｜販売写真と説明が「リフォーム前」のままになっていないか確認する
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意外と見落とされるのが、工事後の販売方法です。
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せっかく室内をきれいにしても、
暗い写真。
工事前の写真。
少ない掲載枚数。
古い物件説明。
のままでは、リフォームした価値が買主へ届きません。
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特に中古住宅では、
どこまで直してあるのか
を写真と文章で分かるようにすることが重要です。
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また、
「リフォーム済みだからおすすめ」
だけではなく、
どのような買主に向いている住宅なのかも整理します。
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例えば、すぐ入居したい人を狙うのか、自分好みに追加改修したい人にも残しているのかで、伝え方は変わります。
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すでに工事費を使っているなら、
さらに設備を増やす前に、今ある状態がきちんと販売ページで伝わっているか
を先に確認します。
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▪️判断⑤｜追加工事は「買主が止まる理由」が分かってから行う
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売れないからといって、
次は浴室。
次は外壁。
次は庭。
というように工事を増やしていくのは避けたいところです。
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追加工事を検討するのは、
現在の買主反応から、購入を止めている原因が具体的に見えている場合
です。
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例えば内覧者から毎回、
給湯設備が使えない。
明確な雨漏りがある。
安全上気になる破損がある。
と指摘されているなら、見積もりを取り、直した場合に販売条件がどう変わるか確認します。
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反対に問い合わせ自体がほとんどない状態なら、浴室を新しくしても買主が増えるとは限りません。
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ここでは、
追加工事費と、追加工事によって期待できる販売改善を比較する
ことが重要です。
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「きれいになれば何となく売れそう」という理由だけでは工事を決めません。
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空き家をリフォームしてから売るか、現状で売るかを比較した記事はこちらです。
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▪️判断⑥｜値下げするなら「工事費を回収できないから」ではなく相場から決める
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リフォーム後に売れないと、
「値下げしたら工事費まで赤字になる」
という気持ちになります。
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しかし、すでに支払った工事費と、これから取れる売却価格は分けて考える必要があります。
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過去の支出を取り戻すために市場価格より高い状態を続ければ、その間も固定資産税や管理費などが発生します。
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だから販売価格を見直すときは、
・現在販売中の競合物件
・近隣の成約事例を踏まえた査定
・建物と土地の現在価値
・売却までの想定期間
・その間にかかる保有費
を確認します。
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大切なのは、
「いくら使ったから、いくらで売りたい」ではなく、「今の市場で、いくらなら誰が買うのか」。
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ここへ考え方を切り替えます。
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売却にかかる費用全体はこちらで整理しています。
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▪️値下げの前に不動産会社の販売戦略も確認する
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売れない原因を価格だけにする前に、不動産会社へ販売方法も確認します。
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聞きたいのは、
・どのような買主を想定しているか
・どの媒体で販売しているか
・問い合わせ件数はどの程度か
・内覧者からどんな反応があったか
・現在の価格をどう評価しているか
・今後どのような販売改善を考えているか
です。
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「売れないので100万円下げましょう」
だけではなく、
なぜその値下げが必要なのか
まで確認します。
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不動産会社によって得意な地域や物件、買主層が違うこともあります。
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リフォーム済み住宅を一般の居住用として売るのが得意な会社と、築古住宅を投資家へ届けるのが得意な会社では、販売方法が違うことがあります。
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不動産会社の選び方はこちらです。
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▪️判断⑦｜これ以上直さず、買主側に改修余地を残す方法もある
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一度リフォームした住宅でも、すべてを完成させる必要はありません。
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買主によっては、
自分で好きな洗面台を選びたい。
外構は購入後に考えたい。
和室を残したい。
という希望があります。
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そのため、
売主が住宅を自分好みに完成させすぎることが、必ず買主のメリットになるとは限りません。
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現在の状態で生活でき、重大な問題もなく、残りが好みの領域なら、追加工事をせず販売する方法もあります。
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特に築古住宅では、
「全部新品」
だけを買主が求めているとは限りません。
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価格を抑えて購入し、購入後に自分でリノベーションしたい人もいます。
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売主がどこまで仕上げるかではなく、買主へどこまで選択肢を残すか
という視点も持っておきます。
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▪️一般仲介で動かないなら「追加リフォーム」より売却ルートを変える
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価格や販売資料を見直しても動かず、さらに物件条件も一般の住宅購入者には難しい場合があります。
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例えば建物がかなり古い、立地条件が特殊、接道条件に注意が必要、土地としての利用を考える買主が多いといったケースです。
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その場合、
さらに100万円、200万円とリフォームする前に、買主層を変える
方法を検討します。
