100万円リフォームするならどこを優先する？築古賃貸で大家が見る7つの判断
更新日：10月1日
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築古賃貸に100万円使える。キッチン？風呂？床？ 予算が決まっていても、順番を間違えると見た目だけ新しくなって家賃が上がらないことがあります。
先に直すのは、安全や故障で貸せない場所。その次に、内見で落ちる原因と家賃差を確認し、最後に見た目へ予算を配る方が100万円を使いやすくなります。
▪️1 まず「貸せない原因」に予算を使う
漏水、給湯器故障、危険な床、電気設備の不具合など、入居前に直さないと困る部分があれば最優先です。
ここを残したままアクセントクロスや照明へ費用を使っても、募集の土台が整いません。
安全・機能・故障対応が先。見た目はその後。
▪️2 次に「内見で落ちる場所」を探す
玄関が暗い、水回りが臭う、床が汚れている、照明が古い。内見でマイナスになりやすい場所を確認します。
全部新品にする必要はありません。清掃・補修・部分交換で印象が変わる場所もあります。
100万円を均等に配るのではなく、申込を止める場所へ集中。
▪️3 家賃差で工事費を回収できるか見る
工事後に家賃を月5,000円上げられるなら、年間差は6万円です。
その家賃差だけで100万円を回収するなら長い時間がかかります。空室短縮の効果も合わせて見たいところです。
家賃アップ額を先に決めず、周辺募集と成約条件から現実的な差を置く。
▪️4 水回りは「全部交換」ではなく原因別
古く見えるからという理由だけでキッチン・浴室・洗面・トイレを全部交換すると、100万円を超えやすくなります。
臭いなら排水、汚れなら清掃や部品交換、故障なら設備交換。原因を分けると部分修繕で済むことがあります。
新品化ではなく、入居者が困る原因を消す。水回りはこの順。
▪️5 退去後も残る工事を優先する
クロスや小物は比較的短い周期で交換しやすい一方、給湯器や床下地、配管などは長く影響します。
数年保有するなら、次の入居者にも使える工事へ予算を多めに置く考え方があります。
今回の募集だけでなく、次回退去後も価値が残るか。そこまで見ると優先順位は決めやすい。
▪️6 最後に10〜20％は予備費として残す
築古物件は、工事を始めてから下地や配管の追加修繕が見つかることがあります。
100万円を最初から全額使い切る前提にすると、追加工事が出たとき資金が足りなくなる。
予備費を残したうえで、必須工事・募集改善・見た目の順に配分。
▪️7 確認する順番
①安全・故障、②内見で落ちる原因、③周辺家賃、④空室短縮効果、⑤水回りの原因別修繕、⑥次回入居にも残る工事、⑦予備費の順で確認します。100万円を最初から全額配り切らないことが基本です。
最初は貸せない原因を消す。見た目だけの工事は後でも間に合います。
次に募集への効果を数字で見る。家賃差と空室短縮で回収できない工事は縮める。
最後に予備費を残します。築古ほど、工事後に見つかる追加修繕へ備える意味があります。
▪️⑧ Q&A
Q. 100万円なら水回りを全部交換するべき？
A. 一律ではありません。故障・臭い・汚れの原因を分け、部分補修で済む場所は残します。
Q. 見た目と設備はどっちを優先？
A. まず安全・機能、その次に内見で落ちる原因です。見た目だけの工事は最後に検討します。
Q. 予備費はいくら残す？
A. 物件状態で変わりますが、築古では追加修繕に備えて全額を使い切らない考え方が有効です。
▪️⑨ まとめ
100万円リフォームは、金額ありきで設備を選ぶより、安全・機能・募集効果の順に予算を配る方が失敗しにくくなります。
家賃差と空室短縮を確認し、次回入居にも残る工事を優先。最後に予備費を残しましょう。
