江津市の空き家は江の川・日本海沿岸・山側で別判断｜洪水内水・津波・海風・UIターン改修を確認
更新日：10月10日
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江津市の空き家は、江の川に近い市街地、日本海沿岸、山側・谷沿いで同じ直し方にはなりません。川沿いでは洪水と内水、海側では津波と海風、山側では土砂・道路・遠方管理を先に見ます。
空き家バンクには2026年9月にも新着物件が掲載され、UIターン者向けの改修支援も継続しています。全面改修から入らず、流通・災害・建物の順で必要工事を絞ります。
結論｜江の川・海・山を分け、洪水内水と津波・海風から工事範囲を決める
▪️① 江の川周辺・日本海沿岸・山側を最初に分ける
江津駅周辺や渡津・嘉久志など江の川下流では洪水と内水、都野津・波子など沿岸では津波・海風、桜江や山側では斜面・道路・冬季管理を重く見ます。
同じ築年数でも、次の利用者が困る条件が違えば工事上限も変わります。まず立地を分け、その後に建物へ進みます。
▪️② 江の川は洪水・土砂・避難所を地区別マップで見る
江津市防災マップは洪水・土砂災害、地震、津波を一冊にまとめ、地区別の洪水・土砂災害マップも公開しています。江の川だけでなく支川や背面斜面も住所ごとに確認します。
浸水深だけでなく、避難所までの道路、川沿いの移動、災害後に家へ戻れるかまで暮らしの条件として見ます。
▪️③ 低地の家は内水ハザードも洪水と別に確認する
江津市は2025年に雨水出水浸水想定区域を指定し、内水ハザードマップを公表しています。河川があふれなくても、短時間の大雨で下水道や側溝から水があふれる場合があります。
床下、玄関、駐車場、分電盤、給湯器、側溝の高さを見て、長く住むなら復旧しやすい設備配置まで考えます。
▪️④ 日本海沿岸は津波と海風を別々に評価する
江津市防災マップには津波ハザードも含まれています。海に近い家は高い場所までの避難経路と、夜間・冬季でも移動できるかを確認します。
同時にコーキング、屋根板金、雨樋、給湯器、室外機など海風で傷みやすい部分を見ます。津波と外装維持費は別の問題として整理します。
▪️⑤ 沿岸の外装は見た目より雨水侵入を先に止める
色あせだけなら急がなくても、コーキング切れ、板金の腐食、雨樋の破損、外部設備の錆は雨水侵入や故障につながります。
外壁だけでなく屋根・付帯部まで同じ条件で見てもらい、防水上必要な工事から優先します。
海風のある家は、壁だけでなく屋根・雨樋・コーキング・外部設備まで同じ条件で見てもらうと、必要な工事範囲を比較しやすくなります。
▪️⑥ 空き家バンクは「今の状態で流通できるか」を見る入口にする
江津市空き家バンクは売買・賃貸物件を継続的に掲載しており、2026年9月にも新着登録があります。使う予定がない家は、高額改修を入れる前に市場へ出せる状態を確認します。
家財や庭木が残っている場合は、登録後2年以内の物件を対象に家財撤去・剪定・除草等の支援もあります。
江津市の空き家バンク登録では建物付きの現況価格が判断の出発点になります。UIターン改修の支援と、家財・庭木処分の登録支援は対象や条件が異なるため、家を売るための全面改修を先に決めず、売却方法と手残りを比較しましょう。
▪️⑦ UIターン改修は1/2・上限50万円、着工前相談が前提
江津市はUIターン者が入居する空き家バンク登録物件について、市内施工業者による改修費の2分の1・上限50万円を支援しています。
空き家を購入するUIターン者、またはUIターン者へ貸す所有者などが対象で、改修工事着工前の相談が必要です。住居兼店舗は上乗せ支援の案内もあります。
▪️⑧ 売る・貸す・住むで直す順番を変える
自宅利用なら耐震・断熱・水回りまで、賃貸なら給湯・電気・漏水など入居後に困る部分を優先します。売却なら現況査定を先に取り、工事後との差を比べます。
UIターン補助が使える家でも、補助額を理由に工事を増やさず、出口に必要な範囲へ絞ります。
▪️⑨ 3年総額で江の川沿い・海側・山側を比べる
工事費だけでなく、保険、草刈り、巡回、外部設備、水害後の復旧、山側の道路管理を3年分並べます。
購入価格や補助額だけでなく、3年後にも持てる家か、次の利用者へ渡せる家かで工事上限を決めます。
▪️⑩ Q&A｜よくある迷いを確認する
Q｜江津市なら江の川の洪水だけ見ればいい？
A｜いいえ。内水、土砂、沿岸では津波も住所ごとに確認します。
Q｜UIターン改修補助は地元居住者の自宅改修にも使える？
A｜UIターン者が入居する空き家バンク登録物件が中心です。対象者・物件要件を事前に確認します。
Q｜海沿いなら外壁塗装を全部やった方がいい？
A｜全面塗装ありきではなく、コーキング・板金・雨樋・外部設備の腐食と雨水侵入を優先します。
▪️⑪ まとめ｜出口から逆算して必要な工事だけ残す
江津市の空き家は、江の川周辺・日本海沿岸・山側を分け、洪水・内水・津波・海風を確認してから建物へ進むと判断しやすくなります。
空き家バンクとUIターン改修は出口を作る手段として使い、制度より先に住む・貸す・売るを決めます。
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