空き家は解体する？古家付きで売る？工事費・税金・手残りの比較
更新日：5 日前
【PR・広告】この記事にはアフィリエイト広告が含まれています。
古い実家を相続し、『更地にしたら売りやすい』と聞いても、解体費を先払いすべきか悩みますよね。親の思い出が残る家ならなおさらです。
解体したら必ず高く売れる、古い家を残したら必ず損、という決まりはありません。売却価格だけでなく費用を引いた手残りと、建物の安全を比べましょう。
① まず安全上必要な対応を確認
屋根・塀の傾きや雨漏りなどがあれば安全な場所から写真に残し、必要に応じ専門家へ点検を頼みましょう。築年数だけで直ちに危険と決めつけることはできません。
危険な場所へ自力で立ち入る必要はありません。緊急の安全対応と、売却のための任意工事を分けて考えてください。
② 古家付きで買いたい人もいる
古い住宅を改修して使いたい買い手がいる場合もあります。物件の立地、接道と建物の状態によって需要は異なり、一律の価値は付けられません。
更地にする前に現況の建物付き査定を受ける方法があります。解体すべきかを判断するためにも、先に選択肢を把握しておきましょう。
③ 更地にしても建て替えられるとは限らない
目の前に道路があっても、建築基準法上の道路種別と接道条件は確認が必要です。解体後に再建築ができないと分かる場合もあります。
工事契約の前に地番と敷地・道路の資料を自治体の建築担当へ示しましょう。確認することで不用意な工事を避けられます。
古い家の内装を新しくしても、買い手の希望と合わなければ費用を回収できない場合があります。雨漏りなど安全上必要な対応と、見た目の改善工事を混同しないようにしてください。
④ 解体費は構造・搬入・処分で変わる
木造か鉄骨かなどの構造、道路幅、附属物や地中埋設物で工事費が変わる場合があります。アスベストに関する事前調査など法令に沿った確認も必要です。
見積もりでは建物本体、付帯物、処分、追加費用となる条件を分けて聞きます。最低金額だけでの契約は避けたいところです。
⑤ 家財整理と解体を別の仕事にする
家具や家電、古い書類が残っている場合、家財の分別・処分には解体工事とは別の対応が必要になることがあります。
アルバムや貴重品は家族で確認したいですね。現況査定を取る前にすべて捨てる必要があるとは限らないため、引渡し条件を確認しましょう。
⑥ 更地にした後の固定資産税を調べる
住宅がある土地に適用される住宅用地の特例は、建物を解体すると扱いが変わる場合があります。課税区分は物件と自治体の条件によって異なります。
『解体すると税額が必ず6倍』という断定はできません。解体する年度とその後の課税について市税担当へ相談してください。
解体費が高いからといって、無許可の投棄や安易な焼却で処分できるわけではありません。適切な調査・処理の計画を見積書で確認することが、後からの追加負担を抑えるためにも大切です。
⑦ 解体を売買契約の前にするか確認
買い手が更地での引渡しを希望していても、誰が工事を発注し費用を負担するかは契約条件によります。売り出す前に解体を済ませることが必須とは限りません。
買い手が決まらず管理費が続く場合もあります。現況価格・更地想定価格と工事費を比較してから判断しましょう。
⑧ 建物を残す年間費用も整理する
建物を残す場合は固定資産税・保険、庭木や雨漏りの点検と修繕が必要になることがあります。解体後でも土地の除草や税金は続きます。
同じ年数でそれぞれの管理費を比べ、誰がいつ利用するかという家族の予定も考えることが大切です。
⑨ 現況査定と更地の手残りを比較
建物付きの現況査定と解体後の想定価格は、対応する不動産会社へ相談できます。価格が高くても解体費や仲介費・測量費を差し引くと手残りが変わります。
特殊な接道などのある物件は対応できる会社を確認し、査定額が必ず成約する価格とは限らない点にも注意してください。
更地になると草刈りが不要になるわけではありません。建物がなくなった後の税金・草刈りと境界管理も比べ、売れなかった場合に何年保有できるか考えておきましょう。
建物と接道、家財の状況を正確に伝え、工事の前に査定条件と費用を確認しましょう。
⑩ 家族の希望と安全な管理を両立
大切な実家を残したい希望があっても、危険な状態をそのまま放置することが望ましいわけではありません。必要な調査や修理の順番を決めましょう。
思い出を守りながら活用する、現況で売る、更地にするなどの選択肢を、費用と家族の生活から判断できます。
よくある質問
Q. 解体すれば必ず高値で売れますか？
A. 保証はありません。古家付きと更地の価格、工事費を比較しましょう。
Q. 解体後は必ず住宅を建てられますか？
A. 道路・接道などの条件によります。解体前に確認してください。
Q. 更地にすると土地の税金は必ず6倍ですか？
A. 一律ではありません。住宅用地特例と課税状況を市税担当へ相談しましょう。
関連記事・参考情報
まとめ｜判断する順番
建物安全→接道・再建築→現況価格→解体・片付け費→税負担と売却後の手残り。先に大きな工事を決めずに比較しましょう。
