【MIRAIU｜島根県の空き家リフォームまとめ】どこまで直す？宍道湖・斐伊川・石見沿岸・江の川・土砂・古民家・貸す売るの判断順
更新日：10月10日
※本記事には広告・PRを含みます。
島根県の空き家は、『地方の古い家だから安く直せる』『日本海側だから海だけ見ればいい』という一つの答えでは整理できません。松江・出雲の平野部、石見沿岸、大田の古い町並み、雲南など中山間では、水害・津波・雪・土砂・住宅流通の重みが大きく変わります。
築古戸建は工事費だけを見ると判断を誤りやすくなります。住む・貸す・売る・最低限修繕で持つ・解体する、という出口から逆算し、その家がある場所の水・海・斜面・雪・道路を重ねて『どこまで直すか』を考えます。
結論｜島根県は「出口→水・海・斜面・雪→建物→制度」の順で考える
工事を始める前に3年後の使い方を決め、放置すると悪化する部分を先に止めます。立地と管理負担を確認した後で耐震・断熱・設備・内装へ進むと、補助金や見た目に引っ張られず工事総額を整理しやすくなります。
▪️① 最初の30分で「5つの出口」と3年後の使い方を並べる
最初からリフォーム前提にせず、①自分や家族が住む、②貸す、③現況で売る、④最低限だけ直して持つ、⑤解体する、の5つを並べます。島根県では都市部・沿岸・中山間で市場性と管理負担が大きく違うため、出口が決まらないまま工事を始めないことが大切です。
住む家なら耐震・断熱・水回りまで手を入れる意味がありますが、売却予定なら買い手が自分で直したい場合もあります。貸す家は想定家賃で回収できる総額を工事上限にします。
▪️② 内装より先に「放置すると損失が広がる場所」を止める
優先するのは雨漏り、漏水、屋根・外壁の破損、基礎や構造の異常、危険な電気設備、給排水です。床やクロスの古さは、出口が決まってからでも間に合う場合があります。
日本海側の雨風、沿岸の塩害、中山間の雪や凍結が重なる家では、水が入る状態を放置すると修繕範囲が広がります。まず家を悪化させない工事を分けます。
▪️③ 島根県は「松江・出雲・石見・中山間」で判断軸が変わる
松江市は宍道湖・大橋川・中海と城下町、出雲市は斐伊川平野と日本海、大田・江津・浜田・益田など石見側は日本海沿岸と江の川・高津川、中山間では雪・土砂・道路管理が大きな判断軸になります。
県全体を『日本海側』『地方の古家』でまとめると、家を残すコストの差が見えません。生活圏と地形を分けてから建物へ進みます。
▪️④ 松江は宍道湖・大橋川・中海と市街地流通を重ねて見る
松江では中心市街地や橋南・橋北の住宅地と、宍道湖・大橋川・中海に近い低地を同じ基準で見ません。住宅としての流通性があっても、水害時の浸水深や継続時間を確認します。
市街地の家は全面改修前に現況査定・想定家賃を取り、低地では床下点検・設備位置・避難路を重ねます。
▪️⑤ 出雲は斐伊川平野・神西湖周辺・日本海側で判断を変える
出雲市では斐伊川平野の低地、日本海沿岸、神西湖周辺、山際で先に見る条件が変わります。住宅流通がある場所ほど直しすぎを避け、水害や津波がある場所では復旧しやすさまで見ます。
平坦な土地でも水害条件が重い家と、山際で土砂や道路管理が重い家では、同じリフォーム費が同じ価値を持つわけではありません。
▪️⑥ 洪水は斐伊川だけでなく江の川・高津川など水系ごとに確認する
島根県は洪水浸水想定区域図で、想定最大規模・計画規模の浸水深に加え、浸水継続時間、氾濫流・河岸侵食による家屋倒壊等氾濫想定区域まで公開しています。
斐伊川水系、江の川水系、高津川水系など、住所に関係する河川を確認します。川から少し離れているという理由だけで安全と決めません。
▪️⑦ 浸水深より「水が長く残るか」「家屋が持つか」を見る
水害リスクがある家では、浸水深だけでなく、0.5メートル以上の浸水がどれだけ続くか、氾濫流や河岸侵食で建物自体に危険があるかを確認します。