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一般の居住用だけでなく、DIYや再生を考える人、投資家、不動産事業者などへ対象を広げられる場合があります。
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また、現状買取を比較する方法もあります。
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買取価格は一般仲介より低くなる場合がありますが、追加工事をせず、その状態で売却できる可能性があります。
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比較するのは、
追加リフォーム費
＋今後の保有費
＋一般仲介で想定される手取り
と、
現状買取で得られる手取り
です。
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仲介と買取の違いはこちらです。
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リフォーム済みでも一般市場で動きにくい空き家を、現状のまま相談したい場合はこちらです。
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▪️リフォームして売れないからといって、次に解体しない
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リフォームしても売れないと、
「もう建物は諦めて、更地にした方がいい」
と考えることがあります。
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しかし、リフォーム費を使った後にさらに解体費まで負担すれば、所有者の支出は一段と増えます。
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また建物を解体したからといって、立地、接道、土地形状、周辺需要などが変わるわけではありません。
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だから解体は、
リフォーム失敗の次に自動的に選ぶ方法ではありません。
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建物付きでの現在査定と、更地にした場合の想定価格、解体費を比較します。
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その結果、更地需要の方が明確に強いと判断できてから解体を検討します。
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解体前に査定する理由はこちらです。
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古家付き土地として売る方法はこちらです。
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▪️「せっかく直したから賃貸」は需要を確認してから
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売却が進まないと、
「これだけ直したなら貸した方がいいのでは？」
という選択肢も出てきます。
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確かにリフォーム済みで住宅として使用できるなら、賃貸へ切り替えられる可能性があります。
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ただし、
売れない住宅が、そのまま高い家賃で貸せるとは限りません。
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賃貸需要、想定家賃、管理費、追加設備、入居募集費、将来の修繕を確認します。
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売却価格を回収できないから賃貸にするのではなく、
賃貸へ切り替えた場合の収支が成立するか
を別の事業として判断します。
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築古賃貸リフォームの考え方を確認したい場合はこちらです。
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▪️リフォーム済み空き家はこの順番で立て直す
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まず、問い合わせ・内覧・申込みのどこで販売が止まっているか確認します。
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次に、現在のリフォーム済み状態でもう一度査定を取り、売出価格と市場評価の差を確認します。
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そのうえで工事履歴や写真を整理し、販売ページでリフォーム内容が伝わっているかを見直します。
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内覧者から共通した指摘がある場合に限って、追加工事の費用対効果を検討します。
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それでも一般の買主と合わなければ、
値下げだけを繰り返すのではなく、売却を依頼する会社や買主層、仲介・買取という出口自体を見直します。
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解体は最後に比較します。
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この順番なら、
売れない
→ 追加リフォーム
→ また売れない
→ さらに値下げ
→ 最後に解体
という費用の連鎖を避けやすくなります。
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▪️まとめ｜リフォーム代を取り戻すより「ここから損失を増やさない」
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空き家を売るためにリフォームしたのに買主が決まらないと、
「工事が無駄だったのでは？」
と感じることがあります。
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しかし、そこでさらに工事費を追加することが正解とは限りません。
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まず確認するのは、
どこで販売が止まっているのか。
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次に、完成した現在の住宅を市場がいくらと評価するかを確認します。
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そしてリフォーム履歴を整理し、現在ある価値を買主へ伝えます。
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追加工事をするのは、購入を止めている原因が具体的に分かり、その費用に意味がある場合です。
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反対に価格や買主層が原因なら、工事ではなく販売方法を変えます。
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旧記事のように、
「リフォームでは売れない原因は一切変わらない」
と決めつける必要はありません。
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ただし、
リフォームしたから、その費用分だけ高く売れる
とも考えません。
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すでに使った費用より大切なのは、
今日から追加でいくら使い、何か月所有し、最後にいくら手元へ残せるか。
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その数字を見ながら、
価格を直すのか、追加工事をするのか、販売会社を変えるのか、買取へ進むのかを決めます。
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リフォームした空き家が売れないときの目的は、
使ったお金を無理に取り戻すことではなく、ここから不要な支出を増やさず出口へ進むこと。
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これが、売却を立て直すための基本です。
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