延岡市の空き家は五ヶ瀬川水系・県北沿岸・山間で別判断｜洪水・津波・空き家流通・耐震を確認
更新日：5 日前
延岡市の空き家は、中心市街地・五ヶ瀬川や大瀬川などの河川低地、北浦の沿岸、北川・北方の山間で、洪水・津波・土砂・道路・流通の条件が変わります。県北の河川と沿岸を一つの水害として扱わないことが大切です。
2026年度は、旧「空き家バンクリフォーム補助金」が「空き家等流通促進補助金」へ大きく転換し、対象は仲介手数料や0円物件の不動産調査費が中心です。現在の制度を昔のリフォーム補助として案内しないようにします。
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▪️1 市街地・河川低地・北浦・北川北方で入口を変える
中心市街地では住宅流通と生活利便、五ヶ瀬川・大瀬川周辺では洪水、北浦では津波・高潮、北川・北方では土砂・道路・遠方管理を重ねます。
同じ築年数でも、復旧しやすい市街地の家と、アクセスや外周管理が重い家では改修上限が違います。
まず現況査定、道路・駐車、3年管理費を確認し、建物へ使う金額を決めましょう。
▪️2 五ヶ瀬川・大瀬川・北川・祝子川の洪水を分ける
延岡市洪水・土砂災害ハザードマップは、北川・祝子川・五ヶ瀬川・大瀬川の氾濫時に想定される浸水範囲と浸水深を示しています。
川名だけで判断せず、支川、低地、道路、土砂災害警戒区域を住所ごとに確認します。
浸水リスクがある家では、床下・分電盤・給湯・室外機など復旧しやすさを先に見て、内装費を調整しましょう。
▪️3 津波・高潮・内水も別レイヤーで確認する
延岡市は洪水・土砂だけでなく、津波、内水、高潮についても別のハザード情報を公開しています。
北浦など沿岸側では津波、低地の市街地では内水や河川洪水を重ね、一つの地図だけで改修可否を決めないことが重要です。
宮崎県では2025年に津波浸水想定が更新されているため、市の既存マップと県の最新想定も併せて確認しましょう。
▪️4 2026年は旧リフォーム補助から流通促進補助へ転換
延岡市の2026年度空き家等流通促進補助金は、空き家・空き店舗・跡地バンク登録物件を対象に、旧リフォーム補助金から制度内容が大きく変わりました。
現在の主な対象は、税抜800万円以下の物件売買に伴う仲介手数料と、売買価格0円物件の不動産調査費です。
過去のリフォーム工事・家財処分補助を現在も同じ条件で使えると考えず、契約前に2026制度を確認してください。
▪️5 空き家バンクは一般物件と同じサイトで比較できる
延岡市は2026年3月末で空き家バンク専用ホームページの掲載を終了し、5月から延岡・日向地区の公式不動産情報サイト「いい住まいnext」で空き家バンクと一般物件をまとめて確認できるよう案内しています。
空き家だけに絞らず一般中古住宅と価格・立地・修繕状態を比べると、特定の古家へ改修費をかけすぎる前に代替候補を探しやすくなります。
購入前は現況価格と改修後総額を同じ条件で並べましょう。
▪️6 旧耐震木造は構造確認を先にする
延岡市の2026住宅耐震化アクションプログラムは、市全域の昭和56年5月以前に建築された木造住宅を対象に、耐震化の普及と支援制度の利用促進を進めています。
耐震診断補助は、昭和56年5月31日以前に着工した一定の木造住宅について最大13万円です。
旧耐震の空き家は、内装や水回りの前に診断・増改築履歴・基礎と屋根を確認しましょう。
改修する家は、水害復旧・構造・通常リフォームを同じ条件で複数社へ伝えて比較します。
▪️7 確認する順番
確認する順番は、①市街地・河川低地・沿岸・山間の立地、②洪水・土砂・津波・高潮・内水、③道路・駐車・3年管理、④建物劣化、⑤空き家流通制度・耐震、⑥工事費、⑦売る・貸す・住む出口です。
最初は複数のハザードと現況査定を確認し、住宅市場へ出せる家か、復旧負担が大きい家かを分けます。
次に旧耐震か、浸水歴や雨漏り、屋根・基礎・設備に大きな修繕が必要かを確認します。
最後に現況売却、部分補修、自宅利用向け改修の総額を並べます。2026年は流通促進補助へ制度が変わったため、旧リフォーム補助を前提に工事額を決めないことが重要です。
▪️⑧ Q&A
Q. 延岡市の空き家リフォーム補助は2026年も同じですか？
同じではありません。2026年度は空き家等流通促進補助金へ大きく転換し、仲介手数料や0円物件の不動産調査費が主な対象です。
Q. 延岡市は洪水だけ確認すればいいですか？
洪水のほか、土砂、津波、高潮、内水があります。所在地に応じて複数のハザードを重ねて確認してください。
Q. 旧耐震の空き家は内装から直していいですか？
構造状態によります。昭和56年5月以前の木造なら耐震診断支援の対象となる場合があるため、内装前に確認する意味があります。
▪️⑨ まとめ
延岡市の空き家では、五ヶ瀬川水系・県北沿岸・北川北方の山間を同じ基準で直さないことが重要です。洪水・津波・高潮・内水・土砂を分け、復旧性と道路を先に確認しましょう。
2026年は旧リフォーム補助から流通促進補助へ制度が変わっています。一般中古住宅も含めて市場を比較し、耐震と改修を分け、出口へ必要な工事だけを選びます。
修繕費をかける前に、今の状態で実家を売る場合と工事後の手残りを比較しましょう。