長く住むなら分電盤・給湯器・床下点検など復旧しやすさを考え、売却予定なら大規模対策を先に入れず現況とハザードを説明できる状態を整えます。
▪️⑧ 石見沿岸は海風・津波・住宅流通を別々に見る
浜田・益田・江津・大田など日本海沿岸では、津波・海風・塩害を確認します。海が近い魅力と、外部設備・板金・雨樋・コーキングの維持費は別々に評価します。
沿岸だから全面塗装ではなく、雨水侵入や腐食など機能上の弱点を優先します。売る家と長く住む家で外装への掛け方を変えます。
▪️⑨ 津波は最大クラス想定と避難経路を確認する
島根県は最大クラスの津波を前提に津波浸水想定を設定しています。浸水区域と水深は避難中心の防災対策の基礎として使うもので、想定を超える津波の可能性がないという意味ではありません。
沿岸の家は浸水深だけでなく、高い場所までの道路、夜間・冬季の移動、高齢者が住む場合の避難時間まで確認します。
▪️⑩ 大田・石見銀山周辺は古民家の魅力と道路・耐震を分けて考える
大田市や石見銀山周辺では、古い町並みや伝統的な住宅の魅力が出口になる場合があります。ただし、古い意匠があることと、住宅として使いやすいことは別です。
耐震、接道、駐車、雪、斜面、付属屋、庭まで含めて使い方を考え、残す部分と現代化する部分を分けます。
▪️⑪ 雲南・奥出雲など中山間は「冬と道路を回せるか」を先に見る
雲南・奥出雲など中山間では、雪、凍結、斜面、道路幅、工事車両の進入、遠方管理が保有コストへ影響します。家が安くても、毎年の管理が回らなければ所有負担は続きます。
道路から玄関までの除雪、給排水の水抜き、屋外設備、雪や草の巡回まで含めて『冬を越せる家か』を確認します。
▪️⑫ 土砂災害は市街地近くの斜面も住所ごとに確認する
島根県は土砂災害警戒区域・特別警戒区域を継続的に見直しており、2026年4月時点でも指定・解除が行われています。全県の区域はマップonしまねで確認できます。
区域指定だけでなく、擁壁、石積み、谷地形、雨水の流れ、落石の痕跡を現地で見ます。区域外でも斜面が近ければ道路と避難条件を確認します。
▪️⑬ 雪崩・地すべりも「マップonしまね」で重ねて見る
島根県統合型GISでは、土砂災害警戒区域だけでなく、地すべり防止区域、雪崩危険箇所、急傾斜地崩壊危険区域などを地図上で確認できます。
中山間の家は一つのハザードだけで判断せず、斜面・雪・道路を重ねて、リフォーム後に安全に使い続けられるかを確認します。
▪️⑭ 旧耐震住宅は内装より耐震診断を先に置く
島根県は県内市町村の木造住宅耐震診断・耐震改修等の助成制度一覧を2026年7月1日時点で更新しています。申請先や補助内容は市町村ごとに異なります。
長く住む家なら耐震性を先に確認し、売却予定なら現況査定と耐震費を比べます。構造工事の可能性がある家で内装を先に仕上げると二度手間になりやすくなります。
▪️⑮ 2026年度の県リフォーム助成は「性能向上」として使う
島根県は2026年度も、子育て配慮改修・バリアフリー改修・部分的耐震改修を対象とする住宅リフォーム助成を実施しています。空き家バンク登録住宅を購入して改修する場合は加算枠があります。
昭和56年5月31日以前に着工された住宅では耐震診断などの条件が関わります。補助金を使うために工事を増やすのではなく、必要な性能向上が対象になるかを確認します。
▪️⑯ 市町村の空き家制度は県の一覧を入口にする
島根県は県内市町村の空き家利活用・除却などの補助制度と、空き家対策窓口をまとめています。松江・出雲・浜田・益田・大田・安来・江津・雲南の8市でも担当窓口が分かれています。
制度の対象者、空き家バンク要件、工事前申請、予算は自治体ごとに異なります。県ページを入口にし、最終判断は所在地の市役所で確認します。
▪️⑰ 空き家バンク登録住宅は「市場へ出せる状態」を先に考える
島根県内の市町村では空き家バンク制度が整備され、登録住宅の購入後リフォームに県助成の加算が使える場合もあります。
