表面利回りだけで買わない｜経費控除後利回り・返済前CF・返済後CFを分けて確認
更新日：9月27日
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利回りを一つの数字で判断せず、経費・返済・空室・修繕・出口まで分けて確認します。
検索した瞬間に必要な確認順でまとめます。
▪️1 表面利回り
表面利回りは年間満室家賃を物件価格で割る目安として使い、実際の手残りとは分けます。
表面利回りを『見せかけ』と決めつけません。
▪️2 経費控除後
管理費・固定資産税・保険・共用費など継続経費を引いた後の収益を別に計算します。
経費率を一律で決めません。
▪️3 返済前CF
借入返済を入れる前のキャッシュフローを確認します。
返済額とは分けます。
▪️4 返済後CF
元利返済後に毎月いくら残るかを確認します。
手残りがゼロでも即失敗とは限りません。
▪️5 空室
満室前提だけでなく、空室期間を置いた慎重ケースも作ります。
地域・間取り・入居状況で前提は変わります。
▪️6 修繕
修繕を年平均で置く方法と、数年ごとの大きな修繕を別に置く方法を比較します。
修繕率を固定値で断定しません。
▪️7 出口
売却費用・残債・想定売却価格を出口で確認します。
入口だけで投資判断しません。
購入価格1,000万円、満室家賃120万円なら表面利回りは12％です。ここから経費を引いた数字、返済を引いたCFは別々に確認します。
年間経費30万円なら、返済前の経費控除後収益は90万円です。ここへ借入返済を混ぜずに計算します。
年間返済60万円なら返済後CFは30万円です。空室や修繕を置いた慎重ケースも別に作ります。
空室1か月・修繕20万円など、自分の物件条件に合わせて変数を置きます。
売却時は仲介費用・残債・税務を確認し、入口の利回りだけで出口まで決めません。
『表面10％なら実効6〜7％』のような固定換算は使わず、物件ごとに計算します。
今回の比較条件・費用・根拠を一文で残し、次回は前回から変わった項目だけ確認します。
標準ケースと慎重ケースを分け、費用・需要・法規・利用予定が変わった場合だけ判断を更新します。
最後に今回の判断理由と次回見直し条件を残します。同じ情報を集め直さず差分だけ確認できる状態にします。
購入価格1,000万円・満室家賃120万円なら表面利回り12％ですが、年間経費30万円なら経費控除後収益は90万円です。
返済が年間60万円なら返済後CFは30万円です。さらに空室1か月や修繕20万円を置くと、その年の手残りは変わります。
同じ表面利回りでも、管理費・保険・税金・修繕・空室・借入条件が違えばCFは大きく変わるため、固定換算率は使いません。
今回の判断条件・費用・根拠を一文で残し、次回は前回から変わった項目だけ確認します。
数字は仮定と実額を分け、実際の見積もり・課税明細・査定結果が出たら置き換えて比較します。
たとえば購入価格1,000万円・満室家賃120万円・年間経費30万円・年間返済60万円なら、表面利回り12％、経費控除後収益90万円、返済後CF30万円です。
ここへ空室1か月10万円相当と修繕20万円が重なれば、その年の返済後CFは0万円近くまで下がる例もあります。だから利回りだけでなく、空室・修繕の年も含めて見る必要があります。
逆に、修繕が少ない年は手残りが増えます。単年だけで良し悪しを決めず、3〜5年平均のCFも確認します。
▪️⑧ Q&A
Q. 表面利回りだけで買ってはいけませんか？
A. 表面利回りは入口の目安として使えますが、経費・返済・空室・修繕を別に確認します。
Q. 今すぐ結論を出す必要がありますか？
A. 緊急性がなければ、必要な数字・資料・見積もりをそろえてから比較します。
Q. 一度決めたら変えない方がいい？
A. 条件や費用が変われば見直して構いません。次回確認日を先に決めておくと迷いを減らせます。
▪️⑨ まとめ
不動産投資は表面利回りだけでなく、経費控除後収益・返済前CF・返済後CF・出口を分けて確認します。
今回の条件を記録し、次回は前回から変わった部分だけ確認します。