ただし、登録すれば必ず売れる・貸せるわけではありません。所有者側で高額改修を入れる前に、どの状態なら市場へ出せるか、現況査定や仲介可能性を確認します。
▪️⑱ 遠方所有はリフォームより先に管理方法を決める
相続した家をすぐ売るか決められなくても、雨漏り、漏水、雪、草、換気、郵便物を放置すると状態は悪化します。方針未定の期間こそ最低限の管理が必要です。
自分で通えない家は、巡回・草刈り・雪・近隣連絡を誰に頼むかを決めます。管理の出口がないまま大規模改修を始めないことが大切です。
▪️⑲ 3年総額にすると「安い古家」が本当に安いか分かる
購入費や初回工事だけでなく、固定資産税、保険、草刈り、雪、巡回、凍結対策、外部設備、空室期間を3年分並べます。中山間や敷地の広い家では毎年の管理が判断を左右します。
その総額を、3年後に住み続ける価値、得られる家賃、売却価格と比べます。直せるかではなく、持ち続けられるかまで見ると過剰投資を避けやすくなります。
改修範囲が読みにくい家は、必須工事と希望工事を分け、同じ条件で複数社を比較すると総額の違いを整理しやすくなります。
▪️⑳ 貸す・売る・解体で迷ったら市場を先に確認する
賃貸なら安全性と故障しやすい設備を優先し、想定家賃で回収できる範囲を工事上限にします。売却なら現況査定を先に取り、所有者側で直した場合の価格差を確認します。
解体後も草刈り・雪・境界管理が残ります。建物をなくすことではなく、土地をどう使うかまで決めてから解体を選びます。
島根県で家を売るか直すか迷っているなら、先に建物付きの現況価格と引渡しまでの費用を確認すると、不要な改修を避けやすくなります。売却判断は松江・出雲の住宅地と石見・中山間で変わるため、売値だけでなく管理を終えられる時期も比べましょう。
▪️㉑ 島根県8市は同じ順番で直さない｜最後に制度・相談窓口を確認する
松江は宍道湖・中海と城下町、出雲は斐伊川平野と日本海、浜田・益田・江津は石見沿岸と河川、大田は石見銀山・古民家、安来は中海・飯梨川、雲南は中山間・雪・土砂が主な判断軸です。
今後の市記事では県親を地名差し替えせず、各市の地形・生活圏・災害・流通を本文の中心にします。制度や空き家バンクは最後の確認手段として使います。
▪️㉒ Q&A｜島根県の空き家リフォームで迷いやすいこと
Q｜島根県の空き家は雪対策を最優先すればいい？
A｜地域によります。中山間では雪・凍結が重要ですが、松江・出雲では水害、石見沿岸では津波・海風など別の条件も先に確認します。
Q｜洪水は斐伊川だけ確認すればいい？
A｜いいえ。江の川、高津川など県内には複数の主要水系があります。住所に関係する河川の浸水深・継続時間・家屋倒壊等氾濫想定を確認します。
Q｜古民家なら全面リフォームした方が価値は上がる？
A｜一律ではありません。耐震、接道、駐車、雪、土砂、流通性を確認し、残す意匠と現代化する部分を分けます。
Q｜県のリフォーム補助があれば空き家は何でも対象？
A｜対象住宅・世帯・工事内容に条件があります。旧耐震住宅では耐震診断なども関わるため、契約前に制度要件を確認します。
Q｜遠方の空き家は方針が決まるまで放置していい？
A｜長期放置は雨漏り、漏水、雪、草、設備故障の発見を遅らせます。売るか残すか未定でも巡回と悪化防止だけは先に決めます。
▪️㉓ まとめ｜島根県は「3年後も無理なく持てる家か」で決める
島根県の空き家は、出口を先に決め、洪水・津波・土砂・雪・道路を住所ごとに確認し、放置すると悪化する部分から直すと判断しやすくなります。松江・出雲・石見・中山間では、同じ工事が同じ価値を持つわけではありません。
補助制度は最後の後押しとして使い、制度に家を合わせないことが大切です。直すことを目的にせず、その家を無理なく住む・貸す・売る・管理するところまで含めて、必要な工事だけを残します。
